文/謝逸楓

2025年1月27日，萬科A系列公告公布，涉及2024年年報預(yù)告、高管變更、項目轉(zhuǎn)讓，透露出震驚消息，萬科被國企接管，郁亮降職，祝九勝、朱旭意外辭職。

截至2025年1月27日收盤，萬科A股價報7.27元/股，下跌1.62%。港股萬科企業(yè)收漲2.91%，報5.66港元。今日午后，萬科多只債券集體大漲。

20萬科02漲4.24%、22萬科07漲超11%、22萬科05漲超13%、22萬科01漲超3%。5月到期的3.15%債券每1美元漲4.7美分，至84.5美分。

1月24日，萬科宣布將行使“20萬科02”公司債券的發(fā)行人贖回選擇權(quán)。萬科在債券存續(xù)期第5年末，即2025年3月16日付息日前的第30個交易日。

決定行使“20萬科02”債券的發(fā)行人贖回選擇權(quán)，贖回價格為每張103.42元，債券余額10億元，債券贖回比例為100%，摘牌日為3月17日。

國企接管萬科

1月27日，萬科A（000002）發(fā)生重要人事變動，郁亮、祝九勝和朱旭辭職離開董事會，深圳國資背景的深圳地鐵集團高管代替萬科高管團隊。

深圳地鐵集團董事長辛杰兼任萬科董事會主席，加上萬科高管團隊主要人員被深圳地鐵集團高管團隊代替，釋放出萬科正式被國企接管的強烈信號。

郁亮因工作調(diào)整原因辭去董事會主席職務(wù)，降為董事、執(zhí)行副總裁。祝九勝因身體原因辭去董事、投資與決策委員會委員、總裁、CEO、授權(quán)代表，不再任職。

朱旭因工作調(diào)整原因辭去董事會秘書、秘書、授權(quán)代表，降為長租公寓事業(yè)部的聯(lián)系人。深圳國資高管入替郁亮、祝九勝，意味著深圳地鐵集團正式主導(dǎo)萬科。

辛杰（地鐵集團董事長、黨委書記，2023年10月27日，當(dāng)選萬科董事會副主席）代替郁亮，郁亮、李鋒、華翠、李剛為執(zhí)行副總裁，田鈞為董事會秘書。

李鋒（深圳市特區(qū)建工集團有限公司黨委委員、副總經(jīng)理、深圳市天健（集團）股份有限公司董事）。

華翠（市地鐵運營集團有限公司黨委副書記，市地鐵集團有限公司審計法律中心總經(jīng)理、市建材交易集團有限公司董事、總經(jīng)理、黨支部書記、董事長）。

李剛（市地鐵集團有限公司辦公室主任，市地鐵商業(yè)管理有限公司黨委書記、董事長、市睿印商業(yè)管理有限公司董事、董事長）。

深圳地鐵集團正式開始主導(dǎo)萬科，簡單說就是萬科正式被國企接管，包括萬科的投資、開發(fā)、經(jīng)營、融資、日常業(yè)務(wù)、運營、人事、管理等接管。

萬科被國企深圳地鐵集團接管，真正的原因是2024年度業(yè)績預(yù)告虧損額較大，流動性遇到階段性困難，說明萬科的巨虧預(yù)告，引起大股東深圳地鐵集團恐慌。

一方面是虧損450億的預(yù)計，已經(jīng)超出大股東、股東、董事會、債權(quán)人、投資人、購房者、政府部門的預(yù)期。另一方面是萬科的現(xiàn)金無法覆蓋短期債務(wù)。

為了避免萬科突發(fā)爆發(fā)債券和金融債及非標的債務(wù)爆雷、崩盤、逾期交房、供應(yīng)鏈和業(yè)主合同的債務(wù)違約及國有資產(chǎn)虧損，深圳地鐵集團接管萬科是勢在必行。

國企接管，相當(dāng)于是國家隊出手相助萬科。不管是注入資金、吸引戰(zhàn)略投資、增加持股等保持經(jīng)營正?；?，還是化解債務(wù)、交房風(fēng)險，都是最好的選擇、保障。

預(yù)計虧損450億元

萬科2024年度業(yè)績預(yù)告，公告顯示，預(yù)計2024年歸屬于上市公司股東的凈虧損為450億元，而上年同期實現(xiàn)盈利121.63億元。

預(yù)計2024年度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約450億元，同比下降470.0%。扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損約410億元，同比下降518.6%。

