文/北京進深 林振興

萬萬沒想到，在北京，均價10萬 豪宅，賣得反而更好了。

西邊海淀，單價13萬左右的朱房雙子開盤，391位買家豪氣入場。

東邊朝陽，萬吉玖序也不甘示弱，它連續(xù)兩周蟬聯(lián)銷冠。

果然北京有錢人的共識還是，要買就買最好的、最大的！

開盤整一個月，萬吉玖序網(wǎng)簽84套，套均約210㎡，成交均價11.37萬元/㎡。此外，有8套也已名花有主，被預訂了。

短短30天，開發(fā)商兜里就進賬超20個小目標，取證房源去化率超25%，地價覆蓋率約40%。

而且萬吉玖序轉(zhuǎn)網(wǎng)簽的速度，也很驚人。6月2日，網(wǎng)簽21套。

小算了下，它平均每天成交4套豪宅，且每套價格超2300萬。

按照這個劇本，沒幾天，萬吉玖序網(wǎng)簽套數(shù)將破百。

玖序，是中海地產(chǎn)最高端的產(chǎn)品系。

去年，中海京華玖序成為北京單盤超百億元的銷冠。操盤它的是中海新城。

在北京，中海地產(chǎn)有兩個平臺，它們互不隸屬。

其中，中海新城主要在石景山和西城做地產(chǎn)開發(fā)；中海北京公司的活動范圍主要在豐臺、房山和昌平。

但京華玖序是一個西城豪宅，有人覺得它只是運氣好，占盡“地利”優(yōu)勢

但萬吉玖序不同，屬于朝陽酒仙橋板塊，算不上豪宅區(qū)。它是中海新城邁出石景山和西城的首個封面之作，意義不言而喻。

眼下，中海新城用實打?qū)嵉木W(wǎng)簽數(shù)據(jù)，證明了自己產(chǎn)品的含金量。

01

萬吉玖序是真正的頂豪，它最小戶型168㎡起步，套均200㎡以上，最大戶型372㎡。

產(chǎn)品上，它也有許多“好房子”的設計元素，包括架空層、挑高層、通面寬陽臺、大尺度飄窗、設備平臺等。

目前，1號樓是約172㎡戶型，網(wǎng)簽7套，且2套已被預訂了。9層及以上房源最吃香，僅剩下4個席位。

2號樓的249平、165平戶型各網(wǎng)簽了5套，此外2套165平已被預訂。該棟除了高層，低層去化也不錯。

4棟樓王為罕見的平墅，備案均價最高——13.5萬元/㎡。

目前，4棟一套約372平的次頂層已售出。按照備案價13.5萬/㎡，該套總價超5000萬元。

372㎡戶型一共只有9戶。其中，1套為頂層復式，建面576.65㎡，單套總價約7785萬元。

樓王戶型，首層架空，一層一戶，兩梯一戶，層高3.6米，雙入戶門（保姆專用電梯，專用入戶門，動線獨立）。

同時，配備25米U型開敞陽臺，洄游式玄關廳，LDKB一體化設計，270°轉(zhuǎn)角陽臺。它的客廳視野超棒，東南向陽臺，能看到亮馬河景色。

該戶型擁有5個臥室和6個衛(wèi)生間，其中主臥單元超50㎡，帶獨立衣帽間和豪華衛(wèi)浴間，多功能室、獨立家政間，“平墅”體驗。

在萬吉玖序所有樓棟中，5號樓賣得最好，網(wǎng)簽26套，且1套已被預訂。該樓棟是253平、212平、217平、221平戶型。

6號樓層高3.6米，且為得房率最高的樓棟，達到81%，備案均價也在13萬/㎡以上，有291平和302平兩種戶型。

目前該樓棟1套被預訂，網(wǎng)簽9套。其中，高樓層成交了7套。

相較于其他樓棟，7號樓雖然得房率略低，但該樓棟戶型也較小，包括176平、168平、198平，上車門檻低，且備案單價也較低——12.06萬/㎡，目前網(wǎng)簽了17套。

8號樓171平網(wǎng)簽5套，甚至連頂層都賣出去了1套。此外，該棟已有1套房源被預訂。

9號樓是172平戶型，備案價最低——11.77萬/㎡，目前網(wǎng)簽9套，同樣也有1套被預訂了。

02

2024年11月底，中海新城花了超153億的真金白銀，拿下朝陽地塊組合包。

打造酒仙橋的萬吉玖序、小紅門的時光之境以及十八里店的朝陽ONE。

截至目前，中海時光之境已網(wǎng)簽45套、均價7.76萬元/平米；中海朝陽ONE已網(wǎng)簽76套，均價7.67萬元/平米。

此前，萬吉玖序網(wǎng)簽不敵中海在朝陽的另外兩個項目，但現(xiàn)在它后來居上。

在中海新城內(nèi)部，萬吉玖序被給予的厚望最高。它的入市的時機，踏得很準。

3月底，北面一路之隔的北京宸園收官。

它的成績非常亮眼，開盤169天成交110億元。目前網(wǎng)簽527套、均價11萬元/平米，網(wǎng)簽金額96.9億元。

不僅如此，北京宸園還順勢把酒仙橋板塊炒熱。

在酒仙橋，萬吉玖序成了下一位接力者。

從土豪金的外立面，到保姆專梯的頂配平墅，萬吉玖序的豪宅特質(zhì)，顯然要高于北京宸園。

然而，產(chǎn)品只是樓盤的一個價值維度，酒仙橋算不上豪宅區(qū)，受益望京商務區(qū)近年的發(fā)展，金融和互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者購買力較高。

目前酒仙橋板塊的城市界面其實非常一般，老舊小區(qū)多，棚改進行中，有大量安置房，居住群體復雜。

萬吉玖序規(guī)劃了370戶，還需要200多位高端買家，才能消化這些庫存。

除去地段，地塊本身的素質(zhì)來看，萬吉玖序2.8的容積率，也不太貼合豪宅定位。

特別是再往北十公里，溫榆河別墅區(qū)，華潤剛拿了一塊1.01容積率的地塊。

另一方面，萬吉玖序的地形很方正，但朝向不好，跟望京的大多數(shù)小區(qū)一樣，不是正南正北的小區(qū)，在這種地塊上排布樓棟，邊角位置的房源會很多。