2024年，上海新房樓市的小年。

這一年，上海二手房成交了24.27萬套，創下近3年來的新高。而新房，316次（不含風貌）推盤，累計供應房源59185套，僅約45856組客戶參與認購，與2023年相比，減少了約6.5萬組。其中85次推盤因認購人數不足而取消搖號。

與此同時，新房積分開始退場。2023年時，每4次推盤就有1次觸發積分，而2024年，僅有38次觸發積分，每8次推盤，才有1盤觸發積分。

但這一年，卻是不折不扣的豪宅大年。

這一年，56個10萬以上的豪宅項目（不含風貌）正面交鋒，上演了72次推盤，累計供應房源11190套，吸引了約19493組客戶參與認購。

這一年，60個“日光盤”（含重復推盤項目，不含風貌）中，均價超過10萬以上的豪宅“日光盤”有32個，占據了半數以上。

Part.1

38次觸發積分

上海新房積分，正在退場。

有數據顯示，2023年，上海共有約345次推盤，其中有78次觸發積分，每4次推盤，就有1次能觸發積分。然而2024年，316次推盤中（不含風貌），僅有38次觸發積分制，每8次推盤，才有1盤觸發積分。

從積分情況來看，有3盤入圍分破百，入圍分最高的來自于黃浦淮海中路的凱德茂名公館，為114.72分，其認購率高達385.33%，熱度驚人；還有濱江凱旋門積分同樣破百，達113.04分，其認購率更是高達491.98%；位于徐匯濱江的匯元璽推出最后收官房源，入圍分為112.8。

此外，不少項目一年中加推數次，但每次入市熱度均居高不下，頻頻觸發積分。比如閔行浦錦街道的大華星樾、浦東曹路板塊的象嶼聯發金海汀雲臺以及普陀長征板塊的越秀蘇河和樾府，全年推盤三次，三次均觸發積分。

嘉定新城板塊的理想之地、浦東前灘南的前灘公館、浦東唐鎮板塊浦發唐城四期，全年推盤兩次，也均觸發積分，且入圍分也接連上漲，以前灘公館為例，去年9月，項目首開入圍分為50分，去年11月，項目加推，入圍分漲至60.87。

Part.2

近4.6萬組客戶參與認購

與2023年相比，2024年，上海新房市場明顯降溫。

有數據顯示，2023年，上海共有約345次推盤，推出約87355套新房，總共有約110799組參與認購，認購率126.84%。

然而，2024年，上海新房推盤次數減少至約316次（不含風貌），推出的房源數量為59185套，參與認購的購房者約為45856組，認購率為77.48%。

具體來看，有96次推盤的認購率超過了100%，其中認購率最高的項目為楊浦東外灘板塊的保利外灘序BUND45，其認購率高達725.68%；緊隨其后的是靜安蘇河灣板塊的華發仁恒蘇河世紀，認購率為600%；第三位是嘉定新城板塊的理想之地，認購率為563.64%。

此外，還有85次推盤因認購人數不足而取消了搖號程序，這些項目主要分布在郊區。例如，位于閔行浦江板塊的大華星曜項目，四次開盤均未進行搖號；嘉定華亭板塊的五個院子別墅項目，三次開盤也均未進行搖號，項目所在的嘉定華亭板塊，與蘇州太倉僅一河之隔，該區域內暫無軌道交通覆蓋，亦缺乏大型商業配套。

Part.3

60個“日光盤”

2024年，上海的豪宅大年。

這一年，上海共誕生了60個“日光盤”（含重復推盤項目，不含風貌），其中均價超過10萬以上的豪宅“日光盤”有32個，占據了半數以上。

在這些項目中，有多個項目屢開屢罄，例如徐匯濱江區域的中海領邸，五次開盤均告售罄，累計銷售額已達到233億元；黃浦董家渡區域的融創外灘壹號院二期，三次開盤均迅速售罄，總成交金額高達215億元；普陀長征區域的越秀蘇河和樾府，也實現了三次開盤三次售罄，累計銷售了378套房源。

此外，一些有規劃利好的板塊，也是“日光盤”的聚集地，如浦東新區的唐鎮、曹路、張江板塊，閔行區的浦錦、梅隴板塊，以及寶山區的大場板塊。浦東曹路板塊的象嶼聯發金海汀雲臺、閔行浦錦街道的大華星樾均實現了三次開盤三次售罄。

有賣得好的“日光盤”，就有賣不動的“滯銷盤”。

統計數據顯示，包括未搖號樓盤在內，2024年，上海共有153個項目開盤當天去化低于50%。

從區域分布來看，主要集中在遠郊板塊，由于配套的滯后、交通不便、缺少規劃支撐、人口導入少，并不受購房者的待見。例如奉賢莊行、金匯甚至更偏遠的區域，金山的亭林，松江洞涇、老城，青浦華新，嘉定華亭，浦東的臨港等極外圍區域。

其中，金山亭林和臨港尤為典型，這兩個區域有個共同點，生活配套不夠，區域內積壓了大量品牌開發商項目。金山亭林金水湖附近，有復地湖畔和光、云湖壹號·云邸、新未來·樾湖等多個樓盤項目，在此沖擊下，新華星耀東方入市8個月時間，網簽去化率25%；華紡棠樾入市一年多時間，網簽去化率19%。

臨港的東來壹號項目，項目在首次開盤時，為吸引購房者，主動調整銷售策略，將銷售均價下調至2.79萬/平，較原定的房地聯動價2.94萬/平降低了1500元/平，并額外提供家裝禮包，同時啟動了渠道分銷業務。

然而，市場反饋并未達到預期效果，最終項目因認購人數太少而取消搖號。據該項目官方微信數據顯示，項目認購期間僅收到2組有效意向認購，認購率約為1%，截至目前，開盤7個多月，項目依舊零網簽。

另外，即便在市區內，一些缺乏競爭力的樓盤開盤去化情況亦表現平平。

以靜安區西藏北路板塊的靜安璽樾為例，2024年該樓盤進行了兩次推盤，首次推出307套房源，認購率為57%，開盤當天去化情況不詳；第二次推出220套房源，認購率23%，開盤情況亦不詳。

上海網上房地產顯示，項目首開至今6個月時間里，527套房源，已售住宅套數為158套，網簽去化率約30%。

2024年已經結束，2025年全新批次也即將入市，市中心不少頂豪產品等待面世，還有一眾品質紅盤扎堆，供應充足，競爭也會越發激烈。

不過，可以預見的是，在眾多樓市利好政策的加持下，2025年，上海樓市走向值得期待。