哪怕是一線城市，也實在是 沒法 忍受房地產(chǎn)下行 帶來的 負面影響了。

　　最近深圳在開年會議中提到：推動房地產(chǎn)投資增長。

　　這可是一線城市首次明確提出來要推動房地產(chǎn)投資盡快恢復(fù)增長。

　　去年深圳的經(jīng)濟增速為5.8%，看似是非常不錯的成績，但這里基本上都是靠外貿(mào)發(fā)力拉上去的。

　　2024深圳進出口達4.5萬億元，時隔9年后重返內(nèi)地外貿(mào)城市首位。

　　其中，出口2.81萬億元，增長14.6%，實現(xiàn)32連冠；進口1.69萬億元，增長19.6%。進口、出口均創(chuàng)歷史新高。

　　本來深圳的gdp增長還可以更高，硬生生的被房地產(chǎn)投資拖后腿了。

　　2024年深圳全年的固定資產(chǎn)投資增速下滑至2.4%， 固定投資也包含房地產(chǎn)和基建這些，其中房地產(chǎn)投資下滑最嚴(yán)重。

　　去年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資大跌了12.5%，不但創(chuàng)下房改近30年以來唯一的“兩連跌”，而且創(chuàng)下史上最慘跌幅紀(jì)錄。

　　2024年深圳的土地出讓金也創(chuàng)下歷史新低，僅有346億元。

　　加上新房二手房交易稅的下調(diào)，深圳今年財政也是不如前幾年那么滋潤， 據(jù)說tz內(nèi) 福利也不得不 削減了一些。

　　房地產(chǎn)無論何 時都占據(jù)著舉足 輕重的地位， 2024年深圳 房地產(chǎn)投資的斷崖式下跌仍會對經(jīng)濟造成負面影響。

　　當(dāng)然也有很多人就說了，深圳不是不依靠房地產(chǎn)嗎？ 在之前外貿(mào)能打的時候，深圳經(jīng)濟可以不靠房地產(chǎn)。

　　如今最大的變量是，今年我們和美國開打貿(mào)易戰(zhàn)！

　　回想2018年，那一次特朗普加關(guān)稅，受傷最嚴(yán)重的就是以深圳為首的科技企業(yè)。

　　一年時間內(nèi)制裁中興，華為，大疆，三家深圳實力最強的科技企業(yè)，2019年前三季度進出口總額下降1.8%。

　　特朗普上臺對深圳這種外貿(mào)依存度較高的城市來說是致命的打擊。

　　于是深圳不得不未雨綢繆，2024年房地產(chǎn)投資不祈求有很爆發(fā)式的增長，但是起碼不能拖后腿。

　　故而春節(jié)之后深圳開會要求，要推動房地產(chǎn)投資“盡快恢復(fù)增長”。

　　當(dāng)然，剛需們也不用過于擔(dān)心，房地產(chǎn)投資增長的意思并不是推動房價上漲。

　　具體含義應(yīng)該是：房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費等的投資。

　　深圳更希望的是看到房價穩(wěn)定的同時，成交量恢復(fù)，房企資金鏈修復(fù)、土地開發(fā)、新房開工面積、還有房地產(chǎn)相關(guān)的上下游實現(xiàn)穩(wěn)定增長。

　　為了實現(xiàn)這個目標(biāo)，深圳今年肯定會放出大招的，我預(yù)計大概會從以下三個方面出手。

　　1、繼續(xù)擴大需求端

　　最近就一直在傳深圳將會出臺大招：全域取消限購。

　　我之前文章就有提過，深圳全域取消限購的可能性非常大。

　　深圳現(xiàn)在也就剩下一部分核心區(qū)限購，門檻只需要一年的社保，其余的都放開了。

　　這一波全放開后，肯定會繼續(xù)拉一波需求的。

　　去年廣州率先取消限購，效果也還是不錯的，2024年四季度廣州商品住宅成交28341套，為近兩年來季度最高值。

　　而深圳僅僅取消了部分區(qū)域限購，新房二手房成交便有了明顯的上漲勢頭。

　　深圳新房成交37972套，上漲20%，二手房成交54487套，大漲66.3%。

　　在整個大灣區(qū)來說，深圳的松綁政策對于提振市場的效果其實是最明顯的。

　　換句話說，深圳是整個大灣區(qū)中最受外地投資客喜歡，吸引力最強，甚至潛力最強的城市。

　　如果說廣州只能吸引廣東省的投資客，而深圳虹吸的是全國的投資客。

　　所以深圳一旦全域取消限購，市場成交的表現(xiàn)肯定會比廣州更好。

　　如果對深圳房產(chǎn)感興趣的，今年一定要緊盯政策了，我們也會第一時間發(fā)出信號。

　　2、增加核心區(qū)新房供應(yīng)。

　　為了吸引剛需改善上車，政府可能會通過增加核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、支持高端住宅開發(fā)等方式，激活市場活力。

　　去年深圳通 過 規(guī)劃調(diào)整后，推出了一批新房住宅， 比如 中海深灣玖序、保利瑧譽府及中海后海的項目等。

　　2025年深圳的第一場土拍就拿出了龍崗大運心臟地段，中海以30.65億元總價拿下該地塊。

　　這是深圳2025年出讓的首宗居住用地，溢價率為70.38%。

　　可見只要位置好，開發(fā)商是愿意爭相搶購的。

　　今年還有寶中超過50萬m2的大地塊極有可能成為年內(nèi)土拍的焦點，貨值預(yù)計超過300億，到時候地塊總價估計會創(chuàng)造深圳土拍總價的新高。

　　深圳很久沒有出現(xiàn)過總價地王、單價地王這種如此振奮市場信心的消息了。

　　3、加快老舊小區(qū)的改造。

　　近些年來深圳很多“舊改之王”的房企紛紛暴雷，比如佳兆業(yè)之類的，導(dǎo)致深圳很多舊改項目一再擱置。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳列入城市更新計劃項目1039個，只有536個進行到實施主體公示這一步，占比約51.6%。

　　也就是說只有一半是順利走到拆遷這一步的。

　　經(jīng)過這兩年的整改，有些之前停工的小區(qū)也開始從之前的棚改轉(zhuǎn)成舊改更新了。

　　比如去年底，南山區(qū)的愛榕園和荔園新村已從棚改轉(zhuǎn)為舊改更新。

　　今年既然深圳要全力推動房地產(chǎn)投資增長，老舊小區(qū)改造的進度肯定會加快一點。

　　總的來說，深圳樓市最慘的時候肯定是過去了。

　　現(xiàn)在是從中央到地方的政策動向都在釋放積極信號，國務(wù)院會議強調(diào)，因時因勢加大逆周期調(diào)節(jié)力度&打破常規(guī)的政策舉措，深圳也罕見強調(diào)， 推動“房地產(chǎn)投資盡快恢復(fù)增長”。

　　所以 今 年從上至下的大動作，包括深圳自身的政策 一定少不了。

　　雖然 樓市 回 正難度依舊很大，但是我們要有 信心， 2025年一定會比2024年 更好。