軟件新城的二手房，正在經(jīng)歷一場(chǎng)“全軍覆沒(méi)”……

　　從蘇寧開(kāi)始，再到中鐵建，中海，以及如今的天地源，軟件新城熱門(mén)小區(qū)陸續(xù)迎來(lái)首套二手房成交。

　　天地源云水天境，建面約143㎡，精裝修，業(yè)主掛牌315萬(wàn)，23天后，以總價(jià)299萬(wàn)成交，單價(jià)20806元/㎡。

　　
（首套房成交價(jià)格）

　　成交情況：

　　房子不滿(mǎn)二， 有增值稅，業(yè)主不包，買(mǎi)家承擔(dān)，對(duì)房東而言，21年購(gòu)入總價(jià)約301萬(wàn)，單價(jià)約20945元/㎡，額外成本為三年的貸款利息，大修基金，契稅，1.5%中介費(fèi)。

　　（二手房掛牌信息，來(lái)源：貝殼）

　　目前貝殼平臺(tái)上，小區(qū)掛牌房源72套，掛牌均價(jià)25012元/㎡，同樣的143㎡，掛牌單價(jià)在300-360萬(wàn)之間，房東放風(fēng)試探的意味明顯。

　　跌破300的這套，也是自去年9月小區(qū)上市交易后，經(jīng)歷半年，小區(qū)的首套成交二手房，不能代表往后的行情，更是當(dāng)下情緒的體現(xiàn)。

　　包括天地源在內(nèi)，招商，中鐵建，中海，蘇寧等五個(gè)當(dāng)年的熱門(mén)搖號(hào)盤(pán)，首套房陸續(xù)破發(fā)，最幸運(yùn)的中海，房東遇到有緣人，沒(méi)賠錢(qián)。

　　搖號(hào)過(guò)往

　　作為軟件新城迄今為止，搖號(hào)最火熱，被寄予厚望的小區(qū)，天地源云水天境是有神盤(pán)的底氣的。

　　2019年11月，在高新房?jī)r(jià)，地價(jià)上漲前，天地源以1344萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)7199元/平方米，溢價(jià)率78%的成本，在此摘地約149畝。

　　（天地源云水天境樓棟布局）

　　土地所在位置，北有和利時(shí)西北公布，高新二十小（一小分校），東有大華股份，云巴站點(diǎn)，南側(cè)為省圖新館，國(guó)際會(huì)議中心，西側(cè)還有規(guī)劃公園，可以說(shuō)是集齊了軟件新城區(qū)域內(nèi)的最強(qiáng)配套。

　　最關(guān)鍵的是樓面價(jià)僅7199元/㎡，要知道，西側(cè)保利天匯，在2022年拿地價(jià)就達(dá)到12663元/㎡。

　　（天地源云水天境新房?jī)r(jià)格）

　　在面粉價(jià)格決定面包價(jià)格的慣性思維驅(qū)使下，很多人苦等天地源開(kāi)盤(pán)，2021年，小區(qū)價(jià)格公示，高層社區(qū)，精裝交付，共計(jì)房源1465套。

　　從7月首開(kāi)，歷經(jīng)六批次，多次千人搖，2022年5月最后的339套房子，吸引6080組家庭登記，剛需中簽率12.65%，普通家庭僅2.86%。

　　三年前，在天地源搖號(hào)選上房，是可以燃放爆竹慶祝的存在，當(dāng)然這里面，投資，自住，投機(jī)各有占比，周邊25000+，天地源20000+，確實(shí)是倒掛盤(pán)。

　　二手賣(mài)點(diǎn)

　　小區(qū)2023年底通知交房，作為143㎡起步，最大面積246㎡的純改善社區(qū)，云水天境的交房表現(xiàn)，算是中規(guī)中矩，有亮點(diǎn)但不多。

　　（天地源云水天境小區(qū)實(shí)景）

　　比如較寬的樓間距，水景+小風(fēng)雨連廊組合，外立面有部分鋁板線(xiàn)條，入戶(hù)大堂比較開(kāi)闊，兒童活動(dòng)區(qū)比較豐富，綠化部分，層次，苗木大小有限，整體觀感一般。

　　（買(mǎi)房咨詢(xún)，一對(duì)一通道）

　　面積是改善，但交付標(biāo)準(zhǔn)偏剛改，對(duì)天地源而言，這算是近些年交付發(fā)揮很好的小區(qū)了，和周邊招商，中海，中鐵建比，還有差距。

