文/十一弟

上世紀九十年代末，由于經濟體制轉軌、國有經濟改革等，國有銀行體系積累了大量的不良資產。

為此，國家專門成立了四大資產管理公司（AMC），來處理銀行的不良資產——

信達資產、東方資產、華融資產、長城資產。

通過債務追償、債務重組等方式，它們幫助銀行化解了不良資產風險。

后來，這四家資產管理公司逐漸完成了商業化轉型，開展了信托、投資銀行等業務，成為大型綜合性金融集團。

在四大資產管理公司中，按照資產規模計算，信達排名第一——

到現在，它的總資產將近1.6萬億。

信達的主營業務，主要有兩大板塊——

不良資產經營業務，以及包含銀行、證券、期貨、公募基金、信托、租賃等金融服務業務。

在信達旗下，有一家房地產業務平臺——

信達地產。

它在A股上市，目前市值137億左右。

在信達的業務板塊中，信達地產被劃歸到了不良資產經營業務。

信達地產的定位——

在信達的不動產不良資產業務中，發揮項目操盤主體、投后管理主體、不動產投資顧問的作用。

從事房地產開發業務，信達地產獲取土地項目，主要有兩大途徑——

一是公開市場拿地，自主開發銷售；

二是背靠信達，與母公司協同，通過收并購、操盤代建、聯合建設、項目監管、受托管理、咨詢等方式，參與信達的不動產業務。

不過，在國內房地產行業，信達地產的存在感很弱，規模一直沒能做大。

這幾年，很多開發商大面積爆雷，一大批房企墜落倒下。

樓市的大玩家，只剩下了幾家國央企——

保利、中海、華潤、建發、越秀，尤其兇猛。

信達地產是個例外——

這幾年，無論是銷售規模，還是營收規模，它都越干越小，而且還越干越虧。

剛過去的2024年，信達地產發布了一份業績預告——

它預計去年將會由盈轉虧，至少虧損6億以上。

而在2023年，信達地產還處在盈利狀態，全年凈賺了5億利潤。

這是過去十年來，信達地產首次陷入虧損。

從2008年以來，信達地產一直維持盈利。

在利潤最高的2019年，它幫股東賺到了23億。

去年陷入虧損，信達地產給出了兩個原因——

一是受市場環境影響，開發項目結轉收入和毛利率，均有所下降；

二是部分開發項目及財務性投資，出現減值跡象，相應作了資產減值。

這幾年，房企大面積爆雷，對房地產行業來說，其實就是累積了大量的不良資產。

以不良資產處置、風險化解為主業，按理來說，信達及其旗下的信達地產，早就把自己喂得肚子鼓鼓了。

可是，還沒等到它騰出手來救助同行企業，自己反倒陷進了虧損的深坑，先要想辦法來一波自救了。

十一弟查了下，從2021年到現在，信達地產的營收規模，從221億下降到了114億，幾乎砍半。

它的凈利潤，更是從2021年的8億出頭，一路跌下來以后，直至去年陷入虧損。

今年，信達地產的頭等大事，肯定是扭轉虧損。

在規模上，信達地產遠不及保利、中海、華潤等央企開發商。

2023年，它的銷售規模195億；去年上半年，僅有36億左右。

過去十年來，信達地產并不是沒有追求過規模擴張。

從2015年到2017年，那時的樓市，如日中天。

房價不斷上漲，土地市場燒得炙熱滾燙。

在那三年里，信達地產的激進程度，無人能敵。

有人算過，當時它在上海、廣州、深圳、杭州、合肥等熱點城市，砸了多達440億資金，搶下了八塊地王。

當時的信達地產，財大氣粗，瘋狂激進。

因此，它還得到過一個綽號——

地王制造機。

要知道，2015年，信達地產的銷售規模，還停留在105億。

到了2018年，它的銷售規模就猛躥到了310億。

在三年時間里，擴張了三倍。

不過，信達地產的瘋狂擴張，沒能延續下來，很快就偃旗息鼓了。

如今的信達地產，跟八九年前相比，早已不可同日而語。

到去年，它名下只有一二十個開發項目在建，分布在青島、合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、武漢、上海、廣州、重慶、烏魯木齊等城市。

