今年上半年房貸利率連續下調60個基點，讓全國新發放房貸平均利率降至3.1%的歷史冰點。這個數字甚至跌破二十年前的低位，被理財收益超越也并非難事。
與此同時，首付比例降低、限購松綁等政策“組合拳”密集出臺，連北京、上海、深圳等一線城市也悄然微調購房門檻。政策工具箱幾乎全開，表面看是“史上最寬松購房時機”已然到來，但市場反應卻出奇冷靜。
人民銀行的數據揭示了一個關鍵變化：購房者心態已發生根本性逆轉。過去二十年，房子被視為“穩賺不賠”的投資方式，房價上漲的強烈預期是購房的核心驅動力。如今，房價止漲甚至下跌成為常態，房子正在回歸居住屬性。
當“買漲不買跌”的投資鐵律失效，單純的低利率已難以撬動購買意愿。低利率本質是為真實居住需求者減負，而非刺激投機。

一、利率探底，政策松綁，為何市場依然低迷？
前所未有的低利率環境已然形成，部分地區房貸利率甚至跌破3%，出現了“存款利息比貸款利息還高”的現象。政策層面更是暖風頻吹，低首付、松限購成為標配。但北京等核心城市的政策松動并未引發預期中的搶購潮，市場反應異常平淡。這背后的深層邏輯在于：購房者的底層決策邏輯變了。
根據國家統計局發布的數據，2025年6月份，70個大中城市中新建商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅整體繼續收窄。從二手房市場來看，2025年6月全國70個大中城市的房價數據顯示，69個城市二手房價格下降，僅西寧一城微漲0.1%。
過去，房產承載著財富增值的厚望，房價“永遠漲”的神話支撐著無數家庭的購房決策。如今，房價的滯漲甚至回調，讓房產顯露出其作為“耐用消費品”的本質屬性——它不僅可能隨時間貶值，還需承擔物業、維護乃至“折舊”的成本。
當“投資增值”的濾鏡被摘下，房子回歸到“住”的核心功能。低利率固然降低了月供壓力，但面對動輒百萬的總價和潛在的價值縮水風險，購房決策變得更為復雜和謹慎。一位網友評論道：“理財收益跑贏房貸利率的時代，看似借錢劃算，但對沒有真實需要的人，背上幾十年債務仍需三思。”

二、政策工具箱全開，為何撬不動購房熱情？
政策制定者顯然意識到了市場的寒意。降低首付比例、放寬甚至取消限購、優化公積金政策……地方政府正不遺余力地降低入市門檻。這些措施若在數年前推出，足以引發市場沸騰。
當“今天不買，明天更貴”的焦慮被“現在買了，明年會不會跌”的擔憂取代，房產的投資吸引力便大幅衰減。市場參與者逐漸分化——真正的剛需和改善性需求仍在，但純粹以“炒房”獲利為目標的投機者已近乎絕跡。
大多數人的擔憂反映了更深層的顧慮：“老百姓財產的七成左右被房子承載，眾多城市房價平均下滑30%-50%，這深刻影響家庭資產和消費能力。若房地產價值持續縮水，其作為金融體系底層資產的穩定性將受沖擊。”這并非危言聳聽，而是市場理性回歸的必然陣痛。

三、低利率時代，購房者如何抉擇？
面對當前3.1%的利率和寬松的政策，普通老百姓購房決策的關鍵在于清晰定位自身需求。
1、對真實剛需與改善者：當下確實是難得的成本窗口期。低利率直接降低月供和總利息支出，政策松綁也降低了上車難度。如果你工作穩定、確實需要購買一套自住剛需房，并且做好了長期持有的準備，可以積極關注市場，精挑細選性價比高的房源。
2、對投資者：“買房致富”的黃金時代已落幕，房產的金融屬性弱化，回歸居住本質，如果寄希望于短期套利或高額租金回報恐怕難以實現。除非有精準的眼光和長期持有的耐心，否則需格外警惕資產縮水風險。
3、對猶豫觀望者：利率可能仍有小幅下調空間，但政策底已現。核心問題并非“利率是否最低”，而是“我是否真的需要”以及“能否負擔得起”。沒有真實居住或強力改善需求，不必被低利率誘惑而背負不必要的債務。
一個實用的購房決策模型正在形成：算清月供與家庭收入的健康比例，通常建議不超過40%；評估工作與收入的穩定性；確認居住需求的真實性與長期性；最后，才是考慮利率和房價的短期波動。