原創劉曉博

農歷蛇年的樓市第一槍，打響了！

昨天（2月6日），深圳召開了一次重要會議，對全年工作進行部署，其中明確提到，要推動“房地產投資盡快恢復增長”。

這對于深圳乃至全國樓市來說，都是一個值得關注的重要信號。

或許有人會問：深圳不是最不依賴房地產嗎？怎么看起來也不淡定了？

的確，深圳財政對房地產的依賴度在大城市是比較低的。以剛剛過去的2024年為例，深圳賣地收入只有346億元，而北京、上海、杭州、西安、廣州分別為1554億元、1380億元、1169億元、832億元和773億元。

即便如此，深圳2024年GDP增速仍然達到了5.8%，在一線城市里增速第一，GDP增量位居全國第三，GDP增量占了廣東的將近一半。

2024年，深圳還摘取了外貿第一城的桂冠，出口占全國的九分之一，順差占全國的七分之一；深圳還躍居中國汽車產量第一城，鞏固了工業第一城。

但房地產對深圳依然非常重要，占GDP的比重大約是7.4%。

由于2024年深圳外貿出口大爆發，增速是全國的兩倍。較高的基數，再加上中美關稅博弈的新形勢，讓深圳外貿2025年繼續高歌猛進變得難度較大。

這時候，樓市的重要性就增加了。

2024年1到11月，深圳房地產開發投資同比下滑了12.5%。如果沒有房地產的拖累，深圳經濟增速可能更高。

再看廣東，情況就更是如此。

2024年，廣東經濟增速只有3.5%，雖然成為第一個GDP超過14萬億的省份，繼續保持全國第一，但被身后的追兵江蘇逼近。

廣東經濟為何變慢？大家可以看看前文中GDP20強城市的增長速度那張圖，佛山只有1.3%，廣州只有2.1%。

也就是說，2024年廣東經濟增長是靠深圳都市圈（深圳、東莞、惠州）的增長支撐的。

廣州都市圈和其他非珠三角城市明顯失速。這些地方，主要受到了房地產調整的拖累。

2024年，廣東房地產投資下滑了18.2%，而江蘇只下滑了10.3%，浙江下滑了8.7%，上海甚至還增長了2.8%。

2024年上海重返GDP增量第一城，并在第五次經濟普查中GDP被上調最多，都主要是靠房地產。2024年，上海樓市是全國最溫暖的；而國家統計局采用虛擬租金法核算“居民自住房”的GDP，上海也是最大受益者。

為什么廣東受房地產調整拖累最嚴重？

首先，全國大房企總部集中在廣東，無論民營房企還是國有房企，都是如此。當房地產不行的時候，國有房企業績下滑，民企紛紛暴雷，肯定會拖累廣東經濟。

其次，廣東部分核心城市產業鏈跟房地產綁定比較緊密，比如佛山，它的核心產業諸如家電、陶瓷、家具、建材等，都服務于全國房地產。所以佛山去年是經濟總量最大的20個城市里，增速最慢的。

2025年對于廣東至關重要。

如果繼續達不到5%的增速，則GDP真的可能被江蘇超過。雖然從其他核心指標（比如資金總量、總稅收、個稅、發明專利、上市公司市值）看，江蘇經濟體量只有廣東體量的75%左右，但GDP統計有它自己的玄妙邏輯。

無論是從深圳穩增長，還是廣東省穩增長角度看，深圳都應該在2025年更重視樓市一些才對。

廣東只有深圳還有“繼續放松樓市”的空間，其他城市都已經沒有空間了，限購、限價、限貸等都放開了。

深圳如果想把房地產投資增速轉正，只能讓樓市繼續回暖，開發商有拿地、開發的積極性才行。

自去年9月底，全國樓市政策出現大逆轉，深圳取消非核心區限購后，樓市的確明顯回暖了。

深圳2024年新建商品房銷售面積838.7萬平方米，同比增長7.0%。全年新建商品住宅和二手住宅網簽成交超10萬套，同比增長47.2%。

進入2025年，樓市熱度依然不減。剛剛過去的1月，深圳新建商品住宅網簽銷售5090套，同比增長97.3%。二手住宅網簽成交4554套，同比增長31.5%。

1月11日，位于龍崗大運片區的深鐵閱云境項目開盤1小時售罄，成為2025年深圳首個日光盤。注意，這個樓盤在龍崗，屬于深圳樓市相對偏冷的東部，所以意義重大。

深圳會在2025年進一步給樓市松綁嗎？我的看法是，很有可能。

上圖是深圳核心區地圖。紅線勾出來的區域，是政府規劃中確認的核心區。

其中粉紅色底紋的區域（羅湖、福田、南山和寶安的新安、西鄉街道）目前是住宅限購區域，外地人需要1年深圳社保才能買，深圳戶籍居民每人只能買1套。粉紅色底紋以外的區域，包括灰色底紋和藍色底紋區域，都是不限購區域，外地人可以無條件買1套，深圳人也可以在這個區域多買1套。

藍色底紋地區屬于都市核心區，又不限購，是外地人來深圳搶房子的核心區。寶安北部未劃入藍色底紋區域的，配套好的片區，也被外地人搶購。

如果深圳限購區域（羅湖、福田、南山和寶安的新安、西鄉街道）允許外地人無條件買1套，允許深圳人多買1套，很有可能引爆市場。

全國人民都知道，買房子首選北上深。但從2010年以后，北上深一直限購?，F在雖然深圳非核心區取消了限購，開始有外地人來搶房子了，但更多的人在等待北上深核心區取消限購。

我認為，北京、上海核心區取消限購、允許外地人無條件買1套，可能性比較小。未來可能的松綁策略是，北京五環外、上海外環外取消限購；如果市場還不能持續回暖，北京和上海核心區的大戶型（比如140平方米以上）是可能取消限購的。

但深圳情況不一樣，深圳沒有減量發展的政策要求，有支撐廣東穩增長的責任，所以階段性取消核心區限購是可能的。

深圳核心區允許外地人無條件買1套，也可能分兩步走：第一步，先允許買大戶型；第二步，完全放開。

不管怎樣出牌，只要北上深的核心區允許外地人無條件買1套，都將非常有吸引力。全國富人會蜂擁而入，讓當地樓市顯著回暖。

只有讓北上深打開樓市的天花板，全國樓市才有持續回暖的條件。

只有允許大城市樓市虹吸中小城市的富人，大城市才能有錢持續對中小城市財政轉移支付。否則，轉移支付的壓力將越來越大。

1月14日，北京“兩會”上市長也明確表示，2025年要“不斷優化房地產政策，持續推進房地產市場回穩向好”。

北京是目前限購最嚴的城市，做出上述表示，意味著2025年也將出手。

至此四大一線城市中，北京和深圳都表態了，將在2025年出手推動房地產回暖。

最近DeepSeek引爆了全球對中國人工智能企業的價值重估，讓A股在節后穩住了陣腳，甚至實現了積極向上的態勢。

科技股價值重估之后，將是人民幣資產的全面重估，當然也包括房地產市場。

但關稅問題尚不確定，給這一輪人民幣資產重估帶來了隱憂。一旦中美達成新的協議，中國經濟回暖、資產價格全面反彈，是可以期待的！