作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

有一說一，深圳不缺好地。

2025年的首宗住宅用地，正式奠定了龍崗大運住宅接下來的格局。

靚地角逐

剛進入2025年，深圳就拿出龍崗一塊好地進行拍賣。

位于龍崗大運游泳館對面的宗地G01045-0200，用地面積20838.77㎡，規(guī)定建筑面積103508.0㎡，17.99億元起拍，折合起拍樓面單價約18028元/㎡。

今天（1月16日）吸引了8家實力房企參拍，包括建發(fā)、中海、華潤、越秀、深業(yè)、招商、綠城、南山地產(chǎn)。

看得出，此塊宗地，很多房企都躍躍欲試。

最終經(jīng)過246輪角逐，中海以30.65億元溢價約12.66億元成交，成交樓面價約29611元/㎡。

這樣的結(jié)果，其實也在預(yù)料之中。

從深圳近兩年對用地出讓以及規(guī)劃可以看到，核心區(qū)域和地段陸陸續(xù)續(xù)拿出了壓箱底的地塊。

去年推出的地王之最，更是看出深圳對土地市場的托底之心。

同時也，再度證明深圳對市場的力鼎態(tài)度。

而大運上一次拍地這么熱鬧的是G01063-0264地塊，土地面積56576.81㎡，建筑面積377758㎡，2021年以54.12億元被深鐵集團拍下，折合樓面價約17338元/㎡。

對比之下，G01063-0264宗地用地面積更大，樓面價也更低。

這也從根本上解釋了G01063-0264地塊建成后的閱云境能夠二度“日光”的真正原因。

從拍地端口，就已經(jīng)為市場預(yù)留了一定的價格彈性空間。

過去中海因為對運營成本的精細化管控，在業(yè)內(nèi)被譽為“利潤王”。

但對中海而言，以30.65億元成交，成交樓面價拉到了近3萬元/平，未來入市能給市場多少的彈性空間？能否如深鐵一般給市場釋放新的價格信號？

這里需要打個問號。

一方面中海雖然作為“利潤王”，可以對項目運營成本進行精細化管控，但成本擺在眼前。

深圳建設(shè)新規(guī)的背景下，加上“好房子”的大趨勢，市場非常期待深圳能夠誕生真正的第四代住宅。

另一方面，項目住宅總面積98881㎡的池子也擺在眼前。

所以，未來如何規(guī)劃設(shè)計和操盤，就看中海的決心了。

價格體系

根據(jù)設(shè)計規(guī)劃要求，宗地G01045-0200規(guī)定建筑面積103508.0㎡。

其中住宅建筑面積為98881㎡，商業(yè)建筑面積為1000㎡，幼兒園建筑面積為1620㎡（用地面積 1800.00㎡，班數(shù)6個），社區(qū)老年人日間照料中心為1500㎡，托兒所為300㎡，物業(yè)服務(wù)用房為207㎡。

可以看出，項目體量不算大。

住宅建筑面積為98881㎡，若按100㎡戶型估算，預(yù)計可供應(yīng)約988套住宅房源，若按照200㎡戶型估算，預(yù)計供應(yīng)也有約494套。

當然，即使核心如龍崗大運這樣的位置，市場層次都是以剛需購房群體為主，若設(shè)計200平方米的戶型，市場并不一定能夠接受。

即使這個體量，對龍崗的庫存來說不算什么， 若放在大運核心區(qū)域來看，則會是一次不小的蝴蝶效應(yīng)。

畢竟不遠處的閱云境住宅供應(yīng)也有八百多戶。

從設(shè)計規(guī)范來看，宗地G01045-0200為純住宅項目，商業(yè)少，居住純粹。

若要說有什么需要注意的，那就是建設(shè)要求了公共開放空間24小時，并且面積為1042平方米。

還要設(shè)計一處不少于850平的社區(qū)體育活動場地和一處不少于600平方米的兒童游戲活動場地。

這就需要考驗開發(fā)商未來的建設(shè)的功力。

目前，宗地G01045-0200兩三公里外的新盤推盤價格水平在5字頭。

如日光的閱云境備案均價約50613元/㎡，順銷中的泰瑞府備案均價約52059元/㎡，以及順銷中的美域藍灣花園備案均價約57542元/㎡

周邊二手房的價格參考也在5萬-6萬/平的水平。

如大運的4大神盤，二手房報價約5萬—7萬/平，實際成交價約5萬—6萬/平。

中森雙子公館，70.78平戶型，去年10月成交單價約56231元/㎡；

奧林華府去年12月16日158.96平戶型，成交單價約54102元/㎡；

陽光天健135.42平戶型，去年12月10日成交單價約54645元/㎡；

綠景大公館132.84平戶型，去年10月17日成交單價約55692元/㎡。

所以，以這些市場價格為參考，宗地G01045-0200的定價水平也不會差多少。

當然，也并不排除開發(fā)商后期考慮拉開與其他項目的差距，設(shè)計出新一代住宅，給出不一樣的定價策略。

不過即便核心如大運片區(qū)，眼下的市場依然脫離不了剛需的定位。

并且購買力也以本地為主。

畢竟，對于寶安、南山這些區(qū)域的群體而言，有著無法逾越的物理距離。

即便地鐵網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)覆蓋非常全面，一旦產(chǎn)品定位以剛需出發(fā)，則無可避免地需要“地鐵、商業(yè)、教育”這三件套。

那么，定價方面就不能太跳脫了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場