年后的上海樓市火熱持續，但是仍然發現有不少房子在跳樓價甩賣。

比如最近兩天，我在視頻號刷到不少古北的中介朋友在推同一套“暴跌的”房子：

古北二期最標桿的No.1社區，華麗家族古北家園的一套大平層，單價居然已經跌到了8.77萬每平。

看到這個消息，我第一反應是這套房子是不是有什么毛病？

因為這個小區之前的低區成交正常也要單價10萬以上，這套真的是跌破底褲了。

會不會是兇宅？或者是以前那個騷操作，報個底價待價而沽，等著人家來競拍？

或者還是說這個盤不是個例，古北整個板塊的房價都發生了大比例的下跌？

近些年，互聯網上唱衰古北產業衰弱、外籍客戶外流、被富人拋棄的內容太多了。

難道這次真的被大家說中了？

在上海樓市整體回暖的黎明前，突然塌方了？

我先到貝殼上看了一下這套房源的實際情況，不出所料，果然有些“雷點”。

這套房子屬于集齊了低區所有不利因素的房子：

房屋位置基本平行甚至低于小區的樹木高度位置；

廚房窗外

房子位于小區的腰線層，外面的裝飾柱對于客廳陽臺、朝南的臥室陽臺造成了遮擋。

朝南臥室陽臺

客廳陽臺

作為一套240平方的大戶型，主要受眾都是手持2000w+預算的高凈值群體，這類客群最大的特點就是“不愿將就”。

這個房子，就只能通過大降價，吸引考慮性價比的客戶了。

那么除了這套特殊的房子，古北二期其他社區的房價表現如何？

去年四月份527新政之前，我曾經在《房價沒爆發力的長寧，跌的真的更慘嗎？》一文中統計了長寧區各板塊的房價變化，如今時隔一年正好對數據進行一些更新。

實際對比下來，古北二期的價格表現，相比于2019年的價格仍然保有10%-15%的漲幅，基本處于全市中產社區的平均水平。

從成交的價格數據上看，相比于去年上半年的價格水平，整體區間變化不大（低區成交折算后）。

從這個角度來說，那些唱衰古北的朋友的確是要失望了，古北的房價表現依然打了大家的臉。

不過實際看了古北二期眾多小區的掛牌數據和成交數據，并且到周邊門店做了一輪實地的調研，我倒是發現了古北樓市比較明顯的兩個“不利”變化。

第一，古北的大戶型明顯賣不動了，價格的確是發生了大幅度的下降。

各個小區的掛牌中，基本掛牌價最低的“特價房源”都是小區里的特大戶型，總價超過2000萬的房子。

華麗家族低價房源

強生古北低價房源

古北瑞仕低價房源

古北中央花園低價房源

各個社區中的大戶型，尤其是超過2000萬的房子，要么高價位掛了很久無人問津；

要么就是低價位變成特價房源，但是依然沒有成交。

古北的大戶型市場，一定程度上陷入了冷凍結冰的狀態，是真的不好賣了。

第二個比較明顯的現象就是，古北樓市在行情來的時候，啟動速度越來越慢了。

市區其他中產社區里，房價表現已經出現了一定程度的反彈：

比如前灘的小戶型、古美的萬源城、大寧的次新、御橋的次新，都有了一定程度（不多）的上漲，我們團隊的咨詢師反映，這些區域的高性價房源基本都已經賣的差不多了。

就和2020年的上漲行情一樣，古北的樓市熱度、樓市的啟動速度都遠遠弱于市區的大盤。

當時就是等到大寧那些中產板塊都漲起來之后，古北的房價才慢慢跟上，漲了起來。

不夠本輪行情中，也就是去年929之后直到年底以來的火爆行情，古北的樓市也并沒有明顯的火熱起來。

此外，近幾年，我們也的確感覺到了古北的號召力在變弱。

比如新房市場上，最近開發的古北周圍的新房，賣的都不太好。

去年開盤的中鐵峯匯里（雖在徐匯但是靠近古北），近期拿出的金色貝拉維保留房源、以及之前作為公寓出租如今拿出來銷售的古北99，基本都要靠中介推廣。

我們之前常說：

1、古北二期的優勢很強，在長寧樓市是毫無爭議的第一梯度、第一中產社區；

2、長寧自身的購買力強大居民有錢，長寧的經濟發展很好，古北這樣的地方，理應改善需求濃厚；

3、古北二期的幾個社區產品配置不錯，品質很好，在今天也很能打。

因此，在2022-2023年行情高位的時候，古北二期的大戶型賣的很火熱，當時最高成交價一度達到15-16萬，總價3000-4000萬，仍然是豪宅之下的第一梯度。

為什么僅僅時隔兩年，古北二期的市場邏輯完全變化了？

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問題的關鍵，其實不在于古北自身，而是出在了長寧身上。

