成都新樓市 文|蔡蘭

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對(duì)城市而言，總價(jià)千萬(wàn)級(jí)頂豪意味著什么？

是產(chǎn)品力，是購(gòu)買(mǎi)力，是城市能級(jí)和信心的集中體現(xiàn)。

當(dāng)成都GDP跨過(guò)兩萬(wàn)億大關(guān)，成都千萬(wàn)級(jí)新房成交套數(shù)也順勢(shì)增長(zhǎng)了近5倍。

走入2025年，成都千萬(wàn)級(jí)新房供應(yīng)區(qū)域除了大家耳熟能詳?shù)腻\江區(qū)、高新區(qū)和天府新區(qū)，還將新增一位重量級(jí)選手——成華區(qū)。

△成華區(qū)即將入市的3個(gè)千萬(wàn)級(jí)大平層項(xiàng)目（千萬(wàn)級(jí)價(jià)格僅為預(yù)估，僅供參考，具體以取證價(jià)格為準(zhǔn)）

2025年，成華區(qū)新房供應(yīng)一個(gè)顯著變化是：將有三個(gè)總價(jià)千萬(wàn)級(jí)大平層排隊(duì)入市。

△華天丨龍湖杉峯位置

華天丨龍湖杉峯，是限價(jià)時(shí)代成華區(qū)首個(gè)清水限價(jià)超3萬(wàn)的地塊。項(xiàng)目清水限價(jià)達(dá)到31000元/㎡，且要求成品住宅比例100%。

項(xiàng)目位于杉板橋，緊鄰龍湖濱江天街，項(xiàng)目對(duì)面就是萬(wàn)科天薈廣場(chǎng)和東郊記憶。

在產(chǎn)品方面，規(guī)劃打造為建面約190-300㎡大平層，其中建面約300㎡的產(chǎn)品規(guī)劃為一層一戶(hù)，梯戶(hù)比更是做到2梯1戶(hù)配置、4+1/4套房的設(shè)計(jì)，真正的城市頂豪。

杉板橋作為成華區(qū)辨識(shí)度最高的板塊之一，此前的新盤(pán)，無(wú)論是凱德玖悅?cè)A章還是譽(yù)浪東望，都是開(kāi)一個(gè)清一個(gè)。

如今，華天丨龍湖杉峯的出現(xiàn)，將進(jìn)一步抬升杉板橋的高端話(huà)語(yǔ)權(quán)，豐富成華區(qū)塔尖改善的產(chǎn)品矩陣。

△華潤(rùn)置地華宸府位置

華潤(rùn)置地華宸府所在地塊，是2025年成華區(qū)出讓的第一宗住宅用地。

1月27日，槐樹(shù)店50畝地塊公開(kāi)拍賣(mài)，吸引了10余家企業(yè)參拍，其中不乏華潤(rùn)、招商、越秀、中海、龍湖、中鐵建等頭部房企，土拍關(guān)注度相當(dāng)之高。最終，華潤(rùn)成功拿下該地塊，成交樓面價(jià)20400元/㎡，溢價(jià)率約51%。

這是槐樹(shù)店首宗、成華區(qū)第二宗樓面地價(jià)破兩萬(wàn)的住宅用地。

△圖據(jù)@華潤(rùn)置地成都公司

華宸府定位為華潤(rùn)置地成華壹號(hào)作品。

項(xiàng)目將聯(lián)合CCD鄭中設(shè)計(jì)、GAD杰地設(shè)計(jì)、笛東規(guī)劃三大機(jī)構(gòu)，以主城罕見(jiàn)室內(nèi)四花園，室內(nèi)空間首次出現(xiàn)景觀中軸、全空間獨(dú)立花園配置，給予業(yè)主“全戶(hù)外的家”與“全戶(hù)內(nèi)的花園”雙重體驗(yàn)。

