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農村宅基地房屋買賣因涉及特殊身份限制，一直是糾紛高發領域。北京一起案件中，兄妹之間簽訂的農村房屋買賣協議因買方是非農業戶口被認定無效，法院在處理返還問題時，依法對房款與房屋使用費進行了抵銷處理。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告（反訴被告）：王芳（非農業戶口，賣方妹妹）

被告（反訴原告）：王剛（賣方）、劉英（王剛妻子）

（二）事件經過

王剛與劉英在順義區某村有兩處農村宅基地房屋：一號房屋（登記在王剛名下）和二號房屋（1995 年從弟弟王強處購得，登記在王強名下）。2010 年 10 月 10 日，王芳與王剛、劉英簽訂《房屋買賣協議》，約定以 71 萬元購買上述兩處房屋及宅基地，賣方需配合辦理過戶手續。

購房款支付方式為：2009 年王芳通過銀行轉賬給王剛 30 萬元，2010 年 10 月按王剛要求直接向王強賬戶支付 41 萬元（用于抵扣王剛購買王強樓房的款項），兩項合計 71 萬元。協議簽訂后，王剛于 2010 年 10 月交付一號房屋，10 月 12 日交付二號房屋，但始終未辦理過戶手續。

王芳后續辦理過戶時被告知，因其是非農業戶口，不符合農村宅基地購買條件，協議違反法律強制性規定。2024 年，王芳訴至法院要求確認協議無效，返還 71 萬元購房款及利息。王剛、劉英認可協議無效，但辯稱 30 萬元是王芳對其照顧老人的補償而非購房款，僅認可收到 41 萬元房款，同時反訴要求王芳返還房屋及相關證件，并按每年 5 萬元標準支付 13 年 8 個月的房屋使用費 68.3 萬余元。

經查，王芳 2021 年才將戶口遷回該村，購房時確為非農業戶口；雙方均認可房屋未實際居住，但王剛持有部分鑰匙并每年除草維護。另查明，王芳曾于 2024 年以民間借貸起訴王剛索要 30 萬元，法院以證據不足駁回其請求，該案中王芳稱購房款僅 41 萬元，30 萬元為借款。

（三）爭議焦點

非農業戶口購買農村宅基地房屋的協議效力如何認定？

購房款總額應按 71 萬元還是 41 萬元認定？

協議無效后，房款返還與房屋使用費應如何處理？

二、案件分析

（一）協議效力的法律判斷

法院對合同效力的審查：

宅基地使用權的身份限制：根據《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，僅限本集體經濟組織成員享有使用權。王芳購房時為非農業戶口，不具備購買資格，違反法律強制性規定。

合同無效的法定情形：依據《民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行為無效。雙方協議因標的物（宅基地房屋）轉讓對象不符合法定條件，應認定為無效。

雙方過錯認定：王芳作為完全民事行為能力人，應當知曉非農戶口不得購買農房的規定；王剛明知對方身份仍出售房屋，雙方對協議無效均存在過錯。

（二）購房款數額的事實認定

法院對付款事實的審查：

書面協議的證明力：《房屋買賣協議》明確約定總價款 71 萬元，是雙方真實意思表示，在無相反證據推翻的情況下應作為定案依據。

付款行為的關聯性：2009 年的 30 萬元轉賬與 2010 年的 41 萬元付款，時間上與購房協議形成連貫鏈條，且王剛未能舉證證明 30 萬元系補償款或贈與款，應認定為購房款組成部分。

訴訟陳述的矛盾處理：王芳在民間借貸案件中關于 30 萬元為借款的陳述，與其在本案中主張該款為購房款的說法矛盾，但結合協議約定和付款憑證，法院采信 71 萬元總房款的主張具有高度蓋然性。

（三）無效合同的處理規則

法院對返還義務的處理：

雙務返還原則：根據《民法典》第一百五十七條，合同無效后，因該合同取得的財產應當返還。王剛需返還購房款，王芳需返還房屋及權屬證明（包括兩份集體土地使用證及王剛與王強的購房協議）。

使用費與利息的抵銷：王芳自 2010 年占有房屋至今，應支付合理使用費；王剛占用購房款期間產生的利息亦應返還。法院認為兩者性質均為占用期間的損失，可相互抵銷，抵銷后僅需返還本金。

使用費標準的調整：考慮房屋實際未居住、主要用于閑置的情況，法院未完全支持王剛主張的每年 5 萬元標準，而是通過利息與使用費整體抵銷的方式平衡雙方利益。

三、裁判結果

法院判決：

確認王芳與王剛、劉英 2010 年 10 月 10 日簽訂的《房屋買賣協議》無效；

王剛、劉英于判決生效后七日內返還王芳購房款 71 萬元；

王芳于判決生效后七日內返還王剛、劉英一號房屋、二號房屋的集體土地建設用地使用證及王剛與王強 1995 年 3 月 12 日簽訂的協議書原件；

駁回王芳的其他訴訟請求和王剛、劉英的其他反訴請求。

四、案件啟示

（一）農村房屋買賣的風險警示

身份資格的核心審查：購買農村宅基地房屋前，務必確認自身是否為本集體經濟組織成員，非本村村民購買農房的協議必然無效，切勿輕信 “可過戶” 承諾。

合同無效的后果預見：此類交易不僅無法獲得產權，還可能因返還問題產生糾紛。本案中雖返還房款，但 14 年的資金占用成本未獲支持，買方實際損失顯著。

替代方案的合法選擇：非本村村民確需使用房屋的，可通過租賃方式解決，租賃期限最長不得超過 20 年，避免因買賣無效導致損失。

（二）交易憑證的規范留存

書面協議的明確約定：房屋交易應簽訂完整書面合同，明確價款構成、支付方式、房屋狀況及違約責任，本案協議因未明確付款細節導致價款爭議。

付款憑證的完整保存：所有款項支付需保留銀行轉賬記錄、收款收據等憑證，注明款項性質為 “購房款”，避免與其他款項混淆。

權屬證明的核實留存：交易前應核實房屋權屬證明，確認賣方為合法權利人，本案二號房屋未辦理過戶登記，增加了交易風險。

（三）無效合同的處理原則

返還義務的同時履行：合同無效后，雙方應同時履行返還義務，買方返還房屋的同時，賣方應返還房款，避免單方履行后權益受損。

損失承擔的過錯劃分：根據過錯程度分擔損失，買方對身份限制明知的，可能無法獲得全部利息賠償；賣方明知無權出售仍交易的，可能需承擔更高比例損失。

抵銷規則的合理運用：房款利息與房屋使用費可依法抵銷，當事人可在訴訟中主張此項權利，減少執行環節的麻煩。

（四）親屬間交易的特殊注意

書面約定的必要性：親屬間交易更應注重書面形式，避免因 “人情往來” 忽視法律形式，本案兄妹間的款項性質爭議即因缺乏明確約定導致。

財產區分的清晰化：借款與購房款應明確區分，通過借條、收條等書面文件固定性質，避免事后舉證困難。

爭議解決的理性態度：親屬間糾紛應優先協商，協商不成需及時訴訟，避免因拖延導致證據滅失或超過訴訟時效。

本案判決再次明確 “非本村村民購買農房協議無效” 的裁判規則，警示當事人尊重農村宅基地的身份屬性，通過合法方式處理房屋使用需求，在交易中注重證據留存，才能有效防范法律風險。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）