新楊思商辦距離規劃已經過去了四年，四年磨一劍仍未出鞘，現在淪為了"都市放牧場"。

這場PPT造城大戲還能演下去嗎？其商辦為啥一直不建？究竟還能不能落地？

"浦東新天地"？"都市放牧場"？

4年前橫空出世的規劃方案，讓新楊思瞬間成為浦東金色中環最值得期待的板塊之一。

新楊思的商辦規劃多達105萬方，讓人震撼：

這份比火鍋菜單還豐盛的規劃書里寫著：

1、200米雙子塔商辦×2

2、180米商辦地標×1

3、160米商住綜合體×1

4、140/120/100米摩天樓群若干

按照開發商的話術，這里將成為"前灘2.0"+"浦東版新天地"+"金色中環帶明珠"三位一體的超級IP。

效果圖里玻璃幕墻折射著魔都的霓虹，空中連廊穿梭著金融精英。

儼然是要把陸家嘴和前灘按在地上摩擦的氣勢啊：

但是去現場一看，你會大吃一驚：

1、規劃中的摩天大樓：無地基、無腳手架、無施工隊，成了現實版"三無產品"；

2、拆遷后的黃金地塊：現在是一片廢墟，淪為停車場、私家菜地和垃圾場；

3、唯一在營業的"地標"：售樓處展廳在倔強地發光。

天空上阻擋的高壓線大煞風景，不知何時才能改造。

倒是周邊兩個住宅項目新楊思上園、翡雲悅府先后搶跑對外銷售了。

而核心區的商辦依舊按下暫緩鍵，成了魔都罕見的"都市放牧場"。

有網友戲稱："在這里買房的業主，每天推開窗就能體驗從新天地到農家樂的瞬間穿越。"

