文︱劉德科

昨天住建部部長在民生主題記者會上關(guān)于樓市政策的回答，不過是《政府工作報告》與央行的復(fù)讀機而已。

住宅層高不低于3米

昨天有一條新聞，住建部宣布住宅層高標準將提高到不低于3米。這條新聞，你也可以把它看作是一條「舊聞」。

首先它確實是一條新聞。住建部部長倪虹在昨天 〔2025/3/9〕 的兩會民生主題記者會上說：「近期，我們在組織編制《好房子建設(shè)指南》，也在修訂《住宅項目規(guī)范》，其中有一項，就是把住宅的層高標準提高到不低于3米。」

同時，它也是一條「舊聞」。早在2022年3月14日，住建部就公布了《住宅項目規(guī)范》征求意見稿，其中的第4章第1節(jié)第2條就明確提出「新建住宅建筑的層高不應(yīng)低于3.0米」。三年前的那份征求意見稿，一直到今天都還沒落地。

整整搞了至少三年啊（實際上是2019年就已開始起草），還沒落地。

昨天住建部部長又把這項一直沒落地的利好，拿出來再說了一遍。但愿這次能盡快落地。

實際上，不少城市已經(jīng)提前在地方標準規(guī)范中強制要求住宅層高不得低于3.0米。

最難的反而是基礎(chǔ)性問題

昨天，住建部部長還說到了大家都很關(guān)心的問題：「我們將大力推廣惠民實用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，著力解決隔音不好、滲漏、開裂、反味等大家最關(guān)心的問題。」

這是一個很好的表態(tài)。中國房地產(chǎn)行業(yè)有個奇特的戲劇性反差：用的材料（主要是裝飾性材料），已經(jīng)是全世界最昂貴的水準，但滲漏、隔音、反味等等最基礎(chǔ)的問題，依然高頻發(fā)作。所以，我們經(jīng)常開玩笑說，只要住宅漏水問題沒得到根治，那么中國房地產(chǎn)市場的空間就仍然非常廣闊。

我們還要看到：不是住建部一表態(tài)，問題就能迎刃而解。你看，把住宅層高標準提高到不低于3米，這么簡單的一個問題，住建部就已經(jīng)搗鼓了至少三年還沒落地。滲漏、隔音、反味等基礎(chǔ)性問題，比層高不低于3米復(fù)雜多了——不是設(shè)定一個數(shù)據(jù)指標就能改觀，這些基礎(chǔ)性問題都深度依賴于整個房地產(chǎn)市場生態(tài)系統(tǒng)的持續(xù)改良。

我們以漏水為例來感受一下。為什么沒法根治漏水？最重要的原因是：我們的住宅產(chǎn)品，仍然是手工品，主要依賴農(nóng)民工充滿不確定性的手工操作。材料用得好一些，工程管理的顆粒度再細一些，確實能降低漏水概率，但無法根治。根治漏水問題的關(guān)鍵出路，是住宅工業(yè)化。

住宅工業(yè)化是一個超級復(fù)雜的問題，不是一朝一夕就能解決的。比如衛(wèi)生間是漏水的高發(fā)現(xiàn)場，如果使用裝配式整體衛(wèi)浴，就能100%根治衛(wèi)生間漏水問題。所謂整體衛(wèi)浴，就是在工廠里就把整個衛(wèi)浴空間給生產(chǎn)出來了，只要運到樓盤施工現(xiàn)場來裝配就可以了。日本幾乎所有的住宅樓盤都用了整體衛(wèi)浴。但是，現(xiàn)在中國的商品房項目用得很少很少，反倒是一些保障房項目用了整體衛(wèi)浴——這更加給人一種感覺，整體衛(wèi)浴是低端的，不上檔次的。購房者不喜歡，覺得裝配式整體衛(wèi)浴沒有檔次，不夠高大上；購房者不買賬，開發(fā)商就不會用。

但事實上，高端的整體衛(wèi)浴在日本也很常見，場景很動人，可以隨意把衛(wèi)浴空間切換成霧森模式或空山瀑流模式。中國廠商做不出來？當然不是。如果多數(shù)人都喜歡，強大的中國制造業(yè)可以做出比日本更動人的高端整體衛(wèi)浴；但是，大多數(shù)人對于整體衛(wèi)浴有先入為主的成見，市場教育成本太高。

裝配式整體衛(wèi)浴只是住宅工業(yè)化的其中一個常見部品而已。住宅工業(yè)化所需要的一系列部品與構(gòu)件，需要整個產(chǎn)業(yè)鏈的成長與支撐。你知道的，培育一條完整而成熟的產(chǎn)業(yè)鏈，當然不是一朝一夕的事情，它需要長達二三十年的時間。

對于政府主管部門來說，如果他們能按市場規(guī)律多花一些力氣去推廣裝配式整體衛(wèi)浴，那已經(jīng)是一件善莫大焉的事情了。

所以，當你聽到住建部部長說「著力解決隔音不好、滲漏、開裂、反味等大家最關(guān)心的問題」，如果你把這句話當作一個美好愿景的起點，沒問題；如果你把它當作是明天就能實現(xiàn)的諾言，那就是過于聯(lián)翩的浮想。

民生屬性

還有一件有趣的事情。我們來對比一下昨天的兩會民生主題記者會和前兩天的經(jīng)濟主題記者會——

·經(jīng)濟主題記者會 〔2025/3/6〕 ：國家發(fā)改委主任、財政部部長、商務(wù)部部長、央行行長、證監(jiān)會主席

·民生主題記者會 〔2025/3/9〕 ：民政部部長、人社部部長、住建部部長、國家衛(wèi)健委主任

住建部部長出席的是民生主題記者會，而不是經(jīng)濟主題記者會。這中間大概有兩個原因：第一，在當前階段，哪怕把房地產(chǎn)的重要性抬得再高，它的民生屬性還是大于經(jīng)濟屬性；第二，對于房地產(chǎn)行情走勢，其實住建部也起不了什么實質(zhì)性作用，能起作用的是央行、國家稅務(wù)總局、國土資源部、國家發(fā)改委等部門。

既然把房地產(chǎn)放在民生范疇，那么住建部關(guān)于「穩(wěn)樓市」的政策鋪排，就沒什么值得關(guān)注的特別說法了——昨天住建部部長在民生主題記者會上關(guān)于樓市政策的回答，不過是《政府工作報告》與央行的復(fù)讀機而已。

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2025/3/7

主編-何玲 影像總監(jiān)-費嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科

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