真金白銀開始下場收儲了！

　　最近廣東財政廳官網披露了一則消息。

　　經廣東省人民政府同意，決定發(fā)行2025年廣東省政府專項債券（八期～九期），發(fā)行總額307.1859億元，涉及2只債券，均為新增專項債券。

　　此次發(fā)行債券將用于回收上報的86個土地儲備、回收閑置存量土地項目。

　　討論了一年多，轟轟烈烈的地方下場收房潮終于開始落實到位了。

　　和以往中央撥款不一樣，這一次是由廣東省自己發(fā)行的專項債券資金用于收購存量土地，也是全國首例。

　　第一波收購的存量土地90%以上為地方國企的地塊，同時回收的折扣大約是9折左右。

　　表：2025年廣東省政府專項債券（八期～九期）項目信息

　　本次發(fā)行的土儲專項債涵蓋廣東省21個地級市中的19個，僅有深圳和東莞未有項目涵蓋其中。

　　為什么把這兩座城市排出去呢？

　　首先深圳和東莞房地產市場都有一個共同點，體量都不算大，僅僅靠自身就可以把庫存消化的差不多了。

　　東莞2025年全市新房入市預計不到10個，2024年東莞土拍中是0宅地供應，2025年預計也將只有兩三塊宅地入市。

　　新房供應處于歷史新低水平。

　　深圳也是同樣的情況，前天我們發(fā)了深圳的市場調研稿就有說到，目前深圳的新房僅夠賣7個月！

　　深圳地方本來就小，后續(xù)的新房供應只能靠舊改去補充了，目前的新房是完全不愁賣的，開發(fā)商更加沒有必要讓地方收回這些房子。

　　地方收儲的目的有兩個，一是為了穩(wěn)住土地市場的價格，二是穩(wěn)住新房市場的價格。

　　在20年-22年之間，很多開發(fā)商當時為了搶占市場份額，拼命拿地，甚至不乏一些商辦類用地。

　　像廣州郊區(qū)的庫存量大，疫情期間大量郊區(qū)地塊出讓，很多都是沒有動工的。

　　惠州肇慶揭陽河源等地，也長時間處于新房庫存量大的狀態(tài)。

　　23年房企出現(xiàn)現(xiàn)金流危機后，當初拿下的土地也無力開發(fā)，進一步加重了地方房企的資金壓力，閑置土地庫存過大也導致政府穩(wěn)地價壓力巨大。

　　現(xiàn)在市場上只有品質好地段好的房子才受歡迎，而開發(fā)商手里拿著大量劣質地塊，資金被牢牢困住了。

　　土地市場就像一盤死水， 最終結果就是地方的土地也沒法賣出去，地方財政揭不開鍋。

　　自從房企出現(xiàn)流動性危機后，房企的土地購置面積開始出現(xiàn)斷崖式的下跌。

　　與此同時，房企手里持有的待開發(fā)土地面積整體增長，2022年末達到了49828萬平米，創(chuàng)下了2004年以來的新高。

　　大量未開發(fā)土地嚴重影響了市場的供需平衡，增加了房企的資金壓力，同時造成了大量的資源浪費。

　　這一次收儲等于說是地方主動下場幫助盤活凍結的土地市場。

　　比如去年12月份，萬科就在廣州南站附近拿了四塊住宅用地，沒花一分錢。

　　這四塊地之前就是屬于萬科的，但地塊是商業(yè)用地，萬科先是通過退地獲得貨幣返還。

　　隨即地方也把地塊調整為二類居住地塊，重新掛牌，價格和之前退給萬科的資金是相差無幾的。

　　整個過程萬科沒花一分錢，卻把這四個地塊重獲囊中，還把當初的商辦變成了住宅。

　　另外還有一種方式， 地方 先把一些閑置土地收回，開發(fā)商手里拿著錢， 地方配合出讓一些優(yōu)質地塊，開發(fā)商重新拿地開發(fā)，等于說把之前的垃圾地塊轉化為優(yōu)質地塊。

　　畢竟現(xiàn)在只有好地段的房子才能穩(wěn)住新房市場的價格。

　　很多人不是不想買房改善，而是市面上的新房產品太落后了， 地段落后，得房率落后，設計落后，大家 都在等待著后續(xù)新推出的房源。

　　收儲后對改善房企的流動性，改善樓市供求關系和改善市場預期意義重大。

　　雖然最近一二線城市房地產市場迎來了熱鬧的小陽春旺季，上海深圳杭州新房二手房最近帶看成交都逐漸回到去年10月份新政后的高峰期。

　　但也僅限于這些經濟基本面較好的一二線，大部分三四線城市的房地產市場依舊在苦苦煎熬著，看不到未來。

　　截止到2024年底，我國商品房待售面積達到了7.5億平方米，同比增長10.6%，其中住宅待售面積的增長幅度更大，達到了16.2%。

　　庫存壓力還是很大的，在這種市場環(huán)境和經濟環(huán)境下，妄想靠鼓勵居民買房來消化庫存，幾乎難于上青天。

　　穩(wěn)樓市唯一的辦法就是：地方加大收儲的力度。

　　而收儲回去的這些土地，一些更改土地用途后繼續(xù)拍賣，一些用作于保障房的建設，一些郊區(qū)地塊繼續(xù)閑置著，暫不開發(fā)。

　　為的就是更加高效利用土地資源，同時減輕土地市場的庫存。

　　收儲是動作，幫助地方完成去庫存才是真正的目的，所以在收儲成功之后，也意味著房地產市場目前供大于求的現(xiàn)狀將會逆轉。

　　其實這段時間，像杭州上海等地的土地市場已經滿血復活了，地王一個接一個，這些地方是屬于靠自身市場便能調節(jié)到位的。

　　更多的地方需要官方下場收儲，幫助穩(wěn)定地價和房價。

　　換句話說，除了具有自我調節(jié)能力的一二線城市，未來有條件發(fā)行專項債下場收房的三四線，房地產才有機會逐步回穩(wěn)。

　　今天廣東率先打響了2025年地方發(fā)債收購存量土地第一槍，開了一個好頭，后續(xù)預計會有越來越多的地方下場收房，我們也會持續(xù)跟進。