萬科表示，報告期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤主要對應(yīng)2022年、2023年銷售的項目及2024年消化的現(xiàn)房和準現(xiàn)房庫存。

這些項目大部分為2022年前獲取的土地，地價獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報告期結(jié)算毛利總額大幅減少。

無論是從銷售面積、銷售金額，業(yè)務(wù)毛利率、凈利潤，包括現(xiàn)金流，萬科均已經(jīng)出現(xiàn)了大幅下降，主因源自于2022年以前所獲取地塊之上開發(fā)建設(shè)的項目。

當(dāng)時的土地成交價格處于高位運行，萬科在那時獲得的那些基于高價地塊所開發(fā)打造而成的項目，當(dāng)前正遭遇市場下行的不利周期，“以價換量”導(dǎo)致虧損。

萬科加大計提存貨減值拖累業(yè)績。2024年前三季度計提資產(chǎn)減值損失20.1億元。前三季度基于合作客戶計提應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款等信用減值損失54.6億元。

萬科公司制定了業(yè)務(wù)重整和風(fēng)險化解的一攬子方案，堅定瘦身健體，聚焦主業(yè)，全力自救。推動2025年經(jīng)營、業(yè)績改善，繼續(xù)加快風(fēng) 險化解，完成交房任務(wù)。

將全面聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住宅三大主業(yè)，進一步提升產(chǎn)品和服務(wù)競爭力，推動公司盡快重回健康可持續(xù)發(fā)展道路，向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

2024年超過18萬套房子，實現(xiàn)銷售金額2460.2億元，大宗交易實現(xiàn)簽約259億元。大力開展存量盤活工作，通過盤活回收現(xiàn)金超百億。

萬科銷售降幅大

2024年12月，萬科公司實現(xiàn)合同銷售面積172.7萬平，合同銷售金額233.4億元。2024年公司累計實現(xiàn)合同銷售面積1810.7萬平，合同銷售金額2460.2億元。

萬科連續(xù)第四年銷售面積下降，從4667萬平方米下降到了1810萬平方米，已經(jīng)回到了10年前的2014年銷售面積水平。

2024年萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1810.7萬平方米，合同銷售金額2460.2億元，較2023年分別同比下降26.57%，同比下降34.59%。

2023年萬科開發(fā)業(yè)務(wù)銷售金額3761.2億元，累計合同銷售面積為2466萬平方米。2024年合同銷售面積同比下降26.57%，合同銷售金額下降34.59%。

銷售回款的可持續(xù)性存疑，現(xiàn)金流生成能力沒有改善。2024年底，萬科賬面現(xiàn)金及等價物總額為998億元，但大部分資金被用于維持日常運營和支付短期債務(wù)。

因為萬科月銷售額不少于300億-400億才能維持正常運營。2024年萬科的合同銷售額只有2460億元，同比下降34.59%，平均下來每個月就205億，缺口較大。

萬科債務(wù)規(guī)模達

2024年前三季度，萬科的資產(chǎn)總額從2023年底的15048億元降到13571億元，縮水了1477億元。對比萬科的負債總額9828億元，說明沒有到資不抵債。

萬科的負債總額從11019億元降到9828億元，減少了1191億元，降幅達到11%。萬科的資產(chǎn)負債率從2023年底的73.22%降到了72.4%。

從這個數(shù)據(jù)來看，萬科用了3年時間就削減了5600多億的債務(wù)，下滑幅度約36%。萬科的資產(chǎn)負債率從2021年末的79.8%下降到2024年三季度末的72.4%。

其實72.4%的負債率對于房企來說并不高。因為在巔峰時期，很多開發(fā)商可能都超過了90%。在目前的大環(huán)境下，資產(chǎn)負債率超過50%，對于房企壓力很大。

這個原因很簡單，因為房子賣不出去，現(xiàn)金流跟不上了。企業(yè)的償債能力，相當(dāng)大程度上取決于現(xiàn)金流，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，多半取決于銷售收入。

2024年萬科商品銷售額平均下來每個月就205億，不足300億-400億，資金缺口較大。現(xiàn)金缺口約400億元，加上資產(chǎn)處置困難，無法維持現(xiàn)金流。

2021年底萬科的總負債是1.54萬億。到了2024年三季度末，萬科的總負債已經(jīng)下降到了9828.21億，但是萬科的資產(chǎn)總額降到13571億元。

截至2024年末，萬科的總負債約為9828億元，有息負債合計約3310億元，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計約1202億元??。對比2023年，萬科負債沒有明顯減少趨勢。

