文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 林振興???

在昌平，北京城建迎來(lái)了兩大喜事。

前腳，土城新村安置房項(xiàng)目在去年底舉辦了奠基儀式；后腳，國(guó)譽(yù)燕園二期于1月6日公示了項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。

從去年7月拿地到出圖，耗時(shí)六個(gè)月，北京城建仍舊保持它慢悠悠的速度。

眼下，國(guó)譽(yù)燕園二期終于揭開(kāi)神秘面紗，容積率2.4，綠化率30%。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)相比于一期的容積率1.8、綠化率40%，要遜色不少。

地塊資質(zhì)不如鄰居的情況下，二期在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上不僅沒(méi)啥記憶點(diǎn)，甚至有一些設(shè)計(jì)讓外界直呼看不懂。

國(guó)譽(yù)燕園二期項(xiàng)目規(guī)劃1418戶，建設(shè)21棟7-11層住宅樓，由南至北三排式整齊排列。

北部一排1-7#棟樓均為11層洋房；中部最西邊的15#樓為10層，退層9層、8層；9-11#均為11層；12-14#為11層，退10層；南部一排，16#為11層，17#11層-10層，18為9層，19#為9層-8層，20-21#為8層-7層。

21棟洋房由一條街坊路分為東西兩區(qū)，西區(qū)9棟，東區(qū)12棟。街坊路兩邊有非機(jī)動(dòng)停車位和出租車汽車站，街坊路南端連接土城北街，設(shè)有地庫(kù)和人行出入口。

挨著街坊路的5#、6#、12#、13#、18#、19#的邊戶，會(huì)受到噪音干擾，選房時(shí)應(yīng)避之。

在11#和16#、17#之間，有一塊空地。按理說(shuō)，做景觀花園或者兒童設(shè)施都不錯(cuò)，但城建卻弄了一個(gè)綠化地上停車場(chǎng)，可以停26輛車，這樣也使得小區(qū)沒(méi)有完全做到人車分流。

除了地面停車場(chǎng)，地下車庫(kù)也很另類，包含了小型商服（便利店）、菜市場(chǎng)和其他商業(yè)。而整個(gè)住宅地塊的機(jī)動(dòng)車停車位為1877輛，非機(jī)動(dòng)車停車位為2937輛。

那么大的項(xiàng)目，竟然缺少景觀花園和兒童配套，僅12#和13#北側(cè)的空地，被設(shè)置為室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，含半場(chǎng)籃球場(chǎng)。

東南角為一棟4層高的L形社區(qū)會(huì)客廳，向內(nèi)為下沉庭院和25#配套樓。

25#配套樓為3層，設(shè)置了托老所、老年活動(dòng)場(chǎng)地、社區(qū)助殘服務(wù)中心。此外，1#和9#之間還有一個(gè)配套樓（22#），它配建了物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)管理服務(wù)用房、社區(qū)文化設(shè)施、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、公共廁所等。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，規(guī)劃有南北雙向陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)及飄窗等，贈(zèng)送面積非常大。

以11#樓為例，總高11層，3個(gè)單元，一梯兩戶。西側(cè)端戶南向陽(yáng)臺(tái)，飄窗接西邊弧型轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)，北面還有兩個(gè)設(shè)備平臺(tái)；東側(cè)端戶沒(méi)有側(cè)邊陽(yáng)臺(tái)。中間戶南向陽(yáng)臺(tái) 飄窗，北向陽(yáng)臺(tái) 兩個(gè)設(shè)備平臺(tái)。

時(shí)間回溯至2024年7月，城建發(fā)展全資子公司北京城建興榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“城建興榮”）以19.86億元競(jìng)得北京昌平土城新村改造項(xiàng)目CP00-0602-0002、0003地塊R2二類居住用地、A8社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地。

該項(xiàng)目位于昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)土城村，用地范圍東至回遷房地塊，西起北沙河，南至土城北街，北至北六環(huán)南側(cè)。總用地面積6.63萬(wàn)平方米，總建筑面積23.8萬(wàn)平方米，地上建筑面積15.55萬(wàn)平方米，地下建筑面積8.25萬(wàn)平方米。

其中，CP00-0602-0002地塊為R2二類居住用地，用地面積6.33萬(wàn)平方米，地上建筑規(guī)模約15.19萬(wàn)平方米，容積率2.4，綠地率30%，建筑高度60米。

CP00-0602-0003地塊為A8社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地，用地規(guī)模3000平方米，地上建筑規(guī)模3600平方米，容積率1.2，綠地率30%，建筑高度18米。

