前兩天，董小姐參加一個(gè)飯局。

酒過三巡，我問大家一個(gè)問題：?

2025年最吃香的地產(chǎn)崗將會是哪一個(gè)？?????????

最高頻的答案指向了：產(chǎn)品崗、營銷崗、運(yùn)營崗。???????

總的基調(diào)是，這年頭，產(chǎn)品能打，特別會賣，有體系化思維的職業(yè)經(jīng)理人，不僅能活下來，還會很吃香。?????????????????

我說，有什么證據(jù)嗎？

大家說，現(xiàn)在有一票國央企正在朝同行挖人，角色大多都是產(chǎn)品崗。還有很多城投公司在挖暴雷民企的人，也以產(chǎn)品、營銷、運(yùn)營崗為主。??????????????

「一批城投公司手里有很多托底的項(xiàng)目，現(xiàn)在想通了，決定要自己拉隊(duì)伍干起來。」

這個(gè)答案讓我既意外又驚喜。

驚喜的是，2025年仍給地產(chǎn)人留出了一些新的跳槽空間。意外的是，沒想到是這些崗位，更沒想到居然是城投平臺。

一位地產(chǎn)高管對我說，在樓市發(fā)展特別成熟的地方，當(dāng)?shù)爻峭豆镜牡禺a(chǎn)作戰(zhàn)能力，就越不容易發(fā)育起來，因?yàn)榛緵]機(jī)會。????????

反倒是那些手握項(xiàng)目，舉目四望，倍感邊緣化的城投公司，開始向內(nèi)求索，致力于自己養(yǎng)成一整套地產(chǎn)能力。???????

這對那些暴雷民企的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人來說，不失為一個(gè)新選擇。????????????????????????

得知此事，過了兩天，我和一位地產(chǎn)老將碰面。他是一個(gè)不折不扣、后地產(chǎn)年代里的產(chǎn)品主義者。

他說，現(xiàn)在人人都在喊卷產(chǎn)品。但是，地產(chǎn)好產(chǎn)品是有極高門檻的。很多公司以為花重金請大牌設(shè)計(jì)師，就萬事大吉了。事實(shí)并非如此。

開發(fā)商的產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)，對設(shè)計(jì)師既要尊重，又要管控，這事沒那么簡單。

他的理由是，很多設(shè)計(jì)師也是看人下菜碟。

「如果任由大牌設(shè)計(jì)師發(fā)揮，藝術(shù)家都比較自我。他做出來的東西可能離客戶很遠(yuǎn)，很多設(shè)計(jì)師并不是真的懂客戶。要是自己不夠?qū)I(yè)，一不留神，有的設(shè)計(jì)師還會拿現(xiàn)成的設(shè)計(jì)庫里的東西來應(yīng)付你，他能省事就省事；你也根本看不出來，哪里有問題。」

無論如何，地產(chǎn)產(chǎn)品的主導(dǎo)權(quán)，應(yīng)該在公司自己的團(tuán)隊(duì)手里，而非外部。

董小姐觀察房地產(chǎn)也有很多年了。這兩年有個(gè)很深刻的感受。??????

這一波活下來的純住宅導(dǎo)向的小房企，幾乎都有一個(gè)共性特征——公司的產(chǎn)品條線，都掌握在老板手里。老板自己懂產(chǎn)品，是公司的首席產(chǎn)品官。?????

「未來能活下來的小公司，大概率是老板親力親為的公司。」 一位房企老板這么說。他認(rèn)為，新地產(chǎn)時(shí)代，玩資本運(yùn)作、資源整合型的老板，都要往后站。?

那么，對于那些已經(jīng)身經(jīng)百戰(zhàn)的大公司來說，這一波地產(chǎn)產(chǎn)品改革熱度，究竟要怎么捕捉？????????????????????????

答案也很簡單，對標(biāo)明星房企的策略。??????????

董小姐多方了解到，目前，以金茂、華潤、綠城、中海、越秀為主的大房企，都在內(nèi)部強(qiáng)調(diào)新的產(chǎn)品操作系統(tǒng)。?????????????????????

但是，大家的玩法形成了不同的陣營。????????????

華潤、綠城、中海都在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品性能，圍繞性能來發(fā)力。其中，華潤和綠城正在對標(biāo)日本房企的產(chǎn)品策略。????

金茂、華潤、越秀等公司，則在內(nèi)部重構(gòu)一個(gè)新的產(chǎn)品操作系統(tǒng)。

華潤會組建一個(gè)類似于「客戶產(chǎn)品研究院」的非實(shí)體小組，把客研、工程、營銷、物業(yè)等等部門都集中在一起，主攻某個(gè)項(xiàng)目。??????????????????

