今天給大家介紹的是豐臺南三環宋家莊成熟板塊的純改善高端豪宅項目-金茂璞逸豐宜。

《深度思考的買房經驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。

1、地理位置及配套

項目位于南三環東鐵營橋南約300米，距離宋家莊站直線約900米，可以乘坐10號線、5號線和亦莊線，宋家莊站是北京地鐵換乘量最大的地鐵站。

南三環是個很成熟的板塊，去到東西城及朝陽都非常方便。下面講的一些重要的配套都是蹭的東西城的熱度，畢竟豐臺可宣傳的點比較少，買這個位置的除了產品本身，就是它的環線位置優越。

公園：

皇家園林：北海公園、景山公園。

城市公園：龍潭湖公園、永定門公園、陶然亭公園、萬芳亭公園、石榴莊城市休閑公園、方莊城市公園。

人文：

中國航天博物館、中國錢幣博物館、國家博物館、國家自然博物館、中國地質博物館、國家大劇院、中國景泰藍藝術博物館、皇城藝術館，離這些都很近。

醫院：

項目直線距離約7公里范圍內擁有協和醫院、同仁醫院、北京醫院、友誼醫院、佑安醫院、東方醫院、中國醫學科學院腫瘤醫院七大全國重點三甲醫院。

商業：

項目直線距離約9公里內擁有SKP、王府中環、三里屯、朝陽合生匯四大國家級商業中心，另有多個城市級商業中心，如燕莎奧萊、王府井奧萊、天橋樂匯購物中心、方莊購物中心、新業廣場等。

教育：

學校是有的，當然不是重點，買這塊的人群，肯定不會在這里上學。項目直線距離約2公里范圍內擁有豐臺實驗小學、成壽寺小學、東鐵匠營第二小學，北京十八中左安門分校。

2、項目情況

項目地址：三環東鐵營橋南約300米

占地面積：約33303.12㎡

地上建面：約72488.68㎡

容積率：北地塊約1.81，南地塊約2.75

綠化率：約30%

總戶數：約500戶

產品業態：洋房、小高層

樓層：5-18層

梯戶比：1梯2戶、2梯2戶

層高：約3-3.15米

樓棟數：14棟

拿地的樓面價約5.6萬元/㎡，銷售指導價10.75萬/㎡，實際均價沒有這么高，大概9w多。

PS:新房的房源都是售樓處的，具體折扣售樓處說了算，沒有團購，沒有獨家，只有返傭是硬通貨

樓棟是錯落排布的，北區全洋房，共8棟樓，戶型110平-192平；南區小高層，共6棟樓，戶型110平-136平。

每個戶型都有南北雙陽臺+花廳的贈送，得房率達到95%，會所、游泳池、健身房應有盡有，樓棟的外立面是棕紅色石材+鋁板，非常大氣。在社區的公共配套上，金茂也搞了架空層。

另外，金茂以科技住宅著稱，金茂璞逸豐宜全新首發6S超級場景，結合12大科技系統直擊人居生活痛點，以科技舒居、健康用水、深度睡眠、至善呵護、智能生活、輕松收納六大場景，再次煥新科技住宅，改變人居生活理念。

戶型情況：

3、總結

產品本身是非常不錯的，比較讓人詬病的是，宋家莊這個板塊，周圍老房子、回遷特別多，城市界面比較差，所以璞逸豐宜的宣傳上寫的都是東西城的配套，因為環線位置很優越。

這邊的商品房主要有元熙華府、晶城秀府、首開璞提、方莊6號、方莊公館等，這些基本都不構成競品，主要競品也是金茂的-北京金茂府，但是面積段不一樣，金茂府有一居小戶型，三居就得200平以上了，其實在總價上還是有一定的差距，璞逸豐宜有110平的三居，130-190的4居，在面積段和產品設計上還是有差異的。

另外，這塊的教育雖然不太行，但是離東城的龍體學區非常近啊，可以買個龍體的小平房占坑，住在這邊改善，也是個不錯的選擇。

關于璞逸豐宜新盤項目的分析就是這些了

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