你能想象嗎？上海土拍一天炸出三個地王！

更炸裂的是，一家神秘臺州民企擊敗招商、中海，總價12.25億元、溢價22.38%、樓板價超20萬元/㎡，斬獲真正意義上的「全國地王」。

1. 大幅刷新全國公開市場紀錄，上個紀錄是綠城潮鳴東方的13.1萬；

2. 同時也打破非公開市場紀錄，上個紀錄是靜安寺地塊162338元/㎡；

同時綠城強勢加冕「虹口地王」，以總價64.72億、樓板價126577元/㎡，斬獲北外灘核心地塊。

招商＆港中旅聯合體斬獲「唐鎮地王」，以總價27.3億、樓板價5.24萬/㎡，成功入駐浦東頂流唐鎮板塊。

隨著地王落位，大家可能需要冷靜思考，地王時代的上海樓市到底會走向何方？

01

大佬拿下「全國地王」，炸裂程度瞠目結舌

這塊行業矚目的全國地王，早在土地掛牌階段就已確認。

它起始樓面價高達163639元/㎡，可以說是“含著金鑰匙出生”，即使底價成交也創下全國涉宅地新高。

為什么定到如此高起拍價？這塊地真的將稀缺性拉滿了。

徐家匯地塊區位示意圖

一方面是地段極為核心，衡復風貌區供應十年一遇，300米直達徐家匯地鐵站，往北500米就是著名網紅地標武康大樓。

另一方面是地塊指標稀缺，兼具低密度和小體量，土地面積4705.49平，容積率只有1.3，業態以風貌別墅為主。

徐家匯地塊區位示意圖

按照這樣的體量規劃，整個社區可能只有十幾套房源，單套過億毫無懸念，專為全國頂豪定制。

上一個全國地王，19.5萬/㎡的綠城·潮鳴東方，120套房源開盤即售罄，驗證了高端購買力的強悍。

綠城·潮鳴東方首開售罄

但也正是由于極高的起拍價，再加上產品體量不大，參拍房企只有3個組合：

中海、招商+徐房、臺州民企

其中臺州民企的參與非常意外，參拍主體上海祺祥旺宇置業有限公司今年剛成立，傳言背后是浙江神秘大佬葉華彪。

這次拿地大概率是為了家族資產配置和傳承，讓其他參拍房企一頭霧水。

葉華彪是60后創一代，祖籍浙江省臺州市三門縣，創立了汽車模具和零配件領域的巨頭公司屹豐集團，也被稱為“汽車模具大王”。

屹豐集團葉華彪

最終經過26輪競價后，上海祺祥旺宇置業有限公司，以總價12.25億元、溢價率22.38%、樓板價超20萬元/㎡拿下「全國地王」！

留給市場的懸念是：到底是做成對外出售的產品，還是為自己家族定制居所？

無論結果如何，我們都在今天見證了歷史，太炸裂了。

02

綠城摘得「虹口地王」，金茂華潤正面角逐

寸土寸金的虹口北外灘，再次迎來新地王。

虹口區北外灘地塊出讓面積1.94公頃，容積率2.63，距12號線提籃橋站600米，位于北外灘正中心。

虹口地塊區位示意圖

這塊地最早是商辦規劃，后來又改為純住宅指標，一直被各大房企關注，總爺看來它具備兩大核心優勢：

1. 景觀視野開闊，直面北外灘中央公園，幾乎無遮擋看到北外灘與陸家嘴。

2. 規劃潛力巨大，南側是480米浦西第一高樓，未來是北外灘絕對中心。

虹口地塊區位示意圖

因此，那些具備高端產品能力房企集聚于這場土拍，包括有項目在售的幾家房企——

金隅、招商&瑞城、華潤&越秀、中海、保利發展、綠城、金茂

綠城以極為強勢的舉牌，觸發了61.9億元中止價，隨后又在競品質環節擊敗金隅。

最終他們總價64.72億競得「虹口地王」，溢價率46.3%，樓板價達到驚人的12.66萬/㎡，甚至超過一些樓盤在售價格。

126577元/㎡的成交樓面價，也是全國第二高的高層住宅樓板價格，第一名也是綠城。

值得關注的是，目前北外灘產品競爭非常激烈，重磅產品接連問世。

金茂璞元，金茂31年來集大成的巔峰之作，外立面將陶瓷雅韻與高級鋁板結合，吊足了市場胃口。

金茂璞元效果圖

華潤外灘瑞府，華潤置地重返核心區之作，延續海派石庫門建筑精髓，帶來一座向上生長的地標豪宅。

華潤外灘瑞府效果圖

至此北外灘就集合了綠城、金茂、華潤三家品質房企，接下來就看位置更好、地塊更方正、土地價更高的綠城，如何帶來更多驚喜。

03

招商圓夢「唐鎮地王」，助力板塊加速騰飛

今天的浦東唐鎮地塊，也引發眾多品牌房企瘋搶。

這塊地線距離2號線唐鎮站約1公里，出讓面積22666.84㎡，容積率2.3，起始樓面價就高達37400元/㎡。

相比在售的保利天奕，距離地鐵站和商業更遠，但容積率更低且南面天然水系，高品質住宅環繞。

唐鎮地塊區位示意圖

無論從地塊指標、周邊環境，都非常適合打造標桿產品，吸引了7家房企組合積極參拍——

安徽高速、中海、國貿、保利發展、綠城、華潤&越秀、招商&港中旅

唐鎮地塊區位示意圖

最終招商＆港中旅聯合體勝出，以總價27.3億元競得「唐鎮地王」，成交樓板價5.24萬/㎡，溢價率封頂40%——

這也意味著，唐鎮將從8萬+邁入9萬+時代

長期位列上海前三的招商蛇口，在這輪土拍中表現積極，參與了多塊熱門地塊，這次如愿以償順利補倉。

今年招商蛇口在高端領域明顯發力，代表作康定壹拾玖兩開兩罄，首開43分鐘日光、二期12分鐘售罄。

康定壹拾玖實景圖

唐鎮板塊唯一在售的新房保利天奕，以破紀錄的8.04萬/㎡單價，首批次2小時快速售罄，為板塊注入強大信心。

保利天奕效果圖

若無意外保利天奕下半年會順利收官，將唐鎮板塊好房子的接力棒，交到招商蛇口手里。

04

一天之內「三大地王」，品質時代加速到來

地王頻出依舊難掩整體市場承壓，目前新房供應實際是在加速收緊。

上海2024年土地供應下降53%，成為過去5年土地供應最少的一年，今年供地計劃再次小幅削減，開發商將重心聚焦到了市區——

品質時代加速到來，市場更注重產品品質、單盤效應，而不是樓盤數量和規模。

因此你會發現，開發商寧可不斷加碼在市區“搶地王”，也不愿意去遠郊底價“抄底”，這本質上也是一種避險情緒。

同時也民營企業、家族的入場，也看出頂豪圈層核心資產配置的需求，親自下場拿地爭奪全國地王。

對于市區改善購房者來說，現在這無疑是不錯的入局機會，今年上海樓市產品迭代速度，可能要比前幾年限價時代加起來還快。

而客戶最終關注的還是價格問題，關鍵在于能不能拿出值得溢價的品質。

下半年地王們將陸續揭開神秘面紗，到底能不能讓市場認可、客戶買單，接下來就看各大房企的表現了。

對于本輪上海土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。