有商品房以來，關于房價的判斷一直割裂，“多軍”“空軍”吵了二十多年沒有達成一致。

近幾年，該買什么樣的房子也變得更加割裂。

最明顯的就是大家不理解浦東。

浦東的問題環二講過很多次，今天當案例再提一下，便于理解今天主題。

比如：唐鎮、御橋憑什么那么貴？

有些居民直接看不懂：“萬科海上傳奇竟然站穩10萬，買這里的人都是冤大頭。內環中遠兩灣城都不到10萬”。

出現這個問題，根本在于上海實在太大了。

各個片區經濟情況不一樣、房地產市場不一樣，房價越來越成為獨立體系。

普陀人民看不懂浦東房價，跟重慶人看不懂上海一樣。

2016年8月，融信以110.1億元奪得上海靜安中興路地塊，樓板價100315元/平方米。

環二有不少重慶的朋友在看土拍直播，直喊：瘋了，真的瘋了。

那個時候重慶房價都還沒到1萬，上海樓板價都破了10萬。

上海工資是高，也不見得比重慶高10倍吧？

他們真的理解不了。

上海各個區域雖然沒有獨立的那么徹底，購買力已經做不到無限流通。

即，就是有些購買力只能浦東消化。

普陀的房價高不高，跟他們關系不大。

浦東拿了25%的人才引進落戶，給的新房數量卻一直不到25%。

2024年浦東公開市場就賣了6塊住宅用地，占比不到13%。

浦東不僅落戶人口多，而且購買力強。

浦東有多強不需要數據描述，一個區的經濟體量跟天津全市差不多。

上海就業人群分布

陸家嘴上班的還可能買到楊浦虹口，張江、金橋很多只能內部消化。

供需失衡，房價肯定比浦西高一些。

而且浦東開發的首要目的就是賺錢，產業是第一位的，配套建設重要性一直沒提起來。

浦東中環有些地方都還很荒涼，住慣了浦西的自然看不上。

浦東、浦西的割裂大家都知道，大家不知道的是，上海的郊區、市區馬上也會全面割裂。

五大新城原來都是江蘇土地，合并到上海后經濟增速并不算快。

只看經濟情況，四大新城（除臨港）經濟數據全面落后于蘇州代管縣市。

不過當地居民還是開心，合并后享受上海的社保、教育、醫療資源。

很多人認為，享受上海的資源，拉高了五大新城房價。

其實不然。環二之前反復講過，資源對房價的影響很有限，房價最根本的決定因素還是購買力。

比如前面講過的浦東，配套、環境大家不見得滿意，房價就是高。

你配套再發達，當地居民沒錢買，房價也上不去。

四大新城房價遠高于蘇州最重要的原因是，四大新城承接了上海的購買力。

2007年9號線通車后，松江新城率先當了市區“睡城”。

大量漕河涇、徐家匯上班的居民買在松江新城。

2016年青浦新城爆火，淀山湖大道附近新房十幾個，賣得也都不錯。

有17號線規劃，很多靜安寺上班的白領買在青浦新城。

17號線換2號線比較方便。

市區客戶過來買房，分分鐘把房價推高。

青浦本地居民是不幸福的，自己收入有限，房價卻被一些市區客戶推高。

然而淀山湖大道站附近新房，現在正在遭受拋棄。

一些市區上班的居民交房入住后，發現通勤還是接受不了。

要賣掉買回市區。

拋盤的增加，導致淀山湖大道站房價崩掉。

2016年底這里就漲到4萬以上，現在還是4萬左右。

400萬級新房，7年一分不漲，應該就青浦新城等少數區域。

過去20年，我們一直處于擴張周期。

1998年房改以來，城市就陷入快速擴張中。

大家選擇郊區，都預期這里會快速成熟。

曾經莘莊10年全部建成，我買的區域憑什么不可以？

這種房地產驅動的城市開發，2017年達到高潮。

當時不僅五大新城，連環滬都納入上海樓市體系。

環滬暴漲，就是因為承接了上海外溢剛需。

