截至本周，本月全國土地供應2702萬平方米，環比下降22.6%，成交建面2283萬平方米，環比下降52%。

平均溢價率13.4%——自2021年7月以來首次突破10%。隨著核心城市新房去化加速、地方庫存壓力顯著緩解，疊加各地供地策略的精準調整，房企對優質地塊的投資意愿持續增強。

熱度：平均溢價率13.4%，較上月增加了4.7個百分點，上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價高溢價地塊拍出，在本月成交金額TOP10城市中，有6個城市平均溢價率超過10%。

京滬杭占據總價榜七席 上海包攬單價榜TOP3

2月份兩榜持續向北京、上海、杭州等核心城市集中。總價TOP10中，北京、上海、杭州占據七席位置，單價TOP3均來自上海。

總價榜首為上海虹口區宅地，該地塊容積率3.95，起拍價64.86億元，該地塊位于內環瑞虹新城板塊，為舊改地塊。地塊吸引了5家競買方，最終經過184輪報價后，由金茂和慶隆聯合體競得，成交總價89.64億元，溢價率38.2%。折算成交樓板價約11.7萬元/平方米，成交時為全國名義樓板價第三高。目前周邊高端二手房掛牌價格普遍在14萬元/平方米以上。

在本月成交總價TOP10地塊中，有6宗地塊溢價率超過20%，其中杭州城東新城安琪兒的46號地塊，更是拍出了72.5%的溢價率，成交總價26.2億元，在短短5天之后再度刷新了所屬板塊的樓板價紀錄。2025年1、2月份大量高總價地塊的高溢價成交，為行業筑底企穩開了一個好頭，也大大提振了業內和相應客群的心理預期。

單價榜方面，榜首為上海靜安寺095-7袖珍宅地，該地塊已經處于成交公示期，公示期將于2025年3月1日結束，該地塊建筑面積僅3000平方米，出讓價格達到4.9億元，折算樓板價高達16萬元/平方米，若過地塊成功出讓，將刷新2024年8月成交的斜土路地塊13萬元/平方米的紀錄，成為上海新的單價地王。

此外上海的虹口宅地成交樓板價達到了11.7萬元/平方米，楊思宅地成交樓板價達到了7.5萬元/平方米，也均高于前期同板塊的成交樓板價。

分布：各能級城市土地成交明顯分化，一二線成交金額環比持平、同比增加，而三四線同環比均現回落。一線城市本月成交金額304億元，環比下降4%，同比上升27%。

月內，國務院會議明確提出，要敢于打破常規、推出可感可及的政策舉措，從央行、證監會、住建部的后續發聲來看，施政重點仍在盤活存量土地、降低庫存壓力等方面。北京、上海、杭州、寧波等一二線城市均在月內表態，將進一步加強推動高品質住宅的提質擴面。

結合2月份供應規模的持續收縮表現來看，預計2025年上半年土地市場供求規模仍將維持低位運行。

從月度走勢來看，隨著土地供求規模的季節性波動，3、4月份供地規模還是會迎來明顯的環比回升。本月低密地塊占比繼續維持高位，新增供應經營性用地平均容積率為1.97，連續7個月低于2.0。

土拍熱度方面，得益于新增供地質量的持續提升，以及控規調整、稅費減免、購房補貼帶來的需求側預期向好，再加之一二手房價、去化率、成交規模等需求側指標帶來的正反饋，接下來核心城市有望迎來更多高熱地塊的成交。

對三四線城市而言，借力2025年地方債務空間擴容的政策窗口，建議繼續嚴控供地規模并聚焦核心區供求調整，優先盤活關鍵區域閑置土地，以點帶面扭轉市場預期，實現漸進式筑底。

土地供應方面，截至2025年2月25日，本月土地供應量為2702萬平方米，環比1月同期下降22.6%，同比下降36%。

2月份土地供應規模仍在季節性低位，且供地規模維持同比回落。至2月末，大多數城市尚未明確2025年的國有建設用地計劃，至截稿時，一二線城市僅有北京和鄭州發布了土地供應計劃。

其中北京計劃首次對商品住宅用地實行彈性供應，商品住宅用地計劃供應240-300公頃，計劃下限較2024年下降了60公頃；

鄭州市八區宅地供應計劃的同比降幅更是達到三成。

由此來看，得益于地方債務上限和專項債對于地方財政壓力的緩解，以及推動穩市場進程穩步發展的需求，2025年土地供應規模將在“以需定供”的前提下延續低位。

開年，北京、杭州、蘇州等核心城市均拿出了確定性較強的高端優質宅地，持續優化土地資源配置。再加之預供地制度對于土地的篩選作用，預計2025年全年土地供應端將維持低量高質，成為促進房地產筑底企穩有力抓手之一。

截至2月25日，全國300城經營性土地招拍掛成交2283萬平方米，環比下降52%，同比下降6%。其中，上海、北京、杭州成交金額超過100億元。上海、杭州、成都等地出現了多宗高總價高溢價地塊。

因一二線優質地塊成交占比上升，本月平均樓板價達到4019元/平方米，環比上月同期增加48%。

市場熱度方面，至截稿時2月平均溢價率13.4%，較上月增加了4.7個百分點。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價高溢價地塊拍出，在本月成交金額TOP10城市中，有6個城市平均溢價率超過10%。本月多宗地塊刷新了地價紀錄，典型如杭州城東新城，5天內兩次刷新板塊地價紀錄；鄭州金水區一宗宅地拍出了87%的溢價率，創近三年以來溢價率新高；而上海在月末協議出讓靜安的高品質袖珍地塊，若在3月1日成功通過公示期，將以16萬元/平方米的單價刷新上海新的地價紀錄。

隨著典型城市新房去化表現的向好、地方降庫存逐見成效，與各地供地計劃的調整同步，2025年各地優質地塊的競拍信心有望進一步提振，預計上半年將有更多高溢價優質宅地出現，并且會蔓延到更多城市，新房成交表現向好、潛在庫存控制得當板塊的土地熱度有望先一步回升。

隨著核心城市新房去化加速、地方庫存壓力顯著緩解，疊加各地供地策略的精準調整，房企對優質地塊的投資意愿持續增強。預計上半年土地市場將呈現兩大趨勢：一是重點城市優質宅地高溢價成交將成為常態，如杭州、蘇州等點板塊地價已出現點狀突破；二是土地熱度回升范圍從核心城市的核心板塊向外擴散，具備“低庫存 強購買力”雙重優勢的區域有望率先迎來地價回暖。

2月土地流拍率6%，環比下降了14個百分點。回顧過去三年數據可見，2月份流拍率環比均會出現較大幅度的環比下滑，這主要是受供地節奏影響，每年1月均有較多出讓難度較大的地塊，因此1月的基期流拍率都會短暫沖高。具體來看，本月廣州、揚州、南通等地均有宅地撤牌或流標，如廣州白云山地塊容積率1.25，起拍價11億元，為二度出讓，且將出讓期延期至2025年2月，但直至1月末仍舊問津者寥寥，最終遭遇撤牌。

本文轉載自：克而瑞地產研究