在開發業務上，無論是規模，還是盈利，信達地產都很尷尬。

于是，這兩年，母公司信達已經開始對它動刀了。

在業務布局和利潤來源上，信達地產都要完成轉型——

它的業務布局，將從單純的房地產開發向房地產投資、協同并購與管理服務領域拓展。

也就是說，除了從公開市場獲取土地項目，還要更多地加強對母公司信達的依賴與協同。

通過協同拓展、行業并購、項目投資、操盤代建、聯合建設、受托管理、項目監管等方式，來獲取土地項目。

相應地，它的利潤來源，也會從原來單純獲取項目開發利潤，向開發利潤、投資收益以及代建監管等多元化收入來源轉變。

現在的市場行情下，靠自己砸錢拿地堆規模，不如跟在母公司信達后面，乖乖地等著投喂。

富家子弟，自力更生難成大器。

在外折騰累了、虧麻了，還是回家拼爹啃老繼承家業吧。

就在信達地產宣布陷入虧損的前幾天，信達地產與母公司信達發起設立了一支基金——

房地產行業存量資產紓困盤活基金，總規模200億。

這支基金將主要投資于房地產行業問題企業紓困、問題項目盤活，參與破產重整、法拍等特殊機遇投資，支持項目保交付。

同時，基金還會投資于保障性住房、城中村改造、平急兩用公共基礎設施等三大工程建設。

在這支總規模高達200億的房地產基金里，母公司信達與信達地產，各承擔100億出資。

到去年三季度末，信達地產賬上的現金資源，只有51億左右。

這一出手就需要100億，信達地產面臨著巨大的資金缺口，必須想辦法籌集彈藥。

不過，豪橫的央企，從來不缺錢。

更重要的是，應該把錢投在哪里，如何才能賺錢。

或者說，至少不虧錢。

作為信達旗下最核心的房地產業務平臺，信達地產的角色定位，不可或缺。

尤其是房地產行業的不良資產，若有辨別篩選的能力，絕對有機會撿漏。

也許，這是一塊很誘人的大蛋糕。

背靠母公司信達的不良資產業務，進入房地產行業下半場，信達地產仍有機會賺到錢。

只不過，它不再選擇在公開市場大把砸錢拿地，而是跟在母公司身后分一杯羹。

上市公司干虧損了，業務模式要轉型，換了發展思路，先要把管理層一并更換。

去年八月份，信達地產的三名董事，集體提交了辭職信——

董事長石愛民、總經理郭偉、副總經理陳瑜。

這幾乎是信達地產最有實權的三位高管。

他們辭去了在上市公司的一切職務，徹底淡出了經營管理。

其中，信達地產的一把手——石愛民，在上市公司干了一二十年時間。

他最早在2012年開始，就擔任了信達地產的董事會秘書，正式進入上市公司管理層。

此后，他又擔任了信達地產副總經理，直至2022年擢升至董事長。

去年初，信達地產剛剛完成換屆選舉，石愛民延續任期，繼續出任上市公司董事長。

結果，他只干了半年時間，就辭職換人了。

接替石愛民出任信達地產一把手的，是來自母公司信達的一位高管——

鄧立新。

他的職業履歷，先后在國有商業銀行、金融資產管理公司從事經營管理工作。

加入信達以后，鄧立新擔任過重慶分公司、四川分公司、山東分公司、幸福人壽重慶分公司、信達金融租賃的一把手。

鄧立新身上的職業標簽，非常明顯——

銀行、資產管理、不良資產處置、保險、金融租賃。

母公司信達所涉及的業務板塊，他作為高管，幾乎都歷練過一遍。

相比石愛民，鄧立新的金融履歷與背景，相對深厚一些。

宗衛國，是新上任的的總經理，將與鄧立新搭檔執掌信達地產。

他是一位典型的職業經理人，有著豐富的房地產開發業務經驗。

宗衛國的從業履歷，一直在萬科。

最后從萬科離開時，他做到了深圳萬科總經理。

2023年，宗衛國加入信達地產，出任副總經理。

只干了一年時間，去年就上位了總經理。

現在，信達地產的核心管理層，完成了大換血——

董事長鄧立新，嫡出母公司信達，有著深厚的資產管理等金融業務背景。

安排與他搭檔的總經理宗衛國，來自萬科，在房地產開發業務上經驗豐富。

目前，信達地產核心管理層的替換與搭配，其實就是它的轉型方向——

作為信達的房地產業務平臺，將會加強與母公司協同，發揮專業開發和資源整合能力。

打造專業化、差異化、特色化的發展模式，成為專業特色的不動產資源整合商。

要換思想先換人。

接下來，信達地產的任務，一邊要扭虧，一邊要轉型。

上一任留下的一大攤舊賬，就看新官們如何力挽狂瀾、反敗為勝了。