后來的故事大家看到了，跟青浦新城一樣，很多上海客戶拿房后發現根本住不了。

曾經說嘉善高鐵站半小時到虹橋，后來發現還是實現不了跨城通勤。

曾經說9號線延長到嘉善，現在也沒下文。

一些上海剛需壯士斷腕，果斷拋盤，發現沒人接盤。

開發商可以忽悠上海人接盤，個人房東可沒這個能力。

只能靠當地人消化庫存，嘉善當地人幾乎都有房了。

環滬、上海遠郊，已經很難再吃到上海外溢客戶。

房價體系慢慢獨立出來。

房價體系一旦獨立，價格更多的依靠當地購買力決定。

上海遠郊，可能會被踢出上海樓市。

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遠郊承接市區客戶越來越難，一個重要原因就是遠郊不再保值。

過去20年，很多居民選擇郊區出于一個信念：先上車再說。

過去房價普漲，現在不買未來更買不起，很多人傾向先在郊區買一套。

等到房價增值，自己存款變多了，再換回市區。

2017年開始，遠郊房價開始負增長。

很多小區七年一分不漲，跌了20%的不在少數。

同期上海市區卻還有一定漲幅。

你選擇先上車不被拋下，發現還不如2017年拿錢等到現在。

血淋淋的數據擺在面前，很難再說服大家先在郊區上車。

郊區房價跑輸的原因很多。

一方面是剛需整體減少，上海人口流入速度放緩。

一方面是上海郊區購買力，正在坍塌。

最近五年，郊區經濟增速持續跑輸市區。

2024年，五大新城財政收入全面負增長。

經濟沒有增量，靠誰去支撐房價？

由于通勤、保值原因，一些居民賣掉遠郊房產，回歸市區。

郊區新房有多難賣，說明了一切。

更可怕的是，郊區企業也在往市區跑。

市區辦公樓空置率很高，租金不斷下滑，很多郊區的企業也租得起。

市區不再給郊區疏解企業，而是變為虹吸。

第三是郊區供應量實在太多，需求大幅萎縮，土拍卻未同比例減少。

結果就是郊區庫存急劇增高。

上海的庫存房源，絕大多數都在外環外。

房子賣不動，價格可能會漲上去嗎？

直到2024年，遠郊土拍實在是搞不動了。

遠郊承接市區客戶越來越難，另一個原因就是二線城市的快速發展。

華為去了青浦，青浦人民非常振奮。

其實華為蘇州桑田島基地2012年就在建設，2020年就投入使用了。

2024年5月19日小米集團華東總部正式開園，選擇了南京建鄴。

這些產業的拉平，導致一些剛需選擇二線城市定居，上海人口流速放緩。

當然也可以理解成上海2500萬人口上限刻意壓制，現狀就是剛需人數大幅減少。

剛需減少，郊區新興市場培育更加困難。

新片區開發速度慢，郊區承接市區人口越來越難。

以上兩個原因，導致居民對郊區的擴張速度，野心開始下降。

大家對郊區不再看好，不愿意去郊區買房，導致郊區開發速度進一步下滑。

開發速度下滑，對市區居民的吸引力螺旋下降。

預期總是自我實現。

2024年上海遠郊土拍全面下滑，2025年會繼續增加。

沒辦法，我們需要郊區的土拍。

如果上海遠郊供應量再次井噴，當地房價可能會更加困難。

由于無法承接市區購買力，房價會回歸應有的位置。

對市區居民而言，上海遠郊稀釋購買力情況減少，房價受供應沖擊減少。

2025年五大新城極有可能全面打開限購，房價可能面臨最后一次反彈。

這也是遠郊投資客戶出逃的最后機會。

當然不是說遠郊就沒人買房，遠郊也有自己的產業、本地居民。

而是遠郊越來越淪為內生市場，靠市區購買力炒高房價變得困難（參考《上海的遠郊小鎮，全面崩潰？》）。

對遠郊居民而言，也不全是壞事。

房價更便宜了，遠郊的剛需買房更容易。