文/樂居財經 林振興???

在昌平，北京城建迎來了兩大喜事。

前腳，土城新村安置房項目在去年底舉辦了奠基儀式；后腳，國譽燕園二期于1月6日公示了項目設計方案。

從去年7月拿地到出圖，耗時六個月，北京城建仍舊保持它慢悠悠的速度。

眼下，國譽燕園二期終于揭開神秘面紗，容積率2.4，綠化率30%。這兩項數據相比于一期的容積率1.8、綠化率40%，要遜色不少。

地塊資質不如鄰居的情況下，二期在項目設計上不僅沒啥記憶點，甚至有一些設計讓外界直呼看不懂。

國譽燕園二期項目規劃1418戶，建設21棟7-11層住宅樓，由南至北三排式整齊排列。

北部一排1-7#棟樓均為11層洋房；中部最西邊的15#樓為10層，退層9層、8層；9-11#均為11層；12-14#為11層，退10層；南部一排，16#為11層，17#11層-10層，18為9層，19#為9層-8層，20-21#為8層-7層。

21棟洋房由一條街坊路分為東西兩區，西區9棟，東區12棟。街坊路兩邊有非機動停車位和出租車汽車站，街坊路南端連接土城北街，設有地庫和人行出入口。

挨著街坊路的5#、6#、12#、13#、18#、19#的邊戶，會受到噪音干擾，選房時應避之。

在11#和16#、17#之間，有一塊空地。按理說，做景觀花園或者兒童設施都不錯，但城建卻弄了一個綠化地上停車場，可以停26輛車，這樣也使得小區沒有完全做到人車分流。

除了地面停車場，地下車庫也很另類，包含了小型商服（便利店）、菜市場和其他商業。而整個住宅地塊的機動車停車位為1877輛，非機動車停車位為2937輛。

那么大的項目，竟然缺少景觀花園和兒童配套，僅12#和13#北側的空地，被設置為室外運動場地，含半場籃球場。

東南角為一棟4層高的L形社區會客廳，向內為下沉庭院和25#配套樓。

25#配套樓為3層，設置了托老所、老年活動場地、社區助殘服務中心。此外，1#和9#之間還有一個配套樓（22#），它配建了物業服務用房、社區管理服務用房、社區文化設施、社區衛生服務站、公共廁所等。

產品設計上，規劃有南北雙向陽臺、設備平臺及飄窗等，贈送面積非常大。

以11#樓為例，總高11層，3個單元，一梯兩戶。西側端戶南向陽臺，飄窗接西邊弧型轉角陽臺，北面還有兩個設備平臺；東側端戶沒有側邊陽臺。中間戶南向陽臺 飄窗，北向陽臺 兩個設備平臺。

時間回溯至2024年7月，城建發展全資子公司北京城建興榮房地產開發有限公司（簡稱“城建興榮”）以19.86億元競得北京昌平土城新村改造項目CP00-0602-0002、0003地塊R2二類居住用地、A8社區綜合服務設施用地。

該項目位于昌平區馬池口鎮土城村，用地范圍東至回遷房地塊，西起北沙河，南至土城北街，北至北六環南側。總用地面積6.63萬平方米，總建筑面積23.8萬平方米，地上建筑面積15.55萬平方米，地下建筑面積8.25萬平方米。

其中，CP00-0602-0002地塊為R2二類居住用地，用地面積6.33萬平方米，地上建筑規模約15.19萬平方米，容積率2.4，綠地率30%，建筑高度60米。

CP00-0602-0003地塊為A8社區綜合服務設施用地，用地規模3000平方米，地上建筑規模3600平方米，容積率1.2，綠地率30%，建筑高度18米。

該地塊將成為北京城建·國譽燕園二期，住宅部分的樓面價約為1.31萬元/㎡，期房銷售指導價為3.9萬元/㎡，利潤縫差足夠。

城建興榮成立于2022年，注冊資本5000萬元，法人兼董事長為李兆彥 （北京城建嘉業公司董事長），經理為李延國。它也是國譽燕園一期的項目公司。

國譽燕園一期位于城建土城新村項目東南側。2022年5月，城建發展以底價約22.6億元拿下昌平區六環路土城出口土城新村改造土地一級開發項目A-07地塊，樓面價1.3萬/㎡，打造一期項目。

然而在2024年6月9日 ，國譽燕園一期建設中突發高墜事故，兩名安裝工人死亡。

“6·9”安全事故調查報告顯示，該項目總包單位為北京城建七建設工程有限公司，專業分包單位為北京城建匯友安裝工程有限公司（簡稱“城建匯友”），監理單位為北京雙圓工程咨詢監理有限公司。

城建匯友的大股東是羅凱暄，持股92.5%，它也是城建發展的關聯公司，二者背后股東都為北京城建集團。

最終調查組認定，本起事故是一起因未嚴格落實專項施工方案、安全管理人員未到崗履職、作業人員違規作業而造成的生產安全責任事故，并對責任單位和人員提出了處理建議。去年9月，城建匯友收到三張行政罰單，罰款共計75萬元。

國譽燕園一期的銷售指導價為3.9萬/㎡，規劃1788戶，2022年11月取證。截至目前，網簽1041套，均價33096.21元/㎡，成交額32.87億元。

對于很多北大老師來說，國譽燕園一期這個項目并不陌生，它針對教職工有團購優惠，且據說占了小區唯一景觀道旁最好的位置。

但在未名bbs上，不少人認為這團購價格也沒比對外銷售便宜多少，屬于是拉教職工去庫存。

國譽燕園一期在三年前地產行情還不錯的時候面世，但去化仍不到六成。如今，地產行業下行，北京城建又要在隔壁推出一個新盤。

一期從銷售指導價3.9萬/平降到成交均價了3.3萬/平，二期在定價上還能堅挺嗎？

在業內人士看來，如果當成鄰居國譽燕園二期的話，定價只能高或平，而且要提升精裝標準。國譽燕園一期很多業主開始不淡定了。

二期項目設計公司為北京城建設計發展集團股份有限公司與匯張思建筑設計事務所(上海)股份有限公司聯合體，中標報價1200.2159萬元。一期的設計公司只有北京市住宅建筑設計研究院有限公司，中標報價1256.496萬元。

北京城建昌平這兩個項目最大的問題就是周邊沒有地鐵，需要公交換乘；開車出行很方便，緊鄰京禮高速和北六環路，但在這個位置買房的基本是海淀剛需外溢，潮汐車流量太大。整體出行方面對通勤族不友好。各項生活配套也比較缺，屬于養成系區域。

相關公司：北京城建sh600266