在西安，但凡擁有優質教育的區域，必然被熱炒。

高新31小、11初所處的高新CID板塊，就是例子。

這兩所學校旁邊，在過去幾年里曾經誕生了中海學仕里、碧桂園高新云墅、中天新希望未來印、中建悅廬等西安年度單盤銷售額TOP10的樓盤。

2024年開始，隨著這些項目開始陸續交付，開始經歷二手房市場的考驗。

與新房價格會受到政策等因素影響不同的是，二手房價格才更具市場化，能夠真正的反映出價格水平！

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中海學仕里、碧桂園高新云墅二手房成交

這幾年被熱炒的高新31小、11初旁，目前交付了3個小區，分別為碧桂園高新云墅一期、中天新希望未來印、中海學仕里。

中天新希望未來印目前二手房還無法交易，其余兩個小區已經可以交易。

中海學仕里，應該是這個區域炒的最熱的樓盤。一方面是因為學區的因素、當時市場環境的因素，另一方面也是由于中海在西安的品牌影響力，另外還與這個項目有小戶型有關。

2023年年中，中海學仕里用3個月時間賣掉了1364套售價2.5-3萬元/㎡的房子，賣了將近50億元，當時三次推售均是“千人搖”。

2024年底，中海學仕里交房，二手房開始集中掛出。

貝殼平臺上外網目前顯示了50套，但實際上據說內網的數量在超百套。

從業主目前掛牌價格來看，外網顯示的50套房源中，最低價格26585元/㎡，最高價格59847元/㎡。

59847元/㎡這套房源，不具有參考意義，有點故意掛高的意思。

50套房源中，有一半房源的掛牌價格在3萬元/㎡以下。

當然，這個只是掛牌價格。

從目前實際成交價格來看，中海學仕里已經成交了4套，113㎡的房源價格基本在300萬元左右，算下來折合單價在2.65萬元/㎡左右。

算上資金成本、契稅、大修基金等之后，肯定是虧損的。

另一個小區，碧桂園高新云墅一期，整體品質、定位要比中海學仕里高一些，并且是精裝交付，都是140㎡起步的大戶型，2T2，價格當然也要更高一些。

碧桂園高新云墅一期目前在貝殼外網顯示掛牌量為22套，3萬元/㎡以下的3套，其它的都在3萬元/㎡以上，最高為39725元/㎡。

目前公開信息顯示，有1套成交，140.97㎡的成交價404萬元，折合單價28658元/㎡。

不用算，這個預計也是虧的。

當擁有高新31小、11初的學區房都這樣，那么2021、2022年高點時在西安其它區域買了房子的投資客，可想而知。

中海學仕里、碧桂園高新云墅一期，基本已經為高新31小、11初的學區房定價，小戶型剛需房源毛坯價2.65萬元/㎡左右，大戶型改善產品每平米能再高個2000元/㎡。

從目前來講，邁過3萬元/㎡是有難度的。

當然，這兩個小區都不是“第四代住宅”，2023年入市的中建悅廬，2024年入市的招商雲墨、越秀鐵建樽樾從品質層面來講，要更高一些，后期二手房流通中價格預計也要更高一些。

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其它學區房價格如何？

看完了高新31小、11初旁，再來看看其它區域。

另一個炒的火熱的板塊港務奧體板塊，新房市場上2T2的140㎡起步大平層四代住宅毛坯房價格基本在2萬元/㎡左右；二手房高層基本2萬1、2，有個別房源跌破2萬元/㎡，小高層、洋房價格要稍微再高一些。

2021年之前在奧體板塊買房投資的肯定是賺了，2018年四季度全運村、未來城市剛剛入市的時候基本買入價格在1萬元/㎡左右，但2022年之后1萬7、8以及后來更高價格買入的，就不好說了。

西咸能金板塊的房價在過去幾年經歷了過山車，曾經一度炒到了2萬左右，現在新房基本穩定在1萬7、8。

在這個區域買房的，有賺的，也有虧損的。早期買了陽光城的肯定是賺的，而2020年、2021年上半年買房的肯定是虧損的。例如：電建地產洺悅府2020下半的時候一路賣到了1萬8以上，但現在二手房掛牌價13000多的一大堆。

雁翔路板塊的代表是中海曲江大城，高層二手房曾經一度普遍炒到2萬9、3萬，現在成交價2萬5左右的不在少數，甚至有2萬2左右成交的。

在“名校+”、名校分校遍地開花的趨勢之下，這種“名校+”對于房價的影響將會逐步減弱，當“名校+”成為標配的時候，市場將會更加理性。

最終，支撐起一個區域房價的因素，一定是區域經濟發展、產業和配套落地情況，以及項目本身的品質、物業服務等。