截至2023年末，萬科的總負債1.1萬億元人民幣，其中短期借款1063億元，應(yīng)付賬款2216億元，其他應(yīng)付款1617億元，一年內(nèi)到期的非流動負債649億元?。

截至2024年9月末萬科貨幣資金約797.5億元，對比2024年6月末出現(xiàn)了126.5億元的凈流出。萬科短期借款以及一年內(nèi)到期的非流動負債合總計約1202億元。

這一數(shù)據(jù)對比清晰地揭示出，即便不剔除預(yù)售監(jiān)管資金以及其他受限資金，萬科短期負債與現(xiàn)金之間的“缺口”已經(jīng)擴大至超過400億元。

2021年末，萬科的貨幣資金還高達1493.52億元。到了2024年9月末，萬科的貨幣資金就縮水到797.45億元，相當(dāng)于近三年時間，萬科貨幣現(xiàn)金減少了46.6%。

2024年底萬科賬面現(xiàn)金及等價物總額為998億元，大部分資金被用于維持日常運營和支付短期債務(wù)。債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，萬科的短期債務(wù)占比攀升至60%。

尤其是銀行借款和非標融資的比重增加，導(dǎo)致其償債壓力進一步加劇。加權(quán)平均債務(wù)期限縮短至5.4年，預(yù)示著萬科在未來幾年內(nèi)將持續(xù)面臨償債高峰。

2019年籌資活動現(xiàn)金凈流出333億元、2020年凈流出325億元、2021年凈流出231億元，2022年小口回血34億元，2023年流出368億元。

四年時間萬科籌資融資端凈流出資金達到1200億以上。而萬科手里的現(xiàn)金（萬科賬面現(xiàn)金及等價物總額），從2018年1884億，五年里四跌下降到2024年998億。

萬科到期債務(wù)大

非標債務(wù)之外，萬科將于2025年迎來標債償還高峰。截至目前，萬科境內(nèi)債務(wù)余額487.43億元，一年內(nèi)到期債務(wù)規(guī)模326.45億元。

未來12個月的兌付高峰將出現(xiàn)在2025年7月，需兌付62.63億元。公開市場方面，2025年萬科境內(nèi)外累計到期債券共9只，總規(guī)模約215.9億元。

2025年，對萬科來說是一個償債大年，公司的債務(wù)壓力很大。萬科一年內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)326.4億元。2024年中報披露，一年內(nèi)到期的有息負債為1019.5億。

所以，萬科能不能渡過這次難關(guān)，最考驗是現(xiàn)金流。2025年萬科共有16筆到期、行權(quán)的境內(nèi)公開債，存續(xù)本金規(guī)模合計326.4億元。一季度萬科有98.9億元兌付。

5月份，萬科有兩筆境外債到期要還，存續(xù)本金規(guī)模約為36億元（4.55億美元）。這些數(shù)字擺在眼前，壓力可想而知。

萬科2023年年報致股東信中表示，2024年工作重點是確保安全底線，實現(xiàn)交易回款不低于300億元，確保經(jīng)營層面現(xiàn)金流為正。

這個任務(wù)是很難實現(xiàn)的，最核心的問題還是居民購房缺乏信心，導(dǎo)致萬科去庫存的速度偏慢，商品房銷售無法維持300億-400億。

2024年前三季度，萬科經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為-48.48億元。如今的萬科單純靠經(jīng)營的話，不僅沒有流入現(xiàn)金，還需要提供現(xiàn)金維持經(jīng)營，如何去還貸款？

2025年，注定是萬科償債的艱難時刻，萬科最大問題便是債務(wù)集中到期帶來的償付壓力。對萬科就是兩條路，要么賣資產(chǎn)，要么借新還舊（以及債務(wù)展期）。

只是資產(chǎn)，如今環(huán)境下很難賣，而且賣不上價。萬科最近主要就是在借新還舊。畢竟，萬科背后有深圳地鐵，還能從銀行和金融機構(gòu)借到錢。

為了緩解債務(wù)壓力，萬科采取了多種措施，包括加速銷售回款、推進大宗交易、剝離非主營業(yè)務(wù)、爭取融資資源、減少拿地，以及最新確認的債務(wù)展期。

1月9日，子公司武漢譽天興業(yè)置地有限公司前期通過保險資金不動產(chǎn)債券投資計劃形式向新華資產(chǎn)管理公司融資20.4 億元，到期日調(diào)整至2026年12月31日。

這些措施的效果并不理想。大宗交易和資產(chǎn)處置雖然在短期內(nèi)帶來了部分資金回籠，但整體資產(chǎn)流動性較低，且折價出售可能進一步壓縮利潤空間。

