作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

樓市一月開(kāi)門(mén)紅，連官方都特地作了頭版播報(bào)。

市場(chǎng)活絡(luò)，熱點(diǎn)樓盤(pán)受追捧，土拍升溫，交易價(jià)格反彈，仿佛整個(gè)市場(chǎng)都重新回歸。

但“開(kāi)門(mén)紅” 的背后，其實(shí)是外圍區(qū)域的分化。

年前沖刺

年前（1月24日），位于鹽田梅沙的特發(fā)小梅沙覲海廣場(chǎng)踩點(diǎn)加推獲批預(yù)售，126套118~121平住宅，備案均價(jià)約57020元/㎡，總價(jià)區(qū)間約535萬(wàn)~820萬(wàn)/套。

作為位于小梅沙風(fēng)景區(qū)的住宅，是名副其實(shí)的一線海景房。

出門(mén)即8號(hào)線小梅沙站地鐵口，毗鄰小梅沙海洋館、小梅沙生態(tài)公園，約3公里的大梅沙海濱公園－小梅沙棧道，是鹽田數(shù)一數(shù)二的生態(tài)地段。

但這樣的項(xiàng)目，市場(chǎng)卻沒(méi)有多少水花。

去年6月，項(xiàng)目獲批63套約118~121平住宅，備案均價(jià)約52097元/㎡，雖然開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，開(kāi)發(fā)商對(duì)外宣傳稱“熱銷(xiāo)45%”，但時(shí)隔近8個(gè)月，還剩余24套未售。

而加推的126套住宅，在深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)上顯示，春節(jié)期間暫無(wú)網(wǎng)簽記錄。

為何出現(xiàn)這樣的情況？

一方面返鄉(xiāng)潮導(dǎo)致短期內(nèi)的購(gòu)房需求下降，只有小部分人群留深利用假期看房，另一方面項(xiàng)目的位置配套本身就存在一些短板。

比如購(gòu)房群體重視的軌道交通，2023年12月才開(kāi)通8號(hào)線二期（鴻安圍站—小梅沙站），通往南山、福田等腹地距離較遠(yuǎn)。

比如購(gòu)房群體比較關(guān)注的教育資源，整個(gè)鹽田區(qū)域出彩的學(xué)校，都是深圳名校集團(tuán)化后的教育資源。

再比如購(gòu)房群體比較重視的購(gòu)物娛樂(lè)消費(fèi)，雖然附近整體規(guī)劃約8.8萬(wàn)平的小梅沙濱海主題商業(yè)區(qū)，但還需要時(shí)間才能真正成熟。

更重要的是，項(xiàng)目所在區(qū)位，三面環(huán)山，難以發(fā)展出有韌性的產(chǎn)業(yè)，不僅如此，高度依賴軟硬設(shè)施的旅游業(yè)，也還需要發(fā)展。

所以，整體來(lái)看，環(huán)境環(huán)境資源確實(shí)不錯(cuò)，但難留住真正居住置業(yè)需求。

從眾星捧月到被人遺忘

事實(shí)上，特發(fā)小梅沙覲海廣場(chǎng)只是鹽田新房的一個(gè)縮影。

如今的鹽田新房有多難消耗？

曾經(jīng)的海景房，一房難求，如今卻鮮少關(guān)注。

曾經(jīng)的新房，領(lǐng)漲整個(gè)深圳樓市，如今卻賣(mài)不掉。

鹽田樓市的輝煌始于2008年，這一年鹽田誕生深圳首個(gè)突破“2字頭”價(jià)格的小區(qū)。

如今斗轉(zhuǎn)星移，即使是2018—2020年深圳樓市躍升階段，鹽田依舊有項(xiàng)目順?shù)N到2025年。

比如位于鹽田沙頭角的半山悅海花園2018年8月預(yù)售，836套82~319平住宅備案均價(jià)約52160元/㎡，截至2025年2月剩余41套房源在售；

比如位于鹽田港的悅千山雅園2019年9月預(yù)售，254套63~98平住宅，備案均價(jià)約49611元/㎡，截至2025年2月剩余44套房源在售。

比如位于鹽田港的鵬廣達(dá)時(shí)代廣場(chǎng)2020年12月預(yù)售，146套91~115平住宅，備案均價(jià)約57310元/㎡，截至2025年2月剩余13套房源在售。

再比如位于鹽田港的山海四季二期華府 2020年11月獲批預(yù)售，780套91~117平住宅，備案均價(jià)約57855元/㎡，截至2025年2月剩余50套房源在售。

要知道，2020年—2021年階段，是深圳樓市非常火熱的階段。

這就更不用說(shuō)2022年以后入市的新房。

像鹽田港的山海天成2022年12月入市，323套90~151平住宅，備案均價(jià)約52482元/㎡，截至2025年2月依舊剩余164套房源未售。

像鹽田梅沙的特發(fā)覲海廣場(chǎng)（3棟） 2024年6月入市，63套118~121平住宅，備案均價(jià)約52097元/㎡，只有幾十套的貨量，順?shù)N半年多依舊還剩余24套。

這些新房，在入市后有的還一度推出過(guò)特價(jià)房，工抵房等，給出的折扣甚至把單價(jià)直接拉回到2字頭。

而二手房的價(jià)格，回到2字頭也已經(jīng)不是什么新鮮事。

比如沙頭角老城區(qū)位置的佳兆業(yè)鹽田城市廣場(chǎng)，中海半山溪谷花園，去年9月、12月在中介平臺(tái)都有“2字頭”的成交記錄。

比如為旅游專屬打造的梅沙位置，2020年6月曾經(jīng)以備案均價(jià)約60993元/㎡預(yù)售的星都·梅沙天邸，在去年也有2字頭的成交記錄。

這是什么概念？

換句話說(shuō)，深圳樓市整體上揚(yáng)的時(shí)候，鹽田的市場(chǎng)也跟著往上走，但當(dāng)深圳樓市整體回落收縮的時(shí)候，鹽田收縮得更明顯。

即使與后起發(fā)展的坪山區(qū)域相比，也顯得市場(chǎng)韌性薄弱得多。

從坪山區(qū)域的二手房相對(duì)比較近的成交記錄來(lái)看，成交價(jià)格水平維持在1.8萬(wàn)-3萬(wàn)/平。

從近5年的樓市走勢(shì)來(lái)看，鹽田呈現(xiàn)出了先升后回落的勢(shì)態(tài)，2018—2020年跟隨整個(gè)深圳樓市的步伐穩(wěn)步上升，2021年達(dá)到高點(diǎn)后開(kāi)始回調(diào)，2022—2024年受市場(chǎng)環(huán)境影響繼續(xù)收縮。

這也證明了一個(gè)事實(shí)，海景房只有在位置的加持下，才能真正體現(xiàn)出價(jià)值。

而在量?jī)r(jià)收縮的階段，任何新房入市，都難有明顯的水花。

所以，特發(fā)小梅沙覲海廣場(chǎng)大概率也不會(huì)例外。

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