作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

市場低位階段，或許最好的賣房方式就是法拍。

半折出讓

最近，位于深圳南山區東頭角的半島城邦三期，掛出了11套法拍住宅。

起拍總價區間在687.11—2737.23萬/套，起拍單價區間約7.7萬—8.36萬/平，以評估價約7折起拍。

作為深圳南山蛇口典型的小區，一直以來以位置、海景以及小區布局等優勢，引領著整個蛇口，乃至深圳高端住宅的價格。

在中介平臺上，小區的掛牌均價約24萬/平。

去年曾經成交過3套房源，一套是在5月成交，85.23平成交總價約1246萬，折合均價約14.62萬/平，一套是7月成交，85.57平成交總價約1228萬，折合均價約14.52萬/平，還有一套是85.26平成交總價約1260萬，折合單價約14.78萬/平。

與市場價相比，這11套法拍房源幾乎是市場價的5—6折。

要知道，半島城邦三期2016年獲批預售，開盤均價約10.2萬/平。

而這11套房源原始的備案總價區間在846.61—5381.83萬/套，備案單價區間在10萬—15.61萬/套。

按照起拍價估算，更是以備案價的5.1—8.3折拍賣。

不過這是起拍價，按照過往半島城邦三期的法拍出讓結果來看，競價結果還有一定的加價空間。

一方面，其中最便宜的兩套住宅為7號樓26C房、26D房起拍總價約702.17萬，折合單價約8.29萬/平，相比原備案價便宜了約144.44萬/套，無論是相比市場價，還是原本項目的備案價格，都便宜不少。

另一方面，此次房源中1號樓以及3號樓為小區最直面海景的樓棟，都是小區前排大戶型，并且3號樓33A房、33B房為樓王棟戶型。

所以，屆時開拍，拍賣有熱鬧基本可以預見。

等待上架

這11套住宅原本屬于開發商的保留單位，深圳半島城邦置業有限公司作為抵押物抵押給了中信銀行股份有限公司深圳分行。

由于資金出現問題被查封以清償債務。

而開發商走到這一步，實際上早已有了端倪。

在2019年半島城邦四期入市后，開發商就出現延期交付的情況，并被指資金出現問題。

到了2022年，半島城邦5期被招商蛇口接手。

如今11套半島城邦三期房源被擺上貨架，也成為半島城邦置業資金鏈斷裂有力的證據。

不過這11套住宅房源，還僅僅是“開胃菜”。

只是半島城邦置業抵押房源中的一部分。

根據拍賣裁定書公告顯示，半島城邦三期和四期分別被查封33套房源以及106套房源。

這11套住宅是33套房源中的三分之一，而半島城邦四期這106套房源中還有17套位于B\C座的住宅房源。

雖然半島城邦四期的住宅房源還未掛出，但參考半島城邦三期的掛拍情況，大概率也會是市場價的5-6折起拍。

而目前半島城邦四期的掛盤均價約15.31萬/平，去年的歷史成交價在970萬—1507萬/套，成交單價區間約11.02萬—13.1萬/平。

這就意味著，接下來將還會有幾十套住宅房源以市場價的5—6折入市，幾十套法拍房源排著隊在等法拍程序，在等有緣人。

這樣的法拍房供應量，如果放在牛市行情，對小區來說可能是好事，但熊市就不一定了。

熊市階段，一次性出現十幾套，甚至幾十套市場價7折甚至是半折的房源，就有可能會沖擊整個小區的價格，拉低整個小區的價格韌性。

畢竟，這些房源全都是開發商保留房源，而不是個人業主出現資金鏈斷裂被送上貨架。

相對而言，無論是住宅內部保養，還是收房手續，都簡單一些。

更重要的是，這樣的價格放在市場上，幾乎是最便宜的房源。

比如半島城邦三期的7號樓26C房、26D房，約84.6平，起拍價702.17萬/套，主流的二手房市場同戶型掛盤價則超過了1000萬。

即使開拍后，競拍加價加到1000萬，也依舊有市場優勢。

所以，對小區的潛在購房群體而言，會有更大的吸引力。

所以對掛盤的二手房源來說，會是一次不小的沖擊。

畢竟半島城邦三期以及四期，在深圳主流的中介渠道，掛盤量才一百多套，剔除重復掛盤情況，也不過大幾十套房源在售。

當然，最終還需要看法拍的結果。

就樓王單位而言，已經是備案價的五折起拍，同時也是市場掛盤價的骨折，加上是稀缺單元，一線海景資源及地理位置，參賽選手們競價的情況下，最終拍出價格的新高，刷新小區同戶型的價格也并非不可能。

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作者觀點，不代表格隆匯立場