原創(chuàng) 劉曉博

昨天（3月9日），住建部長在“兩會(huì)”新聞發(fā)布會(huì)上宣布了兩個(gè)重要政策：

1、2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新范圍，因地制宜實(shí)施改造。

2、住建部正在制定“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)備把新建住宅層高的標(biāo)準(zhǔn)從“不低于2.8米”提高到“不低于3米”。

這兩個(gè)大招堪稱樓市的“深水炸彈”，將引發(fā)利益格局的變化。

2000年以前老舊小區(qū)的改造，在2019年就已經(jīng)提出來。2020年7月更進(jìn)一步明確，五年內(nèi)完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。最新的表態(tài)，加上了“都要”兩個(gè)字，引人注目。

有媒體解讀說：這意味著上億人住的房子，未來可能拆除重建。真的是這樣嗎？

這樣的解讀并不準(zhǔn)確，城市更新不等于全部“拆除重建”，而是包括了微改造、提升和拆除重建多個(gè)選項(xiàng)。

2021年，樓市調(diào)控政策最嚴(yán)厲的時(shí)候，官方曾出臺(tái)了“關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知”，提出了三個(gè)“嚴(yán)格控制大規(guī)模”，具體如下：

1、嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造。

2、嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。

3、嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷。不大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，不改變社會(huì)結(jié)構(gòu)，不割斷人、地和文化的關(guān)系。要尊重居民安置意愿，鼓勵(lì)以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)，城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

這幾條紅線依然有效，是城市更新的重要原則。

全國一共有多少個(gè)2000年以前的老舊小區(qū)？媒體和券商研報(bào)給出了多個(gè)數(shù)據(jù)，但都不太準(zhǔn)確。

根據(jù)第七次人口普查后，國家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)年鑒，2000年以前老舊小區(qū)的住房（套數(shù)）占了全國存量房（截至2020年11月1日）的35%。最近幾年，隨著新房增加，占比會(huì)略有下降。

我們根據(jù)七普數(shù)據(jù)計(jì)算了一下，普查時(shí)全國大約有各類城鎮(zhèn)住房328.7億平方米，住了大約9.02億居民。

2000年以前的房子，從套數(shù)上占了35%，按照建筑面積推算大約是115億平方米。但老房子面積普遍較小，按照8折估算，2000年以前老舊小區(qū)的住宅建筑面積大約是92億平方米，大約住了1億戶、3億人。

從各省市區(qū)看，2000年以前老舊小區(qū)住房占比較高的，是上海、遼寧、天津、河北、山西、浙江、山東等，其中上海占比超過50%。

老舊住房占比較低的，是寧夏、新疆、青海、西藏等西部省區(qū)。

老舊小區(qū)占比高低，跟2000年以前經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度正相關(guān)。

如果其中的20%拆除重建，大約對(duì)應(yīng)2000萬戶居民，6000萬人左右。拆除重建的面積，上限大約是18.4億平方米。

有媒體分析說，2000年以前老舊小區(qū)的城市更新，已經(jīng)接近尾聲了，按照官方之前的計(jì)劃，2025年是收官之年，所以對(duì)樓市影響較小。

這個(gè)看法并不正確，官方公布的已經(jīng)改造的數(shù)據(jù)，也未必準(zhǔn)確。

以我之前居住過的一個(gè)1997年投入使用的深圳小區(qū)為例，微改造搞了好幾年了，主要是加裝電梯。

四五年前，就有一些樓棟裝上了電梯，但大部分樓棟目前尚未加裝。原因大多是1樓的居民反對(duì)。

多層住宅加裝電梯，對(duì)1樓房屋的估值影響最大，居民會(huì)普遍反對(duì)，2樓居民積極性也未必高。這其中要做大量細(xì)致工作，還要有利益調(diào)整。比如適當(dāng)給1樓居民補(bǔ)償。一個(gè)樓棟有1戶反對(duì)，加裝電梯就無法完成。