具體產(chǎn)品方面，據(jù)悉，華宸府規(guī)劃有建面約182㎡、199㎡、221㎡、253㎡等大平層戶(hù)型。

△邦泰339項(xiàng)目位置

邦泰339項(xiàng)目，共2棟大平層產(chǎn)品，總計(jì)僅80戶(hù)，戶(hù)型建面約245-295㎡。除此之外，項(xiàng)目暫未釋放更多具體信息。

事實(shí)上，今年不僅是成華區(qū)千萬(wàn)級(jí)大平層元年，也是青羊區(qū)和金牛區(qū)的千萬(wàn)級(jí)大平層元年。

錦江區(qū)首個(gè)千萬(wàn)級(jí)大平層項(xiàng)目出現(xiàn)于2023年，位于三圣鄉(xiāng)板塊的錦江賦，其建面約322㎡戶(hù)型取證單價(jià)約3.7萬(wàn)/㎡，總價(jià)1100余萬(wàn)。

這一戶(hù)型在當(dāng)年也曾經(jīng)爆火出圈，最大的亮點(diǎn)便是“一戶(hù)一泳池”，私家泳池面積高達(dá)約18㎡，豪氣值突破想象。

△錦江賦建面約322㎡戶(hù)型圖

該戶(hù)型公區(qū)采用LDKB一體化設(shè)計(jì)，面積達(dá)到驚人的約120㎡！長(zhǎng)約10.4米、進(jìn)深有約2.6米的跑道陽(yáng)臺(tái)讓人驚嘆，整個(gè)陽(yáng)臺(tái)的面積就有約27㎡！超長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)、超大端廳落地窗及陽(yáng)光泳池等的采光面連接，大大增加了空間尺度，且充滿(mǎn)靈活可變的創(chuàng)造潛力。

青羊區(qū)在2025年，誕生了兩個(gè)千萬(wàn)級(jí)大平層項(xiàng)目。其中蔡橋板塊的中海錦叁號(hào)院，建面約249㎡的「島院」，更是一層一戶(hù)的配置。取證單價(jià)約4.5萬(wàn)/㎡，總價(jià)約1100萬(wàn)。

△中海錦叁號(hào)院建面約249㎡戶(hù)型圖

此外，位于內(nèi)金沙板塊、「青五」學(xué)區(qū)的華府金沙名城，建面約271㎡戶(hù)型，取證均價(jià)約3.8萬(wàn)，總價(jià)突破千萬(wàn)。

金牛區(qū)首個(gè)千萬(wàn)級(jí)大平層項(xiàng)目同樣誕生于今年。城投置地國(guó)賓7號(hào)院建面約290-389㎡洋房戶(hù)型，取證單價(jià)約3.8萬(wàn)/㎡，其中建面約389㎡戶(hù)型，為一層一戶(hù)設(shè)計(jì)，總價(jià)達(dá)1500萬(wàn)。

城投置地7號(hào)院作為城投置地千萬(wàn)量級(jí)院系首作，旨在傳承東方院落文化，打造容積率僅1.4的東方院境產(chǎn)品。

△城投置地國(guó)賓7號(hào)院效果圖

武侯區(qū)截至目前仍未有千萬(wàn)級(jí)大平層面世，僅有中糧瑞府的合院、新綠啟境底躍等產(chǎn)品突破千萬(wàn)。

2024年，成都總價(jià)千萬(wàn)級(jí)以上房源認(rèn)購(gòu)成交量達(dá)1475套，備案成交量也達(dá)到了1140套，而這一數(shù)據(jù)在2023年僅為910套；

2025年1-4月，該量級(jí)房源備案數(shù)據(jù)已達(dá)594套，已占去年備案量的52%，相較去年同期的189套，增長(zhǎng)超3倍。從這個(gè)形勢(shì)來(lái)看，只要供應(yīng)量穩(wěn)定，2025年成都千萬(wàn)級(jí)頂豪成交量將有望再破新記錄。

