新楊思商辦距離規(guī)劃已經(jīng)過去了四年，四年磨一劍仍未出鞘，現(xiàn)在淪為了"都市放牧場(chǎng)"。

這場(chǎng)PPT造城大戲還能演下去嗎？其商辦為啥一直不建？究竟還能不能落地？

"浦東新天地"？"都市放牧場(chǎng)"？

4年前橫空出世的規(guī)劃方案，讓新楊思瞬間成為浦東金色中環(huán)最值得期待的板塊之一。

新楊思的商辦規(guī)劃多達(dá)105萬方，讓人震撼：

這份比火鍋菜單還豐盛的規(guī)劃書里寫著：

1、200米雙子塔商辦×2

2、180米商辦地標(biāo)×1

3、160米商住綜合體×1

4、140/120/100米摩天樓群若干

按照開發(fā)商的話術(shù)，這里將成為"前灘2.0"+"浦東版新天地"+"金色中環(huán)帶明珠"三位一體的超級(jí)IP。

效果圖里玻璃幕墻折射著魔都的霓虹，空中連廊穿梭著金融精英。

儼然是要把陸家嘴和前灘按在地上摩擦的氣勢(shì)啊：

但是去現(xiàn)場(chǎng)一看，你會(huì)大吃一驚：

1、規(guī)劃中的摩天大樓：無地基、無腳手架、無施工隊(duì)，成了現(xiàn)實(shí)版"三無產(chǎn)品"；

2、拆遷后的黃金地塊：現(xiàn)在是一片廢墟，淪為停車場(chǎng)、私家菜地和垃圾場(chǎng)；

3、唯一在營業(yè)的"地標(biāo)"：售樓處展廳在倔強(qiáng)地發(fā)光。

天空上阻擋的高壓線大煞風(fēng)景，不知何時(shí)才能改造。

倒是周邊兩個(gè)住宅項(xiàng)目新楊思上園、翡雲(yún)悅府先后搶跑對(duì)外銷售了。

而核心區(qū)的商辦依舊按下暫緩鍵，成了魔都罕見的"都市放牧場(chǎng)"。

有網(wǎng)友戲稱："在這里買房的業(yè)主，每天推開窗就能體驗(yàn)從新天地到農(nóng)家樂的瞬間穿越。"

理想的新楊思，與現(xiàn)實(shí)反差太大了。

商辦經(jīng)濟(jì)學(xué)暴擊新楊思：50年難回本

當(dāng)我們用計(jì)算器戳破新楊思的財(cái)務(wù)泡泡時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)這簡(jiǎn)直是商業(yè)地產(chǎn)版的"俄羅斯輪盤賭"！

