文/子木

今天開篇講講北方經(jīng)濟第一大省山東的明星城市，青島。

這座城市是老朋友了，每年去山東，都要走一遍，吃吃青島的鲅魚水餃。山東的朋友一向熱情，每次必須喝兩頓再走，好客山東的印象一直存留心中。

這座城市我會從經(jīng)濟講到樓市，再到購房建議和板塊分析，寫得深一些，全文5000多字，供大家參考。

青島2024年經(jīng)濟表現(xiàn)還不錯，前三季度，GDP是12399.1 億元，按不變價格計算，同比增長 5.6%。其中第二產(chǎn)業(yè)增長高達7.6%。

這些數(shù)據(jù)在二線城市，都算不錯的成績。

要知道北方大城能看的已經(jīng)不多了。

青島前面還有個天津，如果天津還保持現(xiàn)在的增速，那么青島超越天津，上位北方第二城，是大概率事件。

再往前，就是與南京、寧波的角逐。

這兩位都屬于長三角二梯隊大城，背靠長三角成熟產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢和人口紅利，一個是歷史老城，一個是工業(yè)強市，撼動難度較大。

所以青島大概率會長期保持在全國12的位置，上下浮動。說實話，能有這個成績，也算是不錯的了。

因為近幾年，國家政策要么給了長三角，要么給大灣區(qū)，要么是成渝城市群和中原省會城市，對于膠東半島，并不過多關注。

這對于青島的大城夢，有一些打擊。

其次是青島在城市運營邏輯上，跟很多城市一樣，出現(xiàn)了“攤大餅”模式。

藍色硅谷、高新區(qū)、西海岸等等大型項目一個接一個上，還把機場放在了很遠的膠州，整個城市圍繞著海岸線發(fā)展。

過去我給青島的點評，就是三個字：

野心大。

野心大，有好有壞。好處在于，想折騰不服輸，青島想再次破局，擠進全國前十。

比如21世紀初，青島勢如破竹，2001年超過寧波，2002年甩開武漢，2005年超越成都，2008年跑贏無錫，重新攀升至全國第九，處于整個城鎮(zhèn)體系的塔尖。如火如荼的七年時間，青島的平均經(jīng)濟增速超過13%。

但野心大的另外一面，需要的真正的經(jīng)濟支撐。比如招商引資能跟上，培育出真正能打的企業(yè)出來，這才是經(jīng)濟發(fā)展的根本邏輯，但實際上這方面，還需要多努力。

前段時間，我去青島，待了兩天。打車路上問司機，你覺得青島有什么不錯的大企業(yè)嗎？

司機說，“五朵金花”啊。

每每聽到“五朵金花”，那感覺就和四大發(fā)明一樣遠古。這些年，青島還是五朵金花坐鎮(zhèn)，而新崛起的獨角獸，歌爾、能鏈、卡奧斯、特來電、日日順等等，雖有規(guī)模，對上下游產(chǎn)業(yè)鏈有一定拉動，吸引不少配套企業(yè)入駐青島，但無法形成巨頭帶動產(chǎn)業(yè)群的作用。

而青島四處拉骨架，在地利角度，分散了產(chǎn)業(yè)集群，沒有形成匯聚力，這也是值得思考的一面。

比如黃島，這是一個非常好的地方，又有風景又有歷史，僅靠黃金海岸線，完全可以搞成青島的后花園，形成一個以高端制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)集群高地。

把最好的資源帶進去，然后讓青島四區(qū)核心企業(yè)把總部分過去，提供相關的融資，研發(fā)，銷售的功能。完全可以打造成一張王牌級產(chǎn)業(yè)高地。

實際上產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的確做上去了，但新的核心區(qū)的高度并沒有打造上去，這會影響對外的人才虹吸力，從而阻礙產(chǎn)業(yè)配套能力的發(fā)育。

總之一句話，主城聯(lián)動不足，新的核心區(qū)沒有崛起，城市骨架太大，就沒辦法集中力量辦大事。

不過青島并不是沒有破局的方法。

一方面，青島繼續(xù)發(fā)揚自己的優(yōu)勢，讓產(chǎn)業(yè)形成錯位競爭，比如海洋產(chǎn)業(yè)，目前國內能做的城市不多。南方有海南和深圳，而北方只有天津和青島。

