一年不見，是300多天沒去灃東了，但和老友，已經是十年不見了，若不是一次朋友圈的點贊，我都不知道她在灃東深耕中介行業多年。

　　借著新春訪老友，再看看市場，順道蹭個飯的目的，初八開工的第一天，我在灃東跑了一天，最大的感受就是：

　　二手房，怎么跌成了這樣子？？？

　　跌跌不休

　　朋友的店在灃東科統區域，綠地501樓下，灃華熙城的北門，門前最亮眼的裝飾，就是標著周邊二手房價格的廣告牌。

　　（灃東新城部分二手房掛牌價）

　　綠地新里城：面積97㎡，單價12325元，總價120萬。

　　灃華熙城：面積111㎡，單價12895元，總價143萬。

　　天地源蘭樾坊：面積153㎡，單價13576元，總價209萬。

　　碧桂園國湖：面積143㎡，單價15906元，總價229萬。

　　融創海逸長洲：面積139㎡，單價15827元，總價220萬。

　　以上的五個小區，各個占據灃東科統區，昆明池，歡樂谷板塊核心，都是當年的頭號選手，都曾有一房難求場景，如今都跌的不成樣子。

　　并且，這還只是對外的掛牌價格，而每一個來灃東看二手房的，都是帶著10米大砍刀而來，成交價格再打折是必然結果。

　　（灃東新城部分二手房掛牌量）

　　房價的走低只是灃東樓市的縮影，我查了下貝殼上的二手房數據，綠地掛牌了129套，灃華掛牌了303套，蘭樾坊掛牌了97套，國湖掛牌了128套，海逸長洲掛牌了63套。

　　都是交房不久的新方法，合著都是來投資的，是一天都不想住，收了就賣？

　　在灃東的核心區，這就是二手房的掛牌現狀，相比扎堆賣房，一降再降，來看房，咨詢的卻是寥寥無幾。

　　朋友開店的，房租，人員工資，問有什么辦法，讓經紀人上網拍抖音？還是加大火力，再催業主降價？想來想去，似乎并沒有什么好辦法。

　　我指了指遠處的綠地501超高層，綽號秦天柱，那玩意不停工，蓋起來，才是最好的辦法。

　　信心不足

　　在灃東的二手房現狀上，我們應該明白，什么叫信心比黃金更重要！

　　2025年的西安，能在樓市上繼續茍著的區域，并不多，北邊一個經開高鐵新城，主打低價量大管飽，一個港務區，以奧體故事繼續造夢。

　　南邊的曲江，有錢人生活場，即買對的，也買貴的，高新雖然三期爭議不斷，但量大管飽，底子也在，折扣促銷量，大家都找到了下行市場里，可行的生存方式。

　　再看灃東，也經歷著樓市的重新啟動，在最拿得出手的兩個地方，成功土拍。

　　第一，就是臉貼高新的融合區，央企保利進場，四代住宅超大贈送背書，摩擦軟件新城二手房業主敏感神經，拉勻17000+的房價，甚至比高新的售樓部里還熱鬧。

　　第二，就是阿房宮地鐵口的城鄉交接區，有地鐵，學校，商業，也有鐵路，高架，城中村，遺址區，開發商不知名，但吃地段，抓周邊剛需，只要房價不太飄，戶型好好搞，還是不少人看。