金茂以前是總部主導(dǎo)產(chǎn)品，現(xiàn)在則放開尺度，和各個(gè)城市、項(xiàng)目共創(chuàng)。一線產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)的話語權(quán)比以前相對放大了，甚至可以在一定程度上去突破集團(tuán)的供應(yīng)鏈集采體系。???????????????

有種既視感：開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系時(shí)代，至此終結(jié)。???

未來，房企研發(fā)出來的同一條產(chǎn)品線，除了在成本體系、測算模型、固定元素上統(tǒng)一之外，在不同城市，都會長得不一樣。

很多朋友的理由是，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)值退潮，居住需求抬頭，各地的產(chǎn)品偏好都在分化，客戶口味越來越挑剔。因此，房企總部需要和地方團(tuán)隊(duì)一起研究產(chǎn)品。??

董小姐問了天南海北的朋友。

長沙的朋友說，他們喜歡大客廳，因?yàn)榧彝ド缃恍枨蠖啵?strong>佛山的朋友喜歡毛坯，精裝修在佛山賣不出溢價(jià)。因?yàn)楸镜厝碎_廠多，能拿到更便宜價(jià)格；杭州的朋友說，外立面一定要好看高級，凸顯資產(chǎn)價(jià)值。做生意講究的是面子外顯；北京的朋友說，就喜歡低調(diào)隱貴，在乎社區(qū)和房子內(nèi)部；成都的朋友說，最喜歡研究戶型，要住的巴適。

為了捕捉各地的客戶偏好，董小姐聽說，一家大型房企曾對內(nèi)表態(tài)說，公司需要的是真正懂客戶、懂市場的產(chǎn)品人。

「如果地方產(chǎn)品負(fù)責(zé)人不合格，會立即換掉，絕不手軟。」????

當(dāng)產(chǎn)品崗開始吃香，地產(chǎn)產(chǎn)品人的迭代也迅速啟動了。

很多朋友告訴我，目前的地產(chǎn)行業(yè)，迫切需要「大產(chǎn)品人」。

什么叫「大產(chǎn)品人」？???

需要能夠拉通設(shè)計(jì)、客研、工程、成本等條線的綜合能力產(chǎn)品人，他不能只懂一個(gè)維度，還要有真正的客戶思維。????????????????????????????????

董小姐很懷疑，行業(yè)中是否真有這樣的角色存在。

要是你在開發(fā)商做產(chǎn)品，這段時(shí)間，你們產(chǎn)品業(yè)務(wù)條線的地位，上升了嗎？??????

歡迎留言告訴董小姐。

此外，我還想從那些在產(chǎn)品和操盤維度上比同行多走幾步的公司身上，找一找更多線索。?????????????

如果你也關(guān)注2025年的開發(fā)商產(chǎn)品能力儲備，本身就在地產(chǎn)產(chǎn)品條線深耕多年，相信產(chǎn)品主義可以逆天改命房地產(chǎn)，那么，推薦大家去看一看金茂的最新做法。

綠城、金茂是行業(yè)里真正曾經(jīng)將產(chǎn)品系植入進(jìn)客戶心智的公司之一。他們有一票金茂粉和綠粉。????????????

要關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品革新，就無法繞開金茂。

金茂府曾經(jīng)是金茂的明星產(chǎn)品，奠定了金茂的高端產(chǎn)品基因。這兩年，行業(yè)劇變，24年3月金茂發(fā)布了新的產(chǎn)品系「金玉滿堂」，打出了不同產(chǎn)品特色，為自己做了一道裝備升級。

「金玉滿堂」背后，本質(zhì)是金茂在洞察、捕捉最新的不同的客戶需求，他們希望建立一條屬于自己的產(chǎn)品護(hù)城河。???

現(xiàn)在，金茂重返北京核心區(qū)，它做了很多革新，也想明白了很多事。

以下內(nèi)容均為內(nèi)部干貨與董小姐的采訪，以口述體發(fā)出。

金茂靠什么回歸：操作系統(tǒng)，脈絡(luò)與心得

地產(chǎn)客戶的口味真的越來越挑剔了。

最明顯的一個(gè)變化是，你能感覺到，他們越來越既要又要還要。

現(xiàn)在，北京千萬級產(chǎn)品的得房率都在90%以上，這個(gè)數(shù)據(jù)以前想都不敢想。

這么高的得房率，基本都來自陽臺和設(shè)備空間贈送。???

這是同行都在追求產(chǎn)品尺度的結(jié)果，也是監(jiān)管層放松了許多產(chǎn)品指令的結(jié)果。

現(xiàn)在，政策給了我們空間，讓大家去琢磨怎么提高產(chǎn)品性價(jià)比。???????????????????????????