老舊小區(qū)的微改造，也是沒有上限的。粉刷了一輪外墻，地方就可以放在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里，但實(shí)質(zhì)性的工作（比如加電梯，增加停車位、托幼養(yǎng)老設(shè)施等）并沒有做。

至于拆除重建，最近幾年更是受制于樓市低迷，要么爛在半途，要么停頓下來了。

未來真正能拆除重建的，要么是危房，要么是有顯著人口增量的大城市。

如果一座城市既不是超大、特大城市，也不是省會(huì)、計(jì)劃單列市，拆除重建的難度很大，因?yàn)槭袌鋈鄙傩枨螅_發(fā)商很難盈利，根本不會(huì)積極推進(jìn)。

所以，2000年以前老舊小區(qū)的改造和拆建，空間仍然很大，只是現(xiàn)在市場氛圍不利于推進(jìn)：大家收入下滑，房產(chǎn)縮水，再讓拿錢出來搞改造，積極性不大。

對(duì)于國家來說，大基建搞了這么多年，有效益的項(xiàng)目不多了。老舊小區(qū)改造是有真實(shí)需求的，至少可以產(chǎn)生社會(huì)效益，讓老百姓有獲得感，是有價(jià)值的項(xiàng)目，所以會(huì)一直推進(jìn)。

上海這種大城市，樓市本身比較活躍，拆除重建的更新一直在穩(wěn)步推進(jìn)。去年上海冒出了20多個(gè)風(fēng)貌別墅項(xiàng)目，單價(jià)動(dòng)輒在20萬元以上，其實(shí)質(zhì)就是拆除重建型的城市更新。

有人說，上海2024年工業(yè)增長乏力，汽車產(chǎn)量下滑，外貿(mào)增長也一般，主要是靠房地產(chǎn)撐住了經(jīng)濟(jì)。事實(shí)的確如此，比如深圳和北京2024年房地產(chǎn)投資都是下滑了11%到12%，上海則增長了2.8%。

上海居民杠桿率比較低，再加上2000年之前的老小區(qū)占比超過一半，浙江、江蘇企業(yè)家、富二代追捧上海房地產(chǎn)，所以上海樓市活躍的態(tài)勢會(huì)延續(xù)。

拆除重建的過程中，一般會(huì)使用房票安置，這樣可以創(chuàng)造出購房需求，同時(shí)減少了城市的住宅存量，類似當(dāng)年的貨幣棚改。老舊小區(qū)拆除后，重新建設(shè)房子投入使用，一般需要3到5年時(shí)間，這個(gè)時(shí)間差有利于推動(dòng)樓市回暖。

國家制定好房子的新標(biāo)準(zhǔn)，也非常值得關(guān)注。目前劇透的只有層高，從之前不低于2.8米提高到了不低于3米，這有利于改善居住體驗(yàn)。

在好房子標(biāo)準(zhǔn)中，還應(yīng)該增加樓板厚度、隔音效果；改善戶型設(shè)計(jì)，允許贈(zèng)送，提高得房率；還應(yīng)該涉及到梯戶比、車位比，讓居住體驗(yàn)更好。

想想看：老房子的得房率往往低于80%，新房子將常態(tài)化高于100%，甚至達(dá)到120%。在這種情況下，老標(biāo)準(zhǔn)的二手房會(huì)受到 “降維打擊”。如果片區(qū)、學(xué)位、地鐵、商業(yè)配套不是一流或超一流的，老的二手房價(jià)值將顯著降低。

所以，好房子標(biāo)準(zhǔn)也是一枚深水炸彈，對(duì)二手房不利。同時(shí)也告訴我們，房子跟車子一樣，也將不斷迭代。如果有條件，每隔20年換一次房子是應(yīng)該的，否則不僅資產(chǎn)會(huì)貶值，生活素質(zhì)也會(huì)下降。

對(duì)于那些沒有顯著增量人口的三四五線城市，老舊小區(qū)拆除重建難度會(huì)不斷加大。如果房子不在核心區(qū)，不是多層小區(qū)，未來拆除重建幾率大大降低。