2023 年，青島海洋生產(chǎn)總值占全市 GDP 比重達到 32.9%。青島應當把握好機會，繼續(xù)大力投資引入新技術，在這個產(chǎn)業(yè)形成高端產(chǎn)業(yè)集群。

海洋產(chǎn)業(yè)是未來產(chǎn)業(yè)，能創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益，也是青島破局的關鍵。

另一方面，憑借自己的一流環(huán)境優(yōu)勢，全力拿下潮流文化標簽。影視、日韓朝飲食文化，化妝品，城市街道的小清新與浪漫，多元文化的服裝及服裝設計等等，將老城區(qū)變?yōu)槲幕劓?zhèn)，提升旅游質感。市南、嶗山、黃島CBD化，提升城市高端產(chǎn)業(yè)定位。

文化輸出非常重要，是虹吸外省人才的關鍵，青島有底子，屬于最早一批網(wǎng)紅城市，但近些年暗淡很多，被成都、重慶、長沙、武漢、西安等接連超越，如果宣傳能跟上成都，就有破局的力量。

其三就是我所說的，不要陷入“攤大餅”陷阱，把資源集中起來，重點把李滄到城陽的鏈接區(qū)域發(fā)展起來，打造內陸核心區(qū)，成為主城區(qū)的第三極，提升城市的厚度。

第三極承載核心產(chǎn)業(yè)的配套產(chǎn)業(yè)群，增長起來后，就會形成五區(qū)聯(lián)動的效果，紅島和即墨也會被輻射，而李滄和城陽在解決人口居住問題的同時，又形成了經(jīng)濟的第三支柱。

以上三法，才是青島的未來關鍵。只要青島不學天津，用來做跳板，青島就能煥發(fā)第二春。

接下來講樓市。

青島樓市這幾年，傷透了大多數(shù)山東人的心。青島房價在2018年時達到歷史高峰2.5萬/平米，大會之后便跌入回調通道，直至調整到現(xiàn)在，均價勉強維持在1.4萬/平米左右。

跌幅竟高達44%，基本跌回2016年。

說實話，看到這份數(shù)據(jù)時，還是很震驚的，因為這個跌幅，基本在二線城市里，排名前三了。

為何跌幅如此之高？答案還是泡沫太大。

攤大餅的本質是“大興土木”，炒地價，恰逢2018年青島經(jīng)濟還不錯，上合峰會也在青島召開，一系列的概念炒作，將青島送上神壇。

但攤大餅之后，就會形成龐大的庫存泡沫，這將是拉跌房價最大的風險因素。我記得，2018年-2021年，青島庫存持續(xù)為“狹義庫存全國第一”。

庫存太大，極易導致樓市出現(xiàn)“斷層”。遍布在市南到嶗山沿海一帶的一線海景房，5-7萬每平米，貴的甚至高達9萬多每平米，而城陽、西海岸一帶，1萬多均價的房子遍地都是。

這期間差了好幾倍的價格。

而且遠郊區(qū)大庫存低房價的特性，也讓更多的青島市民不缺房，整體購買力從剛需轉移到了改善面。

那么青島到底還會跌嗎？

我認為很難了。

一方面，青島房價回調44%，已經(jīng)跌到位了。具體表現(xiàn)在成交量，出現(xiàn)了連續(xù)3個月的反彈，而進了2025年，新二手房成交依舊保持反彈趨勢，說明剛需已經(jīng)在積極入場了。

另一方面，青島庫存在大幅縮小。存量庫存，跌回至1030萬㎡，按近12 個月成交量計算，存量去化周期約 16.7 個月，屬于合理范圍。

而新增庫存，比如2025年的新房供應量，可能只有2022年的十分之一左右。2025年，市南、市北、嶗山，普通改善和剛需能消耗的好房源，特別是現(xiàn)房準現(xiàn)房，并不多。

最后就是，嶗山區(qū)和黃島區(qū)等產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的房價已經(jīng)穩(wěn)住了。比如嶗山區(qū)，2024年，成交均價上漲了5.9%。而黃島基本持平。跌得最慘的是市南和市北，屬于老富人區(qū)，泡沫的最后一輪擠出。

