出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

地產央國企“收縮”，還在持續中。

繼建發房產之后，兄弟企業聯發集團，也迎來組織架構大調整，2月20日傳出啟動大規模組織架構和人事調整。

具體來看，產品設計部和研發部合并為產品設計研發管理部，投資發展部并入財務管理部，營銷管理部變為營銷策劃管理部，成本管理成本管理部變為成本與供應鏈管理部，信息部變為數字智能化管理部。

此外，所有城市公司被撤銷，改設10家事業部，如深圳公司調整為大灣區事業部，福州公司與廈門公司合并為福州事業部、杭州公司與上海公司并為滬杭事業部等，伴隨發生的是系列人事變動。

此前2月17日，聯發集團董事長與總經理已先行變動，建發集團副總經理王文懷被任命為董事長，而原董事長趙勝華被降為總經理。

這一系列動作之后，聯發集團可謂是從上至下“動刀”。

建發股份旗下有兩大地產平臺，分別為建發房產和聯發集團，建發房產早在春節前夕便“動刀”，對旗下三大集群版圖進行調整，原華東集群的武漢和黃石，以及原海西集群的南昌，都被劃入東南集群，華東集群旗下部分事業部被取消合并。

這是也2025年以來，又一家“縮編”的央國企。

央國企密集“縮編”

據搜狐財經不完全統計，1月以來已有保利發展、中海地產、招商蛇口、大悅城控股、建發房產等多家央國企，進行重大組織變陣與人員調整。

從多家房企調整方向看，區域合并“收縮”是主流趨勢。

保利發展對江蘇、浙江、山東、遼寧等區域旗下的城市公司進行了合并；中海地產將沈陽和大連公司合并為遼寧公司；大悅城控股裁撤南京區域公司、西北區域公司、海南區域公司， 7個區域公司減至4個。

招商蛇口則在華東區域啟動城市公司合并，杭州公司更名為浙江公司，寧波公司調整為事業部并入浙江公司。調整后，華東區域管理范圍涵蓋上海、浙江、福建三大城市公司。

此外，綠地控股將江蘇、安徽、浙江、江西的4個地產事業部合并為2個新事業部，分別為蘇皖房地產事業部和浙贛房地產事業部；金地集團旗下金地商置則在集團總部層面撤銷了運營中心及華東、華南、華北區域公司。

民營房企“瘦身潮”結尾之際，央國企和國資背景企業也相繼“向內動刀”。

據克而瑞監測，2024年有11家典型房企進行了16次組織架構調整，年初往往是調整的高峰期，而2025年1月是近兩年調整房企最多的月份，共有6家房企扎堆調整組織架構。

銷售端持續下行，倒逼央國企也相繼“收縮”。2024年，保利發展、建發房產、金地商置等企業的銷售額，均有不同程度下滑；進入2025年1月，銷售下行態勢并未改變，招商蛇口錄得銷售額90.14億元，同比下降25%；保利發展180.15億元，同比下降11.36%。

而調整最大的聯發集團，不僅是銷售額下滑嚴重，更是達到虧損狀態，2024年前三季度歸母凈利潤為虧損3.73億元。上述“收縮”的央國企當中，中海地產是唯一一家2024年、2025年1月銷售額同比上升的房企。

從多個機構銷售業績榜單看，1月份百強房企的銷售額為2350億元，同比下降16.5%，各陣營房企的銷售額均有所下降，但相比2024年超30%的降幅有所收窄。

“小而美”地塊成土拍新寵

當下，雖然央國企依舊是土地市場的主力，但在投資端也在收縮和進一步聚焦，這也促使2025年以來核心一二線城市溢價地塊頻出。

例如，2月18日成都成華區保和街道地塊溢價率達28%；2月14日杭州臨平區荷禹路地塊溢價率達65%；2月11日北京朝陽區三間房組合地塊經過超百輪激烈競價后成交；2月8日鄭州司法警官學院地塊以87%溢價率成交，創下鄭州2021年以來住宅用地溢價率最高紀錄。

2月20日，上海、杭州同日土拍，上海4宗地、杭州3宗地均溢價成交。其中，上浦東新楊思地塊華潤&越秀溢價33.38%拿下，虹口瑞虹新城地塊被金茂&慶隆溢價38.20%；杭州西興地塊、城東新城地塊溢價率分別為43.4%、54%。

據搜狐財經不完全統計，2025年以來，北京、上海、深圳、杭州、鄭州、成都、蘇州等多地土拍出現溢價率超過20%的地塊。有業內人士指出，近期成交的高溢價地塊基本是核心城市的優質地塊。

選擇確定性更強的區域拿地，已經成為房企的共同策略，央國企也不例外。保利發展2024年所拿地塊，主要分布在北京、上海、廣州、成都、西安等一線及核心二線城市的優質土地；招商蛇口今年1月共獲取2宗地塊，均位于北京。

從拿地金額看，幾家頭部央國企均有降低，保利發展2024年拿地金額為683 億元，同比下滑 58.2%，投資強度降低 17.5%；即便是銷售額逆勢上升的中海地產，也在如此，2024年權益土地出讓金為696.35億元，同比下降43.31%。

中指研究院指數事業部總經理曹晶晶指出，“小而美”地塊占比提升，房企普遍采取聚焦深耕策略。根據中指院監測，2024年重點40城住宅用地規劃建面在10萬㎡以下的成交宗數占比達76%，較2023年提升約9個百分點，其中5萬㎡以下宗數占比提升約8個百分點。

“現在國企也想快速變現，從當下的情況看，以往那種百畝大盤、分多期開發的項目，會越來越少，一方面是因央國企拿地基本在聚焦在一線城市，以及部分核心二線城市，地價一般比較高；另一方面，大盤項目去化慢。” 一位國資背景房企的區域高管告訴搜狐財經。