　　（天地源云水天境室內(nèi)實(shí)景）

　　室內(nèi)部分，精裝交付，統(tǒng)一封窗，壁布，瓷磚，木地板，帶新風(fēng)，限價(jià)盤(pán)，普通裝修，夠用，有更高追求，還得拆改。

　　小區(qū)最大的賣(mài)點(diǎn)，主要在位置，和蘇寧云著一樣，占據(jù)區(qū)域內(nèi)齊全配套。

　　學(xué)校上：高新二十小 （高新一小西苑分校），初中為高新四初（一中第一分校）學(xué)區(qū)。

　　出行上：東側(cè)700米云巴天谷四路站，西側(cè)規(guī)劃地鐵12號(hào)線(xiàn)，一公里外三環(huán)主路。

　　（陜西省圖書(shū)館）

　　配套上：公建有圖書(shū)館，會(huì)議中心，產(chǎn)業(yè)有和利時(shí)、大華股份，商業(yè)配套目前只有雷家寨安置小區(qū)下底商，后期等蘇寧廣場(chǎng)復(fù)活。

　　戶(hù)型上：143㎡有560戶(hù)，165㎡有312戶(hù)，175㎡有104戶(hù)，192㎡有289戶(hù)，246㎡有200戶(hù)，目前掛牌賣(mài)二手的143㎡居多。

　　（143㎡戶(hù)型示意圖，來(lái)源：貝殼）

　　從戶(hù)型結(jié)構(gòu)看，前幾年常見(jiàn)的三葉草布局，三面朝南，三室兩衛(wèi)，客廳沒(méi)陽(yáng)臺(tái)，次臥帶陽(yáng)臺(tái)，幾乎沒(méi)有什么贈(zèng)送面積。

　　需要注意的是小區(qū)整體公攤都不小，其中143㎡約30%、175㎡約24%，反而大戶(hù)型的192㎡約21%，246㎡約17%。

　　在周邊新房四代住宅+露臺(tái)，零公攤，負(fù)公攤的現(xiàn)狀下，天地源的高公攤會(huì)是二手房的痛點(diǎn)。

　　品牌上：作為高新國(guó)企里的上市公司，天地源早期主要在高新路沿線(xiàn)，楓林綠洲，丹軒坊，丹軒梓園，蘭亭坊都是明星小區(qū)，憑借綁定名校指標(biāo)+位置，二手房至今還在第一梯隊(duì)。

　　（天地源丹軒坊實(shí)景）

　　走出高新路后，開(kāi)發(fā)雁塔的萬(wàn)熙天地，灃東的蘭樾坊，當(dāng)下重倉(cāng)在高新三期，包括永安觀棠、永安華府、棠樾坊等。

　　天地源和高科，經(jīng)發(fā)也是少有的幾個(gè)本土品牌，持續(xù)在市場(chǎng)活躍的開(kāi)發(fā)商。

　　周邊競(jìng)爭(zhēng)上：目前區(qū)域內(nèi)，與天地源面積相似的，有招商臻觀府，隆基泰和云璽嶺峯，中鐵建西派國(guó)樾，棠樾，天谷雅舍。

　　由于天地源占據(jù)二手房里最低的買(mǎi)入價(jià)，外加20小，4初學(xué)區(qū)，憑借總價(jià)低，還是很好賣(mài)的，賺錢(qián)難但不會(huì)太賠，關(guān)注的多，帶看的多，糾結(jié)主要在價(jià)格上。

　　新房部分，同樣預(yù)算內(nèi)，周邊的綠城四章，五章，邦泰觀宸映月府，包括軟西后續(xù)5塊住宅地，都是主打大贈(zèng)送，四代住宅，選擇很多。

　　（軟件新城實(shí)景）

　　再次聲明的是，小區(qū)一套二手房成交，不代表整體小區(qū)的上限，只是特定時(shí)間的特定產(chǎn)物。

　　目前，軟件新城熱門(mén)的五個(gè)盤(pán)，首套二手房全部破發(fā)，有當(dāng)年跟風(fēng)搖號(hào)，如今跟風(fēng)賣(mài)房的情緒影響。

　　交易量，價(jià)格還未穩(wěn)定，小區(qū)入住率遠(yuǎn)沒(méi)有上來(lái)，周邊配套還在兌現(xiàn)，學(xué)校溢價(jià)還未顯現(xiàn)，如今是買(mǎi)二手房的好時(shí)機(jī)，但對(duì)賣(mài)家而言，還需等等。

　　大家怎么看，評(píng)論區(qū)聊聊你對(duì)軟件新城二手房未來(lái)的看法！

聲明：未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

　　作者：鬼使白