浦發(fā)集團(tuán)左手攥著105萬方的商辦規(guī)劃（相當(dāng)于2.5個(gè)瑞虹天地太陽宮大）；

右手捏著市場(chǎng)給出的每平米4.5元日租金報(bào)價(jià)，這場(chǎng)博弈就像讓郭敬明扣籃——實(shí)在強(qiáng)人所難。

我們做個(gè)小學(xué)數(shù)學(xué)題好了：

假設(shè)每平米建安成本3萬，按5%的資本化率計(jì)算，新楊思租金需要達(dá)到6.8元/㎡/天才能保本。

但現(xiàn)實(shí)是前灘的甲級(jí)寫字樓才租到6-7元。

那么新楊思的寫字樓租5元是不是很合理呢？不好意思，市場(chǎng)給你4.5元已經(jīng)不錯(cuò)了。

這也就意味著，開發(fā)商需要持續(xù)輸血50年才能回本——這比上海老公房的拆遷周期還漫長！

上海主要商圈寫字樓租金水平

現(xiàn)在上海的商辦租金跌得可怕，根據(jù)高力國際的統(tǒng)計(jì)前灘租金已經(jīng)跌到了5.86元。

目前御橋的租金在4.2元左右，也在往下降，未來使得新楊思的租金進(jìn)一步承壓。

其商辦全是浦發(fā)自持，建設(shè)運(yùn)營成本巨大，未來收租回本的周期拉得就更長了。

浦發(fā)此刻就像帶著全家積蓄進(jìn)股市的韭菜，看著滿屏飄綠的商辦市場(chǎng)，舉著鼠標(biāo)的手微微顫抖。

為了疏解困局，開發(fā)商也曾想過"求偶記"，算盤一度打得噼啪響：

找太古、K11？人家看了眼周邊老破小，轉(zhuǎn)身就去了前灘；

求凱德救場(chǎng)？結(jié)果對(duì)方要的"嫁妝"比聘禮還貴，要求財(cái)務(wù)入股住宅產(chǎn)品。

所以現(xiàn)在擺在新楊思面前的難題是，到底怎么操盤？浦發(fā)是否愿意砸錢？區(qū)里到底給不給資源？

商辦運(yùn)營商找誰做？產(chǎn)業(yè)招商花多少力氣？

這些都是未知數(shù)，充滿不確定性，給新楊思蒙上了一層厚厚的陰影。

天生跛腳的新楊思如何在商辦修羅場(chǎng)中突圍？

新楊思的商辦規(guī)劃存在先天不足，在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不大：

1、單線地鐵，缺乏樞紐，不利于發(fā)展大規(guī)模的商務(wù)區(qū)

現(xiàn)在新楊思只有一根6號(hào)線，26號(hào)線還在娘胎，即使建了也只有2條，而前灘未來是3+1=4條。

2、不靠江，處在浦東內(nèi)陸區(qū)域，失去了前灘那樣的濱水商務(wù)區(qū)優(yōu)勢(shì)

新楊思的辦公樓視線沒有陸家嘴、前灘和徐匯濱江好。

3、周邊都是老破小，高級(jí)不起來

新楊思核心商辦東部是城中村，南部是軌道交通基地和學(xué)校，西部是動(dòng)遷房老破小，割裂較大。

新楊思離前灘太近了，形態(tài)和功能相近，沒法錯(cuò)位形成競(jìng)爭(zhēng)，比較尷尬。

而且新楊思注定成為不了下一個(gè)前灘，能級(jí)要低很多。

從規(guī)劃面積來看，新楊思的商辦體量是105萬方，還沒有前灘（220.06萬方）的1/2大；

從商務(wù)樓高度來看，新楊思的最高地標(biāo)是200米，而前灘是280米，能級(jí)差別就顯現(xiàn)出來了。

現(xiàn)在前灘的寫字樓并沒有填滿，還談不上外溢到新楊思。

在存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，新楊思的商辦錯(cuò)過了開發(fā)的黃金時(shí)期，畢竟前段時(shí)間金色中環(huán)按下了暫緩鍵。

看看其它金色中環(huán)帶的兄弟們，競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到了白熱化。

而且有的已經(jīng)開始擺爛了，對(duì)新楊思來說不是什么好兆頭：

御橋CBD建好就空置，寫字樓比鬼城還安靜；

后灘的開發(fā)商集體患上"商辦PTSD"；

金灣的招商團(tuán)隊(duì)已經(jīng)在朋友圈賣起了保險(xiǎn)；

張江雙子塔、張家浜新建的寫字樓都在嗷嗷待哺。

浦東還有更大規(guī)模的商辦龍陽路TOD在建，聽說要復(fù)刻南京路。

大家競(jìng)爭(zhēng)這么激烈，新楊思的商辦要是建了，有多少勝券在握？該怎么突圍？

浦東"拼爹"大賽淘汰的選手

在浦東這個(gè)"拼爹俱樂部"里，新楊思爹不行根本拼不過，沒法得到一個(gè)特色的產(chǎn)業(yè)定位。

新楊思就像誤入富豪宴會(huì)的一個(gè)打工人：

陸家嘴：親爹是陸開發(fā)，家里有金庫鑰匙

張江：老爹是張江集團(tuán)，掌握著芯片密碼

前灘：干爹是太古里，帶著港資大禮包

新楊思：監(jiān)護(hù)人浦發(fā)集團(tuán)，特長是修路和蓋動(dòng)遷房

這就好比讓數(shù)學(xué)老師帶隊(duì)參加電競(jìng)比賽，戰(zhàn)術(shù)再好也架不住手殘。

當(dāng)其他區(qū)域在玩"產(chǎn)業(yè)連連看"時(shí)，新楊思的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃還停留在"大家來找茬"的階段。

金融？陸家嘴虎視眈眈；

科技？張江嚴(yán)防死守；

高端制造？金橋笑而不語。

留給新楊思的，大概只剩下"前灘員工宿舍"這個(gè)選項(xiàng)了。

我們注意到，區(qū)里給新楊思的定位是"微型中央活動(dòng)區(qū)"（MCAZ）。

在房地產(chǎn)界，但凡名字帶"微"字的，結(jié)局都不太美好。

比如嘉定新城的金地嘉源曾是2010年前后規(guī)劃的“微型CBD”項(xiàng)目，定位為集辦公、商業(yè)、酒店于一體的綜合性商務(wù)區(qū)，周邊配套住宅小區(qū)密集。