整體來說，當下青島買房時機還算不錯，一些區(qū)域價格已經(jīng)跌到抄底的階段，但節(jié)奏上不用著急，因為青島整體上漲的概念并不充分。

起碼要在大盤，以及頭部二線城市起步后，才會有所反應。也就是說，現(xiàn)在買房不虧，但不并意味著接下來會漲。

出現(xiàn)房價異動，青島還要看2025年的大盤政策怎么出，屬于城市輪動的中期節(jié)奏。

以下是青島2025年，最真誠的買房建議：

1、在青島買房，平度、萊西、即墨、膠州這四個區(qū)域非剛需不買房，如果你是這些區(qū)域的剛需，如果你的需求不是特別急迫，就等，等到真正需要的時候再買，因為這些區(qū)域長期看漲價很難，跌價卻很容易。至于城陽和西岸是兩個獨立發(fā)展的板塊，這兩個板塊每年都占據(jù)了整個青島銷量一半以上。說這些不是為了讓大家隨波逐流，而是想告訴大家在這些區(qū)域選房一定要謹慎，謹慎再謹慎，因為體量太大的話，稍不注意就容易掉坑里。

2、以前無論你是剛需、投資、改善，能選主城區(qū)就選主城區(qū)，但是現(xiàn)在不得不說的是，主城區(qū)也已經(jīng)開始分化了，主要分化體現(xiàn)在新與舊之間的分化，板塊與板塊之間的分化。所以想在青島買對房，請你記住一句話，無論你是想買主城區(qū)的哪個板塊，能選新房次新房不要碰老破小，有學區(qū)的老破小不到萬不得已也盡量不要去碰。至于板塊選擇，根據(jù)自己的預算，能往南走往南走，能往東靠就往東靠。

3、送給想在青島買對房的朋友，十字箴言，“剛需不買大，改善不買小”，翻譯成大白話就是不要再剛需的板塊，剛需的樓盤買大面積作為改善，不要在改善的板塊，改善的樓盤買最小面積，用來居住。買房之前一定要對自己手里的錢啊，有一個清晰的定位。

4、假如你現(xiàn)在手上有多套一般的資產(chǎn)，或是市南的老破大，或是嶗山的老破小，再或者是郊區(qū)的大別野，請你抓緊處理掉。前者肉眼可見的是這些年一直在陰跌，后者是即使你現(xiàn)在降價甩賣也未必能賣的出去。在青島買房不用太多，一個家庭最多配置一套或者兩套核心板塊的核心資產(chǎn)就足夠了。現(xiàn)在的情況是買多不如買精，因為現(xiàn)在持有一套房子的成本真的太高太高了。

5、一套房子到底好不好，不用別人怎么說，一定要自己去走一走。這個選房邏輯，個人也一直在用外圍配套，你就看交通、教育、醫(yī)療。購物哪個占的更多，你就去選哪一個。

6、首選大開發(fā)商，大物業(yè)內部要注重細節(jié)，容積率、綠化率，戶型、開間尺寸，每個房間的大小以及裝修，這些細節(jié)哪個處理的越好就去選哪一個，因為這些因素都很有可能，讓你在下次換房的時候啊實現(xiàn)彎道超車。

7、青島以前買房大家都會問漲不漲，現(xiàn)在買房你一定要清楚你買的這套房子，扛不扛跌。選房的過程，一定要謹慎。

8、市南區(qū)

位于青島市區(qū)南部，是青島的政治、經(jīng)濟和文化中心，是青島的心臟地帶，擁有完善的城市配套和高收入人口，市南區(qū)還擁有許多著名的景點，如棧橋、小青島、五四廣場等。

板塊梯度

第一梯隊：浮山灣區(qū)域

第二梯隊：八大湖，大堯，鎮(zhèn)江路

第三梯隊：八大峽

9、市北區(qū)