萬科賣項目和股權(quán)

2025年1月27日，萬科公告稱，以12.92億元的價格向深鐵集團轉(zhuǎn)讓紅樹灣物業(yè)開發(fā)項目49%投資收益權(quán)及以0.58億元的價格轉(zhuǎn)讓該項目經(jīng)營公司股權(quán)。

于出售權(quán)益及出售股權(quán)轉(zhuǎn)讓交割后，深圳地鐵集團將持有紅樹灣項目的100%投資收益權(quán)連同其他附屬權(quán)益，以及出售公司的100%股權(quán)。

萬科賣項目的背后，表明萬科已經(jīng)出現(xiàn)嚴重的流動性困難階段，通過賣項目和股權(quán)，獲得現(xiàn)金流，提前回籠項目資金，優(yōu)化公司在商辦物業(yè)的投資金額。

萬科可出售在持商業(yè)資產(chǎn)及股權(quán)、物流地產(chǎn)、商業(yè)運營板塊資產(chǎn)來籌集資金，截至2024年中，這些資產(chǎn)包括萬科未抵押商業(yè)房地產(chǎn)價值為770億至900億元。

若銀行以50%貸款值比貸，萬科獲得450億左右。印力位于核心城市、預(yù)計易于融資的項目，總估值達322.34億元。按50%的抵質(zhì)押率，融資約為161.17億元。

萬科持有萬物云66060.2萬股（約56.3%股權(quán)），按5月27日收盤價計算，對應(yīng)市值約152億元。按照50%的質(zhì)押率估算，對應(yīng)潛在融資空間約為76億元。

萬科普洛斯21.4%股權(quán)、泊寓、認繳規(guī)模超175億的產(chǎn)業(yè)投資基金、廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包50%股權(quán)、萬科商業(yè)、VCapitalLimited旗下商業(yè)資產(chǎn)，以及萬科酒店。

各方支持說

萬科經(jīng)營管理團隊調(diào)整之際，廣東、深圳及有關(guān)部門、金融機構(gòu)負責(zé)人表示，全力支持企業(yè)穩(wěn)妥處置風(fēng)險，保持萬科融資規(guī)?？傮w穩(wěn)定，助力持續(xù)健康發(fā)展。

深圳市國資委負責(zé)人強調(diào)：“截至2024年底，深圳市屬國資國企資產(chǎn)超過5萬億元，全年營收超萬億元，規(guī)模大、實力強，有能力、有實力，也有足夠的‘子彈’。

支持地鐵集團通過一切可能的市場化、法治化手段推動萬科穩(wěn)健發(fā)展?！贝送?，深圳市還將統(tǒng)籌資產(chǎn)、資金、資源，在既有支持工具的基礎(chǔ)上。

持續(xù)、分批、逐步通過直接注資、劃撥資產(chǎn)等方式，進一步降低地鐵集團資產(chǎn)負債率，增強其流動性，支持其更好地發(fā)揮萬科第一大股東的作用。

深圳市住建局負責(zé)人表示，國家有關(guān)部委正積極實施利用政府專項債收儲閑置土地和收購存量商品房用作保障性住房政策。

接下來，深圳市住建部門將大力協(xié)調(diào)有關(guān)方面妥善處置萬科部分閑置存量土地，幫助萬科盤活資產(chǎn)、回籠資金。

廣東省住建廳表示，將繼續(xù)指導(dǎo)各城市政府加大協(xié)調(diào)力度，推動企業(yè)更多房地產(chǎn)項目進入“白名單”，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

深圳地區(qū)8家國有銀行和股份制銀行負責(zé)人表示，堅定看好萬科的后續(xù)發(fā)展，在聚焦主業(yè)的前提下，將繼續(xù)積極運用貸款、債券、資管、信托等各種金融工具。

滿足萬科合理融資需求，全力保障其整體融資規(guī)模穩(wěn)定。同時，進一步加大對萬科主要股東的支持力度，共同幫助萬科增強流動性，實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營。

萬科新任董事會主席辛杰表示，在各方及大股東強有力的支持下，新的管理團隊將積極實施 一攬子方案，有信心實現(xiàn)萬科隊伍穩(wěn)定、財務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定。

目前公司已對今年一季度債務(wù)償付做好了安排。毫無疑問，各方支持說，給了萬科和新團隊的有力支持預(yù)期，猶如給市場、股東、債權(quán)人、購房者吃定心丸。