長寧經濟發展很好，gdp增速很快，即便外企少了，拼多多為代表的高新技術企業長寧也不缺。

但是問題在于，長寧的增量雖大，但是在城市建設的增量上微乎其微。

長寧作為80年代就啟動開發的區域，早在本世紀初期就基本開發完畢，到了2010年之后，長寧的城市格局基本就定了下來沒有太大變化。

因此第一次到上海的朋友來長寧，大多都覺得長寧的城市界面比較破舊。

長寧的大部分商品房基本也都是2010年之前建成的，古北二期的核心六個小區基本都建設于2008年前后，之后這些年長寧的新房就非常少，都是零星上市。

御翠豪庭

古北國際花園

這就造成了兩個非常大的問題：

1、長寧在過去的十五年左右時間里，失去了年輕人。

2、長寧在過去十五年時間里，錯過了上海豪宅市場的黃金年代，失去了頂層購買力。

新房開發、新片區開發對于一個地區的居民結構有重大意義，就是可以通過新房項目的銷售吸引年輕人（置業的主要人群還是以20-40歲為主）。

而已經成熟的二手社區里，即便產業特別強，小區的居民大部分還都是當年一手買入這個小區的購買力。

長寧在過去十幾年并沒有持續的吸納“年輕購買力”，區域的主要購買力年齡偏大：

當年他們可能是正當壯年，年齡在30-40歲，如今這么多年過去都已經到了50-60歲的區間。

對于這部分購買力來說，少部分是跨越更高一步去買入頂級豪宅，大部分可能都不會換房甚至開始反向置換賣大換小。

雖然古北二期的房子品質很好，氛圍很強，自身實力強配置很能打，也可以在樓市啟動后逐漸吸引一些年輕人買入；

但是這個樓市啟動速度，肯定無法跟地緣居民更年輕化的區域、或者那些有新房開發打廣告的區域相比。

而2008年，是上海豪宅市場的分水嶺，在那之后上海的新房才開始出現真正意義上比較成熟的豪宅產品大平層。

石材、鋁板、玻璃幕墻，全人車分流、高檔會所、現代風設計基本普及；

濱江一號院

豪宅區也逐漸開始成片，新天地、徐匯濱江、陸家嘴濱江都成了成片豪宅區。

但是長寧區在這個周期內基本沒有產出什么有競爭力的豪宅項目，并沒有能跟新天地、董家渡、陸家嘴這些地方掰手腕的成片豪宅區。

長寧的一線豪宅華山夏都苑是塔樓，湖南路四大金剛房齡已老，嘉里華庭介于中產和豪宅之間，淮海名邸在新華路孤掌難鳴。

嘉里華庭

這些社區，豪宅市場最熱的時候，價格也只在15-19萬徘徊。

沒有一線豪宅扛著區域的價格上限，古北二期這種中產社區本身的價格體系上，也弱了近市區的板塊一籌，上限還是被不景氣的長寧豪宅市場壓制住了。

在2020年那波暴漲行情里，由于新房市場豪宅的斷供，古北二期的大戶型改善產品還能在市場上吸引一波3000萬總價左右的改善購買力接盤。

但是最近一年多上海豪宅大量供應，2500萬以上的購買力都被市區的新房吸走，會愿意來接盤古北大戶型的購買力很少，剩的一小部分也都是那些分數不高、預算差一點的群體。

相當于購買力層次從2500-3000檔次，直接降到了1500-2000的檔次，考慮性價比才會接盤古北二期。

因此古北的大戶型就會陷入無量下跌的境地里，的確是沒人來接盤。

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結語

雖然古北二期幾個社區的品質不錯，但是大部分都是面磚和真石漆的外立面、大部分都不是人車全分流的配置，已經和2010年之后的商品房社區產生了一定的差距。

華麗家族古北家園外立面

之前這輪周期，古北二期尚可以通過比較大的面積定位（130-180的產品）吸引一批1500-2000萬的購買力買入。

但是隨著市區中小套的放開、市區的大面積舊改，新房項目層出不窮的情況下，古北二期的競爭對手會越來越多。

當然，市區的開發不會那么快，套均面積也不會快速暴漲，古北二期的戶型大部分不錯、品質也還比較有競爭力，尚有不錯的競爭展位。

金色貝拉維的園林

可能在未來十年內，古北二期可能還能通過之前的優勢繼續保值，走在中產社區的平均線上。

但是未來中長期來看，長寧的發展恐怕會持續影響古北二期的未來前景。

當下新質生產力、三大先導產業下的新型企業，屬于又需要寫字樓、也需要研發基地和工廠的企業，對于土地的需求很大。

如果長寧仍然不啟動大規模的城市開發，通過新的土地吸引新的企業類型，通過新的住宅區逐漸更新自身居民結構，長寧年輕購買力相對缺失的問題就會愈發明顯。

到時候沒落的就不僅僅是古北二期，而是整個長寧樓市了。