中國金茂這幾年變化挺大的。

這一波核心城市限價(jià)的逐漸放開，其實(shí)能讓很多本來就重視產(chǎn)品體系的同行，吃到一大波紅利。?

和往年相比，有幾個(gè)變化。中國金茂目前的內(nèi)部管控體系上，將更多以項(xiàng)目為核心，就是大家流行說的「單盤主義，做一成一」。

第一個(gè)變化是，以前更多是總部確立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，各地執(zhí)行落位，產(chǎn)品以總部為主導(dǎo)。

現(xiàn)在整體項(xiàng)目數(shù)量下來了，總部會讓渡一部分產(chǎn)品研發(fā)的權(quán)力出去，交給各地，與一線共創(chuàng)。

第二個(gè)變化是，在一定程度上，地方公司與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)是可以突破集團(tuán)供應(yīng)鏈采購體系的，根據(jù)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的客戶需求來靈活配置。

為此，就需要關(guān)注高端客戶的真需求，花非常多的氣力來做客戶研究。

在北京，他們的基本畫像是，30—45歲居多，成長型家庭結(jié)構(gòu)，屬于金融、互聯(lián)網(wǎng)、體制內(nèi)等高凈值人群。?????????????

目前有幾個(gè)發(fā)現(xiàn)，分享給大家，可以看看，目前在一線城市，買高端產(chǎn)品的客戶，心里最真實(shí)的聲音是什么，他們最想要的是什么。

其中有很多共性的需求，是每一個(gè)地產(chǎn)從業(yè)者都應(yīng)該反思的。????????

1、客戶基本痛點(diǎn)：房子隔音差，串味重；

2、不要大牌低配，裝修好看，更要好用；

3、希望有獨(dú)立陽臺；

4、臥室平權(quán)，不要顧此失彼；

5、會所應(yīng)該做成標(biāo)配。好用的會所不低于2000平米，才能滿足核心功能。會所功能需求TOP3是：健身房、恒溫泳池、瑜伽館；

6、園林綠化覆蓋率要高，花卉顏色要多，要有水景；

7、要有全功能廚房系統(tǒng)，加強(qiáng)灰空間利用；

8、收納要做足，更精細(xì)化；

9、要有全維度實(shí)景示范區(qū)；

10、地段重要。既要買到好房子，又能保值升值。

有需求，就要有回應(yīng)。

去年金茂研究出了一個(gè)全新的高端產(chǎn)品系：璞系。2025年它在北京首次落地了。

它的誕生背景就是，讓金茂跟上時(shí)代的客戶。

產(chǎn)品應(yīng)該成為地產(chǎn)公司的基因和命脈。這句話在以前的地產(chǎn)時(shí)代會被認(rèn)為門外漢，說明你完全不懂房地產(chǎn)的金融邏輯。

但是，今天，它終于擁有了真正的合法性。

金茂的起家之作，就是2009年第一次進(jìn)北京，靠一個(gè)高端住宅項(xiàng)目扛住了行業(yè)地位——廣渠金茂府。

2025年，我們是再度以高端產(chǎn)品標(biāo)桿的姿態(tài)，重新回來。行業(yè)天翻地覆，這次回來帶著更大的決心和野心。

下沉到具體項(xiàng)目上，大家可以看看金茂的打法是什么。???????????????

金茂在北京的第一座璞系作品璞逸豐宜，是一個(gè)北京三環(huán)內(nèi)的高端項(xiàng)目，這個(gè)位置，已經(jīng)為它加分不少。?????????????????

北京的三環(huán)線上，繞一圈都是豪宅。北有霄八，南有中國璽，西有萬柳，東有棕櫚泉。

不過，以前的豪宅和現(xiàn)在的豪宅，產(chǎn)品定義并不相同。

唯一不變的是資產(chǎn)價(jià)值，抗跌性要足夠大。?

金茂璞逸豐宜，向左6公里是故宮，向右7公里是國貿(mào)。

我們內(nèi)部研究了不少競品，發(fā)現(xiàn)除了地段，售價(jià)也會是核心賣點(diǎn)。?????

北京三環(huán)高端項(xiàng)目的均價(jià)并不低，以十個(gè)項(xiàng)目為基數(shù)，均價(jià)在14.6萬。而璞逸豐宜的銷售指導(dǎo)價(jià)格在10.75萬。

到了這一步，按照以往的邏輯，大家就心里有底了，感覺可以松一口氣。地段+售價(jià)低于均值+品牌IP，足夠支撐過去的熱銷邏輯。????????????????

