成都新樓市文| 黎小小

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小陽春伊始，錦江區又發起了猛攻。

昨日下午，成都市公共資源交易服務中心發布公告，位于金融城三期的48.7畝地塊將于3月27日公開拍賣，起拍樓面價達20000元/㎡！

這也是成都當前起拍樓面價最高地塊！地塊一街之隔就是去年登場即晉升成都地王的貝殼23.6畝，后者成交樓面價約27300元/㎡。

△截自投資云地圖

金三王炸不斷

H10地塊沖擊成都新地王，板上釘釘？

金融城三期，業界簡稱“金三”，指的是天府大道東，錦江大道南，新成仁路以西的合圍區域，由于該片區恰好位于錦江東側，因此也被稱為“金融城河東片區”。

此次公告出讓的地塊，在錦江區年初公示的供地計劃中，編號“H10”，是金三板塊內第三宗上市公開拍賣的住宅用地。

△錦江區2025年擬供住宅用地計劃，可以發現，金三板塊除了H10地塊外，還有另一宗約48畝的地塊“H08”預計將在11月上新

實際上，甚至早在這份供地計劃透露之前，市場就已經對H10地塊關注度滿滿。

一方面，源于地段本身的獨特性、少有度。

其中的關鍵正是“金融城”這三個字。根據公開的信息，金融城三期雖然目前才進入起步階段，但規劃設計都是城市頂層架構：

整個三期片區全名“交子公園金融商務區河東片區”，用地規模約2.82平方公里，將以“生態+商業”為特色重點建設，計劃重點打造金融城東TOD、交子公園特色金融街、濱江商業步行街、成都街坊四個產業組團，規劃和產業甚至比西岸已經成熟的金融城一二期更高規格。

金三板塊的確定度已經比較高，而且作為金融城整體規劃的升級擴能補充，板塊發展的意義也是非凡的。除了是對金融城一二期的產業規劃補充，也在城市界面和居住功能上，有了更進一步的“城市封面”意義。

具體來說，區域內規劃了約300米、350米高的建筑，金融城內缺位的地標建筑、天際線層次感都在這里被補上了。而且金三板塊的呈現，也成為了銜接金融城 （一二期）、林家壩、白鷺灣、三圣鄉的關鍵節點，至此由錦江大道串聯而成的成都高端居住和產業聚集紐帶被完整打通。

生態層面基底在板塊成型前就先一步兌現了，已成型的交子公園是目前成都僅有的一個橫跨錦江的軸線形城市公園。

產業配套層面，有定位為“金融科技高品質科創空間”的交子金融夢工場四期，未來將引入聚焦區塊鏈、人工智能、云計算、物聯網、大數據為代表的新一代信息技術金融科技創新創業企業。

片區內的教育配套也正在加速導入中，在交子公園南側分別規劃并已經在建小學、中學，目前都已經主體完工，并已經在去年就官宣落地七中育才學校。

△金融城三期及周邊土地規劃信息，圖據網絡，具體版本和時間信息暫無法查明，僅供參考

另一方面，片區發展進入高速時刻，但居住用地層面供應量卻相當少，市場期待值自然水漲船高。

根據公開信息，整個片區內規劃了10宗住宅用地，分南北兩區，其中北區的地塊分別為蜀瑞苑和華潤置地錦宸府。去年，錦宸府入市，套均千萬級產品，最高單價突破5萬大關，仍屢次開盤即罄，上千組購房者甘愿冒雨排，甚至后期退出的2套房源都吸引了超千組購房者報名。

南區8宗地塊位置頗為集中，且地塊基本環繞學校布局，大概率能形成連片規模化開發的高端住區。

尤其去年貝殼鏖戰82輪拿下H12地塊后，將區域的樓面價刷新到2.73w/㎡，金三的含金量自此也真切坐實。從這個時刻起，整個成都市場對板塊的期待值就已經不一樣了。

可以說，從H10地塊公告拍賣起，業界就認為該地塊必然將向成都地王寶座發起沖擊。

甚至可以說，這塊地就是衡量2025年成都樓市走勢的風向標。

但值得注意的是，由于地塊起拍總價高，單地塊面積也比貝殼23畝更大，起拍總價就已經達到約16.2億，對參拍房企而言是個不小的挑戰。

“外核”強大，贏在上半場

但產品內核，可能是地王們更需要的

板塊本身強勁的吸附力和價值，也即“外核”，決定了金三H10地塊必然將在成都土拍上大放異彩。

但地塊未來入市后，能否經受住市場考驗，則要看開發商產品“內核”。

具體到出讓地塊本身情況方面：

出讓地塊面積約48.7畝地塊，地塊位于七中育才對面，是今年金三板塊待出讓地塊中面積最大的一宗。

已經通車的6號線金融城東站就位于地塊西側，步行距離約500余米，而且在整體TOD的一體化規劃和片區產業引動下，商業消費場景及氛圍可能是最不需要擔心的問題。

地塊容積率約2.5，建筑高度不超過100米，從這兩項條件來看，高低配或純大平層都是有可能的產品打法，但從匹配地段價值和視野價值的角度來看，大平層產品可能性更高；而且建筑限高100米，足夠形成俯瞰金融城的視野，塑造建筑天際線。

值得注意的是，雖然地塊所在板塊內土地供應量不多，但連通林家壩板塊來看，整個大區域在售新房競品并不算少。

當前地王貝殼23畝正是其一，據其年初公示的建筑規劃來看，該項目產品面積套均超200㎡，定位十分契合金三千萬級豪宅板塊的調性。但提前劇透的戶型產品設計，在行業內外，卻褒貶不一。而緊靠的林家壩板塊，金融城交子縵華等項目產品力頗為出圈。

△貝殼23畝地塊建筑規劃

毫無疑問的是，H10地塊必然會和這些項目狹路相逢，雖然已經靠地段外核贏在前半場，但對購房者而言，誰會拿下這宗地，未來的產品打造更令人關切。

地王卷土而來？

成都樓市重要訊號

這會不會是卷土重來的下一個成都“地王”？不光是成都樓市，對全國市場而言同樣重要。

在了解這宗地同時，我們也捕捉到了到了全國土地市場的行情變化。

2月25日，上海靜安區一宗土地賣出約16.23萬元/㎡的高價，不到半年時間，刷新了去年8月徐匯濱江13.1萬元/㎡的紀錄；

同時段，另一個新一線城市也迎來爆火土拍。杭州新地王以64834元/㎡價格誕生，距離上一次地王現身不到半年；

2月26日，天津新地王誕生，一宗土地拍出43449元/㎡的價格.....一線、新一線、強二線城市，都在近段時期內陸續刷新地價。

地王對于樓市的重要程度不言而喻。房企積極拿地，是表明對樓市和一個城市價值的長期看好，可以由上而下向購房者傳導市場信心，以點帶面，助推樓市持續復蘇。

對于連續多年走出獨立行情的成都而言，地王的示范和風向標意義只會更加強烈。

最后，我們對地塊及周邊已經進行了實探：

△往西可以眺望金融城雙子塔

△地塊往西，穿過心島大橋，一條直線過去就是復地金融島和招商大魔方

△地塊正對面就是去年官宣落地的七中育才學校

△南側的“成都地王”貝好家23畝地塊已經在施工中

△地塊內實景，已完成場地整理

△地塊東側道路及城市界面觀感稍差

△地塊周邊寫字樓林立，城市天際線初具雛形

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