　　總結灃東樓市重啟，新房的主題，就是所見所得位置里，降價升標，和高新搞差異化供應，這就叫高新洋裝穿在身，我心依舊灃東芯。

　　雖然過程艱難，但東山再起也不容易，且不說從ICU出來，起碼脫離危險，進了普通病房。

　　反觀灃東核心區二手房，不僅吃不到新房的紅利，反而自身被持續吸血，拼地段，周邊停滯不前，停工的，緩建的，還沒消息的，不止一個。

　　拼價格，融創，天地源，灃華熙城，國湖都是賠本貼錢賣，一平砍5000塊，不是故事，不是小說，真切的就在眼前，且越降，越沒有人買。

　　拼產品，2025年灃東的四代住宅，贈送無敵，還有小高層，但已經交房的小區，普普通通，陽臺都沒有，公攤又大。

　　放在主城區，憑借買的房價低，周邊配套好，學區強還能勉強一戰，但這里是灃東，房價配套兩不粘。

　　自己區域內新房，二手兄弟掐架，也是你死我活，打不過，根本打不過。

　　12000+賣便宜嗎，似乎也不便宜，西安三環內，那些剛需小區里，也都有的選，15000+也能買高新了，13000+也能住港務了，17000+曲江也有房了，怎么看，性價比都比灃東高。

　　賣房內卷

　　2024年，西安二手房成交量超10萬套，上個月，有過年假期，西安二手房也有6048套，雖然價格低，面積小，都在降價賣房，但起碼風還是熱乎的，怎么就不往灃東吹一吹？

　　同樣的疑問，我也問了在灃東開中介的朋友，她的回答，也是市場不好，看房人少云云，但有一點，對方沒說，我卻清楚，就是太多的中介，如今也不愿意賣二手房。

　　（買房咨詢，一對一通道）

　　西安的二手房成交數據，需求是很透明的，每個月，住建都會公布，比如1月份，西安二手房網簽備案面積67.13萬平方米；其中，住宅網簽備案6048套，面積61.55萬平方米。

　　（一月西安網簽情況）

　　量不斷小，但具體到面積，價格上就比較剛，均價12000+左右，面積100㎡左右。

　　從成交難度上看，剛需的房子是最難買的，預算少要求多，既要新學校好，又的配套新，還要產品好，品牌強，且價格不高，這和剛需的買房處境是趨同，但和市場供應是相反的。

　　一分錢一分貨，預算不夠，地段，學校，戶型，品牌都不會太好，看新房時，有開發商造夢和規劃支撐，很多人稀里糊涂也就買了。

　　但二手房不同，正因為所見所得，風險都已暴露，實景也不過如此，反而剛需不敢買了，總有萬般擔心，對于中介而言，一個客戶跟了三個月，最后一句再看看，相當于無效勞動。

　　其次，賣二手房也沒有那么掙錢，貝殼體系里，收錄房源，帶看客戶，簽單成交等等，各個環節的參與者都有傭金可拿，雖然收的是3%，但是被很多人分走了，干的活兒多，收的錢少，賣房熱情也很有限。

　　反觀新房，這才是中介行業的主陣地，由于市場下行，競爭加劇，西安幾乎所有新房，都有中介的渠道合作，帶客戶看房，有傭金，還不低，并且只負責報備，后續的談判，簽單等都有售樓部對接，等傭金就行。

　　這也是為什么以抖音為代表，到處都在免費咨詢，講解樓盤，釋放優惠，讓留電話，加小風車，本質上還是全行業賣新房，傭金更好賺的結果。

　　對于房東而言，買貴了，投資跑偏了，想著盡快出手止損，找中介賣房，但實際到賣的時候，非熱門區域，非熱門小區，本就缺話題，對方也嫌棄，想來想去，只有降價。

　　你降500，我降1000，你降1500，我降2000也能談，價格上不去，成交跟不上，又不住，投資扎堆，只有不斷內卷。

　　從這個現狀看，灃東的二手房并沒有到底，大量投資失誤的房東和少量預算有限的買家，還在博弈，繼續博弈。

　　直到綠地501建成的那一天，直到國際醫院開診的那一天，直到足球中心開賽的那一天，直到主城區無房可買的一天，這就是新區畢竟的規律，永遠走兩步，退一步，再走一步的過程。

　　畢竟，當下，如今，現在，無論區域，個人，企業，只有不斷向前奔跑，才能做到原地可以踏步。

　　大家覺得灃東二手房價格到底了嗎？多錢一平會是底？