但是現(xiàn)在，沒人再這么想了。

璞逸豐宜的團(tuán)隊(duì)，做了諸多真實(shí)的客戶調(diào)研，大家坐下來，正式回到產(chǎn)品本身的邏輯，來做項(xiàng)目。???????????

以前打磨產(chǎn)品，會有所舍棄，尋找?guī)讉€(gè)核心產(chǎn)品賣點(diǎn)，做到極致。????????????????????????

現(xiàn)在打磨產(chǎn)品，所有人都希望均好。每個(gè)空間都做到極致，才可能拿到一張入市的門票。??????

因?yàn)椋魏我粋€(gè)細(xì)節(jié)的放松，都可能勸退客戶。???

作為金茂璞系產(chǎn)品線首次在北京落地，璞逸豐宜的產(chǎn)品賣點(diǎn)打造至關(guān)重要。?????????????????

我們內(nèi)部梳理過幾個(gè)客戶關(guān)切點(diǎn)。?????????

1、功能空間平權(quán)，采光平權(quán)，消解主次臥室，居住同權(quán)，嚴(yán)控臥室足尺標(biāo)準(zhǔn)。???????????

2、北京市內(nèi)六區(qū)最高得房率，主力戶型得房率90%以上。????

3、滿足三代居，有代際分區(qū)；高效廚房，超級收納體系，精細(xì)化收納。?????????????????????????

4、做了全北京第一個(gè)浮島合院會所。2000平米的尺度內(nèi)，提供酒店式服務(wù)。

5、園林主打療愈風(fēng)，一步一景。??????????????????????????

6、公區(qū)追求藝術(shù)感審美，大堂、電梯、入戶空間設(shè)計(jì)感濃。地下環(huán)島落客區(qū)，儀式感很足。?????

7、金茂的科技系統(tǒng)標(biāo)配。??????????????????????

這個(gè)項(xiàng)目不僅對北京，而且對金茂也意義重大。

璞系已經(jīng)在西安、成都落地，但是，北京項(xiàng)目是這條新產(chǎn)品線的真正實(shí)戰(zhàn)測試。大家賭上了金茂過去兩年對產(chǎn)品的新思路。

它不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目，還是金茂最新高端產(chǎn)品線的臉面。??

于公司內(nèi)部來說，璞系來自于對改善生活場景的深度精研，其他城市都會盯著這個(gè)項(xiàng)目的走勢，大家要給兄弟城市打個(gè)樣。????????

于外，房企同行相互之間都在對標(biāo)、取經(jīng)。????????????????????????????????????????????

2025年，大家會看到一個(gè)很有趣的公司變化。房企之間投資策略差異性越來越大，產(chǎn)品打法卻開始趨同，產(chǎn)品對標(biāo)越來越多。

不同的房企投資策略，會變得更有差異性。大家都要重構(gòu)投資策略。??

以前，大家的投資重點(diǎn)基本趨同，相互抄來抄去，都在相同的城市跑業(yè)務(wù)。

現(xiàn)在，每個(gè)公司都有自己的重點(diǎn)城市組團(tuán)，和深耕舒適區(qū)，彼此戰(zhàn)略各不相同。同一個(gè)城市，一個(gè)公司能看到結(jié)構(gòu)性機(jī)會，另一個(gè)公司卻看不到。???????

有的房企靠一個(gè)上海就能砸出700億業(yè)績，這樣的點(diǎn)狀城市，它做一兩個(gè)組合后，就能維持住整體公司的規(guī)模。?????????

現(xiàn)象背后的本質(zhì)是，地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模整體下滑后，大家都要從攻城模型，變成守城模式。重點(diǎn)不是盤子做多大，而是要盡力保證每個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流和利潤率。

一面是房企戰(zhàn)略的差異化，另一面是，各家房企產(chǎn)品模塊卻越來越趨同，產(chǎn)品對標(biāo)越來越多了。

25年最吃香的地產(chǎn)崗位，肯定是產(chǎn)品崗。???????

經(jīng)過市場檢驗(yàn)的產(chǎn)品，才是好產(chǎn)品。地產(chǎn)回歸產(chǎn)品主義，意味著所有參與者都要拿出看家本領(lǐng)，客戶至上，重構(gòu)自己的產(chǎn)品體系。?????????????????????????????????

拿地只是開始，借助于璞逸豐宜的亮相，金茂正式回歸總部所在的北京，回歸主場，是一定要帶禮物的。???????????????

期待行業(yè)真正進(jìn)入產(chǎn)品周期。也期待每一個(gè)認(rèn)認(rèn)真真對待產(chǎn)品的公司，都能被市場所獎(jiǎng)勵(lì)。

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