結(jié)果實(shí)際入駐率很低，商務(wù)辦公需求不足，大量空間閑置。

商業(yè)部分因消費(fèi)人群以本地居民為主，逐漸演變?yōu)樯鐓^(qū)超市和生活服務(wù)配套，甚至有臨街商鋪轉(zhuǎn)型為菜市場(chǎng)攤位。

金地嘉源目前仍以社區(qū)商業(yè)功能為主，未形成預(yù)期的商務(wù)聚集效應(yīng)，迷你CBD淪為了菜場(chǎng)。

所以新楊思"微型中央活動(dòng)區(qū)"這個(gè)"微"字用得妙啊，既表達(dá)了謙虛，又預(yù)埋了退路。

在這種情況下，我們就要提防新楊思規(guī)劃更改、降級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)了。

怎么改？怎么降？

降低地標(biāo)商務(wù)樓高度，200米變150米，180米改120米（可能最后發(fā)現(xiàn)還是種菜最實(shí)在——畢竟上海青現(xiàn)在賣8塊一斤呢）；

降低商辦比例，將核心區(qū)81%的商辦降為50%左右，多開發(fā)一些住宅。

這件事在浦東和其它區(qū)域正在發(fā)生，后灘、惠南TOD、華涇TOD、梅隴新中心都是前車之鑒：

后灘九宮格調(diào)整前后對(duì)比

后灘九宮格調(diào)整前商辦建筑面積是44.63萬m2，調(diào)整后減少到17.07萬m2，大幅減少61.75%；

調(diào)整前住宅建筑面積是16.84萬m2，調(diào)整后增加到46.38萬m2，大幅增加175.42%；

換算成住宅套數(shù)，調(diào)整前約是1870套，調(diào)整后約是4654套，大幅增加148.87%。

連后灘都不想搞那么多的商辦了，新楊思還要往里沖？

惠南TOD調(diào)整前后商辦面積也是大幅減少，住宅面積增加了很多：

惠南TOD調(diào)整前后對(duì)比

徐匯的華涇TOD華之門被砍、閔行的梅隴新中心30萬方大商業(yè)也消失了，都在降級(jí)開發(fā)。

華之門北側(cè)原本規(guī)劃6.7萬㎡商辦，縮減到了3.35萬㎡：

華之門廣場(chǎng)旁，原本規(guī)劃150米地標(biāo)建筑，直接改為住宅：

現(xiàn)在新楊思周邊即將開盤的翡雲(yún)悅府整盤均價(jià)12.8萬元/m2。

這個(gè)價(jià)格已經(jīng)包含了未來數(shù)十年的規(guī)劃溢價(jià)，如果不落地或降級(jí)開發(fā)，就是割韭菜。

假設(shè)沒有落地的話，新楊思就是一個(gè)邊緣的純住宅區(qū)，價(jià)值反而不如北蔡大華的二手房。

在規(guī)劃難以落地的情況下，我們就要重新審視新楊思的地段了。

新楊思西靠前灘、東靠張江，這個(gè)地段比較尷尬。

十幾萬單價(jià)的新房不如在前灘買個(gè)小戶型，或者直接買在張江正核。

張江副城核心的萬科翡翠公園成交價(jià)才10萬元/m2，房?jī)r(jià)水分沒有新楊思那么大。

前灘目前的二手房成交價(jià)在14萬元/m2，那是因?yàn)榘顺墒斓纳虅?wù)資源+一線江景+地鐵樞紐；

而新楊思的商辦還停留在紙面上，又沒有江景和樞紐。

但新房均價(jià)卻要與前灘持平了，未來上漲的空間很有限。

在這個(gè)"PPT造城"的時(shí)代，購房者要學(xué)會(huì)在規(guī)劃效果圖里"找不同"，不能盲目地崇信圖紙。

當(dāng)然新楊思的商辦也不是沒有一點(diǎn)希望，浦東財(cái)大氣粗，沒準(zhǔn)哪一年就能讓它落地了。

前灘的商場(chǎng)偏高端，三林、楊思、北蔡的商場(chǎng)又太低端老氣，需要一個(gè)中檔的新楊思來彌補(bǔ)。

期待新楊思的商辦早日建成為浦東版新天地，成為中環(huán)掌上明珠，不再是“都市放牧場(chǎng)”！