文︱劉德科

對于微弱的樓市火苗，自然資源部稍微加了一些些「柴」。

自然資源部的落地政策

自然資源部正在加速讓新政策落地。昨天〔2025/3/11〕，自然資源部和財政部公布了一份新文件，支持地方政府運用專項債開展土地儲備，并且特別強調「各地要優先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲備計劃」（《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，自然資發〔2025〕45號）。

簡單說，就是給錢，讓地方政府有錢去收購房企手上的存量土地。哪些存量土地？「企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的房地產用地，以及其他符合收回收購條件的土地。」

前些天李強總理在《政府工作報告》說得很清楚：「擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。」

你知道的，收儲是本輪提振樓市在供給端的主要政策之一，收儲既包括收購房企的存量土地，也包括收購商品房用作保障房。

這兩種收儲模式，哪種落地更快，效率更高？當然是收購存量土地。相比之下，收購商品房用作保障房更復雜，商品房跟保障房的匹配度極低，強行把商品房變成保障房，無論是現在的資金使用效率還是日后的運營維護效率都很低。

城中村改造到底是啥意思

在供給端，除了收儲，提振樓市還有一個關鍵政策——城中村改造。《政府工作報告》也說得很清楚：「加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。」

城中村改造這個詞，至少有兩種含義：一種是側重「改」，即適度地翻新，并且增添一些設施；另一種是側重「造」，即拆遷重新開發。

我們再來讀《政府工作報告》，緊跟在「加力實施城中村和危舊房改造」之后，是這樣一句「充分釋放剛性和改善性住房需求潛力」。如果是適度地翻新，能充分釋放住房需求嗎？只有拆遷重新開發，才能充分釋放住房需求。

我們來看看住建部是怎么理解的。住建部在前幾天〔2025/3/9〕的兩會民生主題記者會上也提到了城中村改造，你能感受到他們是把重點放在「改」，而非「造」——

「著力抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造范圍，因地制宜實施改造。也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。二是城中村改造項目，現在范圍已經擴大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套的基礎上，繼續擴大改造規模。三是大力推進完整社區建設，重點是聚焦『一老一小』，完善無障礙適老化配套設施，增補托育服務設施、兒童活動場地。」

他們更在乎的是適度地翻新，而不是拆遷重新開發。我們實在想不明白，適度地翻新，怎么「充分釋放剛性和改善性住房需求潛力」？

政策效用對比

我們稍微來對比一下供給端的政策。如果城中村改造的側重點在于拆遷重新開發，那么我們對于政策的效用評估，大概是這樣的——

●城中村改造＞收購存量土地＞收購存量房用作保障房

城中村改造的關鍵功效，在于《政府工作報告》所說的「充分釋放剛性和改善性住房需求潛力」；收儲的關鍵功效在于改善房企的資金流動性，但收購存量土地的操作難度要低于收購存量房用作保障房。

何時加柴

房地產市場信心是在恢復，行情有暖意，但這種暖意能存續多久？這種暖意，需要不斷加柴，才能不熄——在市場信心尚未完全恢復的時候，政策才是柴。

最怕的一種狀況是：有些人認為現在樓市行情已有暖意，不需要加柴了；非要看到火苗快要熄滅了，才肯加柴——最終需要付出更多的柴，更高昂的政策成本。

你也可以翻一下

我們前陣子寫的那篇文章

2025/2/12

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科

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