很多朋友還在不斷追問，2025年還會有小陽春嗎。

　　其實小陽春已經來了。

　　沒想到，年后數據反彈這么快。

　　上海二手網簽周度數據

　　大家看這張圖，2024年春節數據沉底兩周，第三周上升到3000套。

　　2025年春節竟然只沉底一周，第三周網簽就達到了近5000套。

　　日網簽數據更明顯，周六達到了1125套，周日高達976套。

　　基本回到了去年高位。

　　剛過去的1 月二手房網簽量接近 19000 套，同比去年增長 13%。

　　這一切的基礎是，去年已經高位運行了三個月。

　　直接消化了上海低價庫存，推動房價上升。

　　上海房價指數迎來了半年以來的首次環比增長，二手房掛牌漲價比例環比上周也有反彈。

　　當然整體還處于低位，全面上漲尚未到來。

　　看到這肯定有人說，網簽會滯后 15 - 30 天，你說的都是過去的數據了。

　　我們又拿到了前置化數據，發現也很樂觀。

　　剛過去這周定金量達到了1200套，意味著一周內有1200個客戶通過頭部中介訂房。

　　該中介市占率20%左右，意味著全上海上周訂房人數6000個。

　　如果保持住，月訂房量超過25000套。

　　這些定金量，將轉為下月網簽。

　　有沒有比定金更前置化的指標？

　　有，帶看量。

　　帶看量更夸張，頭部中介上周帶看量創下了歷史新高。

　　除非接下來出現重大利空，這些帶看會陸續轉為一個月后的訂房。

　　帶看量反映的是買家心態，至少可以得出一個結論：截至目前，買家心態保持不錯。

　　當然市場不全是利好消息，利空也有。

　　網簽量、定金量、帶看量高了，掛牌量也高了。

　　929新政后一些房東跑路，頭部中介掛牌量上升。

　　隨著買方入場掃盤，高性價比房源減少，國慶節后掛牌量開始下降。

　　上周頭部中介內網掛牌量又開始增加了，目前達到了17.3萬套。

　　看新增掛牌數據發現，春節期間掛牌量出現了熔斷，直接歸零。

　　壓抑了幾周的掛牌需求，集中釋放，導致了掛牌暴漲。

　　有趣的是春節期間帶看量并沒熔斷，每天陸續都有幾千人看房。

　　春節期間看房人數，竟然達到去年兩倍左右。

　　也在側面說明買方心態保持住了。

　　庫存總體降低，交易總體上升，下一步就是去化周期縮短。

　　去化周期的意思是，如果沒有新增掛牌，上海需要多長時間消化完庫存房源。

　　如果低于10個月，市場就進入緊張狀態。

　　如果按照去年12月網簽量計算，上海二手房去化周期只有7個月。

　　全國最短，全國最健康。

　　備注：二手房庫存成交周期（月）=二手房掛牌總量/12月網簽量=（頭部中介內網總掛牌量/掛牌市占率）/12月網簽量，頭部中介在總掛牌量中的市占率范圍在70-90%，各城市有差異。

　　全國 12 月網簽數據持續上漲，大部分城市的成交周期都在縮短。

　　止跌回穩在全國層面都得到了貫徹。

　　定金量轉為15-30天月后的網簽，帶看量轉為1-2個月后的定金。

　　只要不出現大的意外，小陽春沒跑了。

　　當然小陽春歸小陽春，也不能說明房價就要暴漲。

　　即使是帶看量也是過去數據，只能說明未來兩個月的趨勢。

　　更長期的市場走向，還是存在風險。

　　一方面我們需要關注存量需求還有多少，另外也需要關心會不會繼續救市，刺激新的需求。

　　更可怕的是，即使2025年房價會漲，也一定不是普漲。

　　很多區域、很多小區，是真的萬劫不復，怎么救都救不活了。

　　所以我們不僅要關注趨勢，還要看具體區域的獨立行情。