而樂(lè)居預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年成都市場(chǎng)千萬(wàn)級(jí)房源供應(yīng)量預(yù)計(jì)將超過(guò)3000套，且重頭戲?qū)⒓性谙掳肽辏鄠€(gè)萬(wàn)眾矚目的頂豪項(xiàng)目有望在下半年亮相。

例如，金三板塊的兩屆成都“地王”——貝好家24畝、建發(fā)49畝，從拿地起就注定會(huì)奔向千萬(wàn)級(jí)總價(jià)；又比如位于高新大源的招商64畝，已經(jīng)落地了招商旗下TOP級(jí)產(chǎn)品招商璽；還有天府新區(qū)多個(gè)老牌豪宅的新規(guī)組團(tuán)，麓湖生態(tài)城天琴澄音，首批次已經(jīng)取證入市，蔚藍(lán)卡地亞花園城首個(gè)新規(guī)組團(tuán)天覽也蓄勢(shì)待發(fā)......

△2025成都千萬(wàn)級(jí)豪宅（已入市及待入市）分布地圖

結(jié)合成都近期土拍情況，不難發(fā)現(xiàn)，成都千萬(wàn)級(jí)總價(jià)豪宅供應(yīng)井噴，更多是在高地價(jià)的現(xiàn)實(shí)下，倒逼產(chǎn)品升維。

2024年-2025年6月10日期間，成都共成交22宗樓面價(jià)破2W的地塊，全部集中在5+2區(qū)。其中錦江區(qū)、高新區(qū)是絕對(duì)主力，但成華區(qū)也在2025年上半年迎來(lái)爆發(fā)，2W+地塊與青羊區(qū)持平。

而這一分布趨勢(shì)與當(dāng)下成都千萬(wàn)級(jí)頂豪產(chǎn)品的供應(yīng)趨勢(shì)，基本一致。

△2024-2025年成都5+2區(qū)樓面價(jià)破2W的地塊數(shù)量

另一方面，樓面價(jià)破兩萬(wàn)≠千萬(wàn)級(jí)豪宅，這一量級(jí)產(chǎn)品的打造對(duì)板塊區(qū)位級(jí)、市場(chǎng)承接力及開(kāi)發(fā)商自身產(chǎn)品研發(fā)、兌現(xiàn)、品牌口碑的要求都相當(dāng)高。所以，雖然自去年以來(lái)成都已有22宗樓面價(jià)破2W的地塊，但有望成為千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品的也只有大約一半。

△2024-2025年成都5+2區(qū)樓面價(jià)破2W的地塊

盡管千萬(wàn)級(jí)豪宅未來(lái)或許也將成為成華區(qū)的“新常態(tài)”，但始終別忘了，就目前的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，成華區(qū)仍是主城“最后的溫柔”。

△圖據(jù)克而瑞四川

據(jù)克而瑞四川統(tǒng)計(jì)，2025年5月，5+2區(qū)域中共有3個(gè)區(qū)域認(rèn)購(gòu)均價(jià)超3萬(wàn)元/㎡，分別為錦江區(qū)、青羊區(qū)和高新南區(qū)。其中，僅成華區(qū)認(rèn)購(gòu)均價(jià)不到2.5萬(wàn)元/㎡，仍是5+2區(qū)的性?xún)r(jià)比區(qū)域。

△2025年5月，成華區(qū)典型成交項(xiàng)目，圖據(jù)克而瑞四川

綜合成華區(qū)的新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，可以發(fā)現(xiàn)，這是一個(gè)很值得研究的市場(chǎng)樣本。

一方面，向上生長(zhǎng)，不斷有新的城市頂豪亮相，帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品力提升；另一方面，向下扎根，穩(wěn)住基本盤(pán)，大量供應(yīng)普通人也能買(mǎi)得起的好房子。

這或許才是一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有的樣子：讓每一個(gè)人都能在此安居樂(lè)業(yè)。

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