文︱劉德科

昨天住建部部長在民生主題記者會上關于樓市政策的回答，不過是《政府工作報告》與央行的復讀機而已。

住宅層高不低于3米

昨天有一條新聞，住建部宣布住宅層高標準將提高到不低于3米。這條新聞，你也可以把它看作是一條「舊聞」。

首先它確實是一條新聞。住建部部長倪虹在昨天 〔2025/3/9〕 的兩會民生主題記者會上說：「近期，我們在組織編制《好房子建設指南》，也在修訂《住宅項目規范》，其中有一項，就是把住宅的層高標準提高到不低于3米?！?/p>

同時，它也是一條「舊聞」。早在2022年3月14日，住建部就公布了《住宅項目規范》征求意見稿，其中的第4章第1節第2條就明確提出「新建住宅建筑的層高不應低于3.0米」。三年前的那份征求意見稿，一直到今天都還沒落地。

整整搞了至少三年啊（實際上是2019年就已開始起草），還沒落地。

昨天住建部部長又把這項一直沒落地的利好，拿出來再說了一遍。但愿這次能盡快落地。

實際上，不少城市已經提前在地方標準規范中強制要求住宅層高不得低于3.0米。

最難的反而是基礎性問題

昨天，住建部部長還說到了大家都很關心的問題：「我們將大力推廣惠民實用的新技術、新工藝、新材料、新產品，著力解決隔音不好、滲漏、開裂、反味等大家最關心的問題。」

這是一個很好的表態。中國房地產行業有個奇特的戲劇性反差：用的材料（主要是裝飾性材料），已經是全世界最昂貴的水準，但滲漏、隔音、反味等等最基礎的問題，依然高頻發作。所以，我們經常開玩笑說，只要住宅漏水問題沒得到根治，那么中國房地產市場的空間就仍然非常廣闊。

我們還要看到：不是住建部一表態，問題就能迎刃而解。你看，把住宅層高標準提高到不低于3米，這么簡單的一個問題，住建部就已經搗鼓了至少三年還沒落地。滲漏、隔音、反味等基礎性問題，比層高不低于3米復雜多了——不是設定一個數據指標就能改觀，這些基礎性問題都深度依賴于整個房地產市場生態系統的持續改良。

我們以漏水為例來感受一下。為什么沒法根治漏水？最重要的原因是：我們的住宅產品，仍然是手工品，主要依賴農民工充滿不確定性的手工操作。材料用得好一些，工程管理的顆粒度再細一些，確實能降低漏水概率，但無法根治。根治漏水問題的關鍵出路，是住宅工業化。

住宅工業化是一個超級復雜的問題，不是一朝一夕就能解決的。比如衛生間是漏水的高發現場，如果使用裝配式整體衛浴，就能100%根治衛生間漏水問題。所謂整體衛浴，就是在工廠里就把整個衛浴空間給生產出來了，只要運到樓盤施工現場來裝配就可以了。日本幾乎所有的住宅樓盤都用了整體衛浴。但是，現在中國的商品房項目用得很少很少，反倒是一些保障房項目用了整體衛浴——這更加給人一種感覺，整體衛浴是低端的，不上檔次的。購房者不喜歡，覺得裝配式整體衛浴沒有檔次，不夠高大上；購房者不買賬，開發商就不會用。

但事實上，高端的整體衛浴在日本也很常見，場景很動人，可以隨意把衛浴空間切換成霧森模式或空山瀑流模式。中國廠商做不出來？當然不是。如果多數人都喜歡，強大的中國制造業可以做出比日本更動人的高端整體衛??；但是，大多數人對于整體衛浴有先入為主的成見，市場教育成本太高。

裝配式整體衛浴只是住宅工業化的其中一個常見部品而已。住宅工業化所需要的一系列部品與構件，需要整個產業鏈的成長與支撐。你知道的，培育一條完整而成熟的產業鏈，當然不是一朝一夕的事情，它需要長達二三十年的時間。

對于政府主管部門來說，如果他們能按市場規律多花一些力氣去推廣裝配式整體衛浴，那已經是一件善莫大焉的事情了。

所以，當你聽到住建部部長說「著力解決隔音不好、滲漏、開裂、反味等大家最關心的問題」，如果你把這句話當作一個美好愿景的起點，沒問題；如果你把它當作是明天就能實現的諾言，那就是過于聯翩的浮想。

民生屬性

還有一件有趣的事情。我們來對比一下昨天的兩會民生主題記者會和前兩天的經濟主題記者會——

·經濟主題記者會 〔2025/3/6〕 ：國家發改委主任、財政部部長、商務部部長、央行行長、證監會主席

·民生主題記者會 〔2025/3/9〕 ：民政部部長、人社部部長、住建部部長、國家衛健委主任

住建部部長出席的是民生主題記者會，而不是經濟主題記者會。這中間大概有兩個原因：第一，在當前階段，哪怕把房地產的重要性抬得再高，它的民生屬性還是大于經濟屬性；第二，對于房地產行情走勢，其實住建部也起不了什么實質性作用，能起作用的是央行、國家稅務總局、國土資源部、國家發改委等部門。

既然把房地產放在民生范疇，那么住建部關于「穩樓市」的政策鋪排，就沒什么值得關注的特別說法了——昨天住建部部長在民生主題記者會上關于樓市政策的回答，不過是《政府工作報告》與央行的復讀機而已。

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我們寫的上一篇文章

2025/3/7

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科

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