理想的新楊思，與現實反差太大了。

商辦經濟學暴擊新楊思：50年難回本

當我們用計算器戳破新楊思的財務泡泡時，會發現這簡直是商業地產版的"俄羅斯輪盤賭"！

浦發集團左手攥著105萬方的商辦規劃（相當于2.5個瑞虹天地太陽宮大）；

右手捏著市場給出的每平米4.5元日租金報價，這場博弈就像讓郭敬明扣籃——實在強人所難。

我們做個小學數學題好了：

假設每平米建安成本3萬，按5%的資本化率計算，新楊思租金需要達到6.8元/㎡/天才能保本。

但現實是前灘的甲級寫字樓才租到6-7元。

那么新楊思的寫字樓租5元是不是很合理呢？不好意思，市場給你4.5元已經不錯了。

這也就意味著，開發商需要持續輸血50年才能回本——這比上海老公房的拆遷周期還漫長！

上海主要商圈寫字樓租金水平

現在上海的商辦租金跌得可怕，根據高力國際的統計前灘租金已經跌到了5.86元。

目前御橋的租金在4.2元左右，也在往下降，未來使得新楊思的租金進一步承壓。

其商辦全是浦發自持，建設運營成本巨大，未來收租回本的周期拉得就更長了。

浦發此刻就像帶著全家積蓄進股市的韭菜，看著滿屏飄綠的商辦市場，舉著鼠標的手微微顫抖。

為了疏解困局，開發商也曾想過"求偶記"，算盤一度打得噼啪響：

找太古、K11？人家看了眼周邊老破小，轉身就去了前灘；

求凱德救場？結果對方要的"嫁妝"比聘禮還貴，要求財務入股住宅產品。

所以現在擺在新楊思面前的難題是，到底怎么操盤？浦發是否愿意砸錢？區里到底給不給資源？

商辦運營商找誰做？產業招商花多少力氣？

這些都是未知數，充滿不確定性，給新楊思蒙上了一層厚厚的陰影。

天生跛腳的新楊思如何在商辦修羅場中突圍？

新楊思的商辦規劃存在先天不足，在市場上的競爭優勢不大：

1、單線地鐵，缺乏樞紐，不利于發展大規模的商務區

現在新楊思只有一根6號線，26號線還在娘胎，即使建了也只有2條，而前灘未來是3+1=4條。

2、不靠江，處在浦東內陸區域，失去了前灘那樣的濱水商務區優勢

新楊思的辦公樓視線沒有陸家嘴、前灘和徐匯濱江好。

3、周邊都是老破小，高級不起來

新楊思核心商辦東部是城中村，南部是軌道交通基地和學校，西部是動遷房老破小，割裂較大。

新楊思離前灘太近了，形態和功能相近，沒法錯位形成競爭，比較尷尬。

而且新楊思注定成為不了下一個前灘，能級要低很多。

從規劃面積來看，新楊思的商辦體量是105萬方，還沒有前灘（220.06萬方）的1/2大；

從商務樓高度來看，新楊思的最高地標是200米，而前灘是280米，能級差別就顯現出來了。

現在前灘的寫字樓并沒有填滿，還談不上外溢到新楊思。

在存量競爭時代，新楊思的商辦錯過了開發的黃金時期，畢竟前段時間金色中環按下了暫緩鍵。

看看其它金色中環帶的兄弟們，競爭達到了白熱化。

而且有的已經開始擺爛了，對新楊思來說不是什么好兆頭：

御橋CBD建好就空置，寫字樓比鬼城還安靜；

后灘的開發商集體患上"商辦PTSD"；

金灣的招商團隊已經在朋友圈賣起了保險；

張江雙子塔、張家浜新建的寫字樓都在嗷嗷待哺。

浦東還有更大規模的商辦龍陽路TOD在建，聽說要復刻南京路。

大家競爭這么激烈，新楊思的商辦要是建了，有多少勝券在握？該怎么突圍？

浦東"拼爹"大賽淘汰的選手

在浦東這個"拼爹俱樂部"里，新楊思爹不行根本拼不過，沒法得到一個特色的產業定位。

新楊思就像誤入富豪宴會的一個打工人：

陸家嘴：親爹是陸開發，家里有金庫鑰匙

張江：老爹是張江集團，掌握著芯片密碼

前灘：干爹是太古里，帶著港資大禮包

新楊思：監護人浦發集團，特長是修路和蓋動遷房

這就好比讓數學老師帶隊參加電競比賽，戰術再好也架不住手殘。

當其他區域在玩"產業連連看"時，新楊思的產業規劃還停留在"大家來找茬"的階段。

金融？陸家嘴虎視眈眈；

科技？張江嚴防死守；

高端制造？金橋笑而不語。

留給新楊思的，大概只剩下"前灘員工宿舍"這個選項了。

我們注意到，區里給新楊思的定位是"微型中央活動區"（MCAZ）。

在房地產界，但凡名字帶"微"字的，結局都不太美好。

比如嘉定新城的金地嘉源曾是2010年前后規劃的“微型CBD”項目，定位為集辦公、商業、酒店于一體的綜合性商務區，周邊配套住宅小區密集。

結果實際入駐率很低，商務辦公需求不足，大量空間閑置。

商業部分因消費人群以本地居民為主，逐漸演變為社區超市和生活服務配套，甚至有臨街商鋪轉型為菜市場攤位。

金地嘉源目前仍以社區商業功能為主，未形成預期的商務聚集效應，迷你CBD淪為了菜場。

所以新楊思"微型中央活動區"這個"微"字用得妙啊，既表達了謙虛，又預埋了退路。

在這種情況下，我們就要提防新楊思規劃更改、降級的風險了。

怎么改？怎么降？

降低地標商務樓高度，200米變150米，180米改120米（可能最后發現還是種菜最實在——畢竟上海青現在賣8塊一斤呢）；

降低商辦比例，將核心區81%的商辦降為50%左右，多開發一些住宅。

這件事在浦東和其它區域正在發生，后灘、惠南TOD、華涇TOD、梅隴新中心都是前車之鑒：

后灘九宮格調整前后對比

后灘九宮格調整前商辦建筑面積是44.63萬m2，調整后減少到17.07萬m2，大幅減少61.75%；

調整前住宅建筑面積是16.84萬m2，調整后增加到46.38萬m2，大幅增加175.42%；

換算成住宅套數，調整前約是1870套，調整后約是4654套，大幅增加148.87%。

連后灘都不想搞那么多的商辦了，新楊思還要往里沖？

惠南TOD調整前后商辦面積也是大幅減少，住宅面積增加了很多：

惠南TOD調整前后對比

徐匯的華涇TOD華之門被砍、閔行的梅隴新中心30萬方大商業也消失了，都在降級開發。

華之門北側原本規劃6.7萬㎡商辦，縮減到了3.35萬㎡：

華之門廣場旁，原本規劃150米地標建筑，直接改為住宅：

現在新楊思周邊即將開盤的翡雲悅府整盤均價12.8萬元/m2。

這個價格已經包含了未來數十年的規劃溢價，如果不落地或降級開發，就是割韭菜。

假設沒有落地的話，新楊思就是一個邊緣的純住宅區，價值反而不如北蔡大華的二手房。

在規劃難以落地的情況下，我們就要重新審視新楊思的地段了。

新楊思西靠前灘、東靠張江，這個地段比較尷尬。

十幾萬單價的新房不如在前灘買個小戶型，或者直接買在張江正核。

張江副城核心的萬科翡翠公園成交價才10萬元/m2，房價水分沒有新楊思那么大。

前灘目前的二手房成交價在14萬元/m2，那是因為包含了成熟的商務資源+一線江景+地鐵樞紐；

而新楊思的商辦還停留在紙面上，又沒有江景和樞紐。

但新房均價卻要與前灘持平了，未來上漲的空間很有限。

在這個"PPT造城"的時代，購房者要學會在規劃效果圖里"找不同"，不能盲目地崇信圖紙。

當然新楊思的商辦也不是沒有一點希望，浦東財大氣粗，沒準哪一年就能讓它落地了。

前灘的商場偏高端，三林、楊思、北蔡的商場又太低端老氣，需要一個中檔的新楊思來彌補。

期待新楊思的商辦早日建成為浦東版新天地，成為中環掌上明珠，不再是“都市放牧場”！