該地塊將成為北京城建·國(guó)譽(yù)燕園二期，住宅部分的樓面價(jià)約為1.31萬(wàn)元/㎡，期房銷售指導(dǎo)價(jià)為3.9萬(wàn)元/㎡，利潤(rùn)縫差足夠。

城建興榮成立于2022年，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，法人兼董事長(zhǎng)為李兆彥 （北京城建嘉業(yè)公司董事長(zhǎng)），經(jīng)理為李延國(guó)。它也是國(guó)譽(yù)燕園一期的項(xiàng)目公司。

國(guó)譽(yù)燕園一期位于城建土城新村項(xiàng)目東南側(cè)。2022年5月，城建發(fā)展以底價(jià)約22.6億元拿下昌平區(qū)六環(huán)路土城出口土城新村改造土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目A-07地塊，樓面價(jià)1.3萬(wàn)/㎡，打造一期項(xiàng)目。

然而在2024年6月9日 ，國(guó)譽(yù)燕園一期建設(shè)中突發(fā)高墜事故，兩名安裝工人死亡。

“6·9”安全事故調(diào)查報(bào)告顯示，該項(xiàng)目總包單位為北京城建七建設(shè)工程有限公司，專業(yè)分包單位為北京城建匯友安裝工程有限公司（簡(jiǎn)稱“城建匯友”），監(jiān)理單位為北京雙圓工程咨詢監(jiān)理有限公司。

城建匯友的大股東是羅凱暄，持股92.5%，它也是城建發(fā)展的關(guān)聯(lián)公司，二者背后股東都為北京城建集團(tuán)。

最終調(diào)查組認(rèn)定，本起事故是一起因未嚴(yán)格落實(shí)專項(xiàng)施工方案、安全管理人員未到崗履職、作業(yè)人員違規(guī)作業(yè)而造成的生產(chǎn)安全責(zé)任事故，并對(duì)責(zé)任單位和人員提出了處理建議。去年9月，城建匯友收到三張行政罰單，罰款共計(jì)75萬(wàn)元。

國(guó)譽(yù)燕園一期的銷售指導(dǎo)價(jià)為3.9萬(wàn)/㎡，規(guī)劃1788戶，2022年11月取證。截至目前，網(wǎng)簽1041套，均價(jià)33096.21元/㎡，成交額32.87億元。

對(duì)于很多北大老師來(lái)說(shuō)，國(guó)譽(yù)燕園一期這個(gè)項(xiàng)目并不陌生，它針對(duì)教職工有團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，且據(jù)說(shuō)占了小區(qū)唯一景觀道旁最好的位置。

但在未名bbs上，不少人認(rèn)為這團(tuán)購(gòu)價(jià)格也沒(méi)比對(duì)外銷售便宜多少，屬于是拉教職工去庫(kù)存。

國(guó)譽(yù)燕園一期在三年前地產(chǎn)行情還不錯(cuò)的時(shí)候面世，但去化仍不到六成。如今，地產(chǎn)行業(yè)下行，北京城建又要在隔壁推出一個(gè)新盤(pán)。

一期從銷售指導(dǎo)價(jià)3.9萬(wàn)/平降到成交均價(jià)了3.3萬(wàn)/平，二期在定價(jià)上還能堅(jiān)挺嗎？

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如果當(dāng)成鄰居國(guó)譽(yù)燕園二期的話，定價(jià)只能高或平，而且要提升精裝標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)譽(yù)燕園一期很多業(yè)主開(kāi)始不淡定了。

二期項(xiàng)目設(shè)計(jì)公司為北京城建設(shè)計(jì)發(fā)展集團(tuán)股份有限公司與匯張思建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所(上海)股份有限公司聯(lián)合體，中標(biāo)報(bào)價(jià)1200.2159萬(wàn)元。一期的設(shè)計(jì)公司只有北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司，中標(biāo)報(bào)價(jià)1256.496萬(wàn)元。

北京城建昌平這兩個(gè)項(xiàng)目最大的問(wèn)題就是周邊沒(méi)有地鐵，需要公交換乘；開(kāi)車出行很方便，緊鄰京禮高速和北六環(huán)路，但在這個(gè)位置買(mǎi)房的基本是海淀剛需外溢，潮汐車流量太大。整體出行方面對(duì)通勤族不友好。各項(xiàng)生活配套也比較缺，屬于養(yǎng)成系區(qū)域。

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