最近，中央一號(hào)文件中關(guān)于宅基地的兩句話被刷屏了：

一是不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)房、宅基地；二是不允許退休干部到農(nóng)村占地建房。

這兩條其實(shí)是一個(gè)意思，城鎮(zhèn)居民也包含退休干部，只不過(guò)是城鎮(zhèn)居民中影響力比較大的一類(lèi)群體。

這并非新規(guī)定，但出現(xiàn)在中央一號(hào)文件中，今年還是頭一次。相當(dāng)于在國(guó)家層面劃了政策紅線，同時(shí)也警告了那些想打農(nóng)村土地主意的人。

同時(shí)，農(nóng)村的宅基地也被鎖死，不會(huì)像城市的商品房一樣流轉(zhuǎn)不受限制。

規(guī)定出臺(tái)的背后有何深意？

01

首先，講個(gè)熱知識(shí)。不像城市市區(qū)的土地為國(guó)家所有，農(nóng)村的宅基地是屬于村集體所有，農(nóng)民擁有的是宅基地的使用權(quán)。

農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓一直都是有嚴(yán)格限制的，只能在村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，如果非村集體成員去買(mǎi)宅基地，私下達(dá)成的合同是無(wú)效的，也不能 確權(quán)登記。

早在2007年，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》這份文件就首次明確禁止城鎮(zhèn)居民（包括退休干部）到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地或建房。

文件提出：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。”

2019年農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》再次強(qiáng)調(diào)：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買(mǎi)賣(mài)宅基地。

并且鼓勵(lì)農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部向符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地。

2020年自然資源部發(fā)布的《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》規(guī)定：對(duì)亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買(mǎi)宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過(guò)登記將違法用地合法化。

也就是說(shuō)，農(nóng)村的宅基地合法能轉(zhuǎn)讓的范圍就僅限本村，但是一個(gè)村的人口很少，一般也就幾百上千人，流動(dòng)性非常有限。

但規(guī)定是規(guī)定，實(shí)際上農(nóng)村很多人會(huì)私下簽合同賣(mài)宅基地，這種也就是所“小產(chǎn)權(quán)房”，法律不認(rèn)可。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房存量約70億平米，占全國(guó)房產(chǎn)總量的比例在30%左右。

這些小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，不能抵押貸款，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，若被認(rèn)定為違建，更有可能被強(qiáng)制拆除無(wú)任何賠償。所以建議大家不要購(gòu)買(mǎi)。

02

為什么要限制宅基地的流轉(zhuǎn)范圍。

有的人會(huì)覺(jué)得，允許城鎮(zhèn)居民或者退休干部來(lái)鄉(xiāng)下買(mǎi)房不是好事嗎，農(nóng)民還能多份收入，為什么要禁止。

一直以來(lái)，農(nóng)民都是屬于弱勢(shì)群體，不僅收入低，社會(huì)地位低，文化程度也偏低，養(yǎng)老金更是不能和城鎮(zhèn)居民比。

僅有的東西就是自己耕種的幾畝地和宅基地。

這些東西就是他最后生活的保障，如果放開(kāi)買(mǎi)賣(mài)，農(nóng)民在短期利益驅(qū)動(dòng)下出售宅基地后，可能因缺乏城市就業(yè)和社會(huì)保障能力而陷入“無(wú)地、無(wú)房、無(wú)保障”困境。

若不加以禁止，資本便會(huì)將觸角伸向農(nóng)村，很容易去低價(jià)攫取農(nóng)村土地，成為新的“地主”。

歷史上，土地兼并就是這么來(lái)的，大地主為了擁有更多的土地，采用各種手段， 巧取豪奪讓擁有土地的農(nóng)民變賣(mài)自己的土地和房產(chǎn)。最后導(dǎo)致貧富差距擴(kuò)大，“富者田連阡陌，貧者無(wú)立錐之地”。

此外，這次特別強(qiáng)調(diào)了退休干部。

這類(lèi)人不是普通人，曾經(jīng)擁有權(quán)力，雖然退休了，但是還仍然有影響力，有資源有人脈。

若放開(kāi)宅基地買(mǎi)賣(mài)，退休干部可能利用原有權(quán)力關(guān)系，以低價(jià)或違規(guī)手段獲取農(nóng)村土地建房，形成“隱形腐敗”。比如某地曾曝光退休官員通過(guò)“租用”名義長(zhǎng)期占用集體土地建別墅。

不僅如此，很多宅基地與耕地往往相鄰，農(nóng)村宅基地被買(mǎi)賣(mài)后，有些人違規(guī)擴(kuò)建，出現(xiàn)侵占耕地的行為。

2023年全國(guó)耕地面積19.14億畝，逼近18億畝紅線，宅基地?zé)o序擴(kuò)張可能威脅糧食安全。

最后，從房地產(chǎn)的角度來(lái)看，禁止這些行為，客觀上也有利于城里的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

城里人都去農(nóng)村買(mǎi)房了，城里的房子就不好賣(mài)了，需求自然就減少了。

除了宅基地，我認(rèn)為更應(yīng)該關(guān)注的是農(nóng)民的基本保障，比如提高農(nóng)村老人的養(yǎng)老金問(wèn)題，這能很大程度上提升農(nóng)民的尊嚴(yán)和幸福感，也是鄉(xiāng)村振興的應(yīng)有之義。