市北區(qū)緊鄰市南區(qū)，是青島市的政治、經(jīng)濟、文化中心之一，區(qū)內有多個商業(yè)中心和大型購物中心，房價較市南區(qū)略低。

市北生活工作區(qū)—浮山后改善 老四方熱鬧，臺東繁華的步行街在這里，房價2萬-3萬之間，新都心的房價偏貴。老破小的房價在1.5-1.8萬之間。市北區(qū)有中央商務區(qū)，工作氛圍比較好。

老四方區(qū)域的新房相對多些，比如湖島、瑞昌路、水清溝板塊有不少新房，如青島濱海國際中心、青鐵·云上觀海、中國鐵建中心、保利和頌、中車四方云匯等。均價2萬左右的新房。想留青島市區(qū)的可以考慮。浮山后房源不多，主要是改善群體居多，主打大戶型、精裝，后期想來次片區(qū)可考慮二手房，畢竟已經(jīng)沒啥地塊可釋放了。改善群體后期可多關注東李以及嶗山張村河板塊。

板塊梯度

第一梯隊：浮山后，圖書館

第二梯隊：新都心，山東路，瑞海北路

第三梯隊：長沙路，海岸路，臺東，水清溝

10、黃島區(qū)（西海岸新區(qū)）

黃島是青島市的西海岸新區(qū)，也是青島市的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。區(qū)域擁有許多大型企業(yè)和工業(yè)園區(qū)，房價相對較低，具有一定的投資潛力。但發(fā)展不平衡，部分區(qū)域相對落后。

板塊梯度

第一梯隊：唐島灣

第二梯隊：靈山灣

第三梯隊：西海岸開發(fā)區(qū)

11、嶗山區(qū)

嶗山區(qū)是青島市的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是青島市的旅游勝地。嶗山區(qū)的人口較少，產(chǎn)業(yè)以高科技產(chǎn)業(yè)為主，房價較高，地理位置優(yōu)越。嶗山區(qū)是新型的富人區(qū)，房價四萬以上一平左右，石老人海邊景區(qū)在這里，嶗山區(qū)的浮山前是典型的富人區(qū)，以麥島為界限，一直到石老人，中國海洋大學浮山校區(qū)就在浮山前，位置非常好。嶗山區(qū)居住成本很高，但是嶗山區(qū)非常大，也有很多偏僻的地方、農(nóng)村的地方。

板塊梯度

第一梯隊：石老人，麥島

第二梯隊：張村河，遼陽東路

第三梯隊：海爾路，汽車東站，高科園，海洋大學

12、李滄區(qū)

李滄區(qū)進出青島的咽喉之地，交通特別方便。是青島市的工業(yè)區(qū)和住宅區(qū)，有較多的工廠和企業(yè)，交通便利，房價相對較為適中。發(fā)展也很快，有許多高科技企業(yè)和高校，各種設施都很完善。房價相對適中，適合剛性需求。但經(jīng)濟總量在全市較差，經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢。

板塊梯度

第一梯隊：金水路，九水路

第二梯隊：東李，世園

第三梯隊：北客站，李村，十梅庵，樓山

13、城陽區(qū)

城陽區(qū)是青島市的新興城區(qū)，也是青島市的工業(yè)園區(qū)。城陽區(qū)的人口較多，產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主，房價較低，地理位置還可以，交通便利，商業(yè)發(fā)達。

板塊梯度

第一梯隊：城陽中心城區(qū)，白云山

第二梯隊：丹山，夏莊

第三梯隊：上馬，惜夏，高新區(qū)

14、即墨區(qū)

即墨區(qū)歷史悠久，是山東省政府批準設立的首批省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，以汽車、紡織服裝、商貿(mào)物流、信息技術、現(xiàn)代海洋、生物醫(yī)藥等為主導產(chǎn)業(yè)。但部分區(qū)域尚待開發(fā)，居民平均收入偏低。

產(chǎn)業(yè)聚集地，適合剛需和工作需要購房者

板塊梯度

第一梯隊：城西，即墨老城

第二梯隊：創(chuàng)智新區(qū)，藍色硅谷，環(huán)秀街道

第三梯隊：和平，濟新區(qū)，汽車產(chǎn)業(yè)園

篇幅有限，今天先講到這里，想把青島講透一篇文章不夠，起碼得好幾萬字，所以更多是每個人帶著自己的問題，尋找準確的答案。

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