大約在四年前，兩位深圳女生到北京聚餐。

　　在聊天的時候，北京女孩談的是對象、是老公、是明星八卦……

　　北京女孩問道：“你們深圳的出來聊什么？”

　　而深圳女孩，只回了兩個字“搞錢”。

圖片來源：公開網絡

　　從此，“深圳女孩”這個詞火了。而深圳，也多了一個新的稱謂——“搞錢之都”。

　　在這個人人喊著“躺平”的時代，如果有一座城市還熱愛“搞錢”，恰恰說明這座城市一定有著向上的活力。

　　而這種城市活力，又轉化成人們積極“搞錢”的動力，進一步推動城市繁榮。

　　但是，我發現愛“搞錢”的深圳人，其實更愛負債。

　　統計數據顯示，截至2024年12月末，深圳金融機構住戶本幣貸款余額約32037.76億元，而住戶本幣存款余額為30642.9億元。

　　深圳住戶貸款余額，比存款余額高出了約1395億元，換句話，深圳住戶存款，已經不足以償還貸款了。

來源：深圳統計月報，2024年12月

　　2024年，深圳常住人口1798.95萬人。

　　如此算來，深圳人均負債17.8萬元。

　　32037.76億元÷1798.95萬人≈17.8萬元/人

　　“愛搞錢”的深圳人，怎么就變成“愛負債”的深圳人了呢？

　　但是，我想說的是，“愛搞錢”和“愛負債”，這兩件事，在深圳并不矛盾。

　　為什么？

　　01

　　因為現代經濟，本質上也是一種“債務經濟”。

　　什么是債務經濟？

　　——簡單來說，就是指一個經濟體，通過借債和貸款推動經濟增長和發展。

　　這一概念，最早由前美聯儲“話事人”格林斯潘提出。

　　?國家?：

發行國債籌集資金，用于基礎設施建設、社會福利項目等；

通過銀行貸款或發行債券來擴大生產規模、進行研發創新等；

通過信用卡透支、住房貸款等方式提前消費

　　而美國，從此也成為了一個躺在債務上的國家。美國最大的債主，一個是中國，另一個是日本，還有一個英國。

　　想發財，先發債。

　　所以，搞錢，就是負債；負債，也是搞錢。

　　發家致富，也就變成了“發債致富”。

　　在農業社會，只要我們勤奮一點就能吃上一頓飯，但也只能是吃上“一頓飯”。

　　如果遇上天災，連溫飽都成為問題。

　　但是，隨著科學技術的發展，如今大部分國家溫飽已經不是問題了。

　　而他們解決溫飽問題，不是靠勤奮，而是基于科學技術下的全球化經濟。

　　發債，就是發財。而財富需要載體去承接，而隨著科學技術的發展，人們就有了更多的發債載體。

　　合理的債務，能夠促進經濟增長；但是過高的債務，也會形成經濟泡沫。

　　我們今天就從“債務”、“杠桿率”、“購買力”，三大維度來重新分析一下深圳的“債務經濟”，到底處于什么水平。

　　第一維度：債務

　　首先，我們來看“貸存比”：

——貸款余額÷存款余額

　　通過“貸存比”這一指標，我們可以大概看出深圳居民的債務強度。

　　2024年12月末，深圳住戶本幣存款余額約為30642.9億元，住戶本幣貸款余額約為32037.8億元。

　　那么，2024年深圳住戶的“貸存比”就是：

　　32037.8億元÷30642.9億元≈1.05

　　貸存比大于1，說明深圳住戶的存款余額不足以覆蓋貸款，但是一年的數據，顯然不能說明什么。

　　那好，我接著盤了近6年的深圳統計月報。在這一份份報告里面，我看到了深圳住戶“貸存比”出現了一些新的變化。

　　字太多，為了更加直觀地看到趨勢，我把數據做成了下面的圖表。

　　我們看到，深圳住戶的貸存比，其實一直都在慢慢地，非常緩慢地下降。

　　深圳住戶存款的增長速度，快于貸款速度，所以我們才能看到貸存比下降。

　　也就是說，過去這幾年，深圳住戶的整體債務壓力其實一直都在溫和地減少。

　　這著實讓我感到很意外。

　　但是，判斷住戶的債務情況，我們還得看中長期貸款余額。

　　為什么，一定要看中長期貸款呢？

　　我們接著往下看。

　　02

　　第二維度：杠桿率

　　為何要看中長期貸款？

　　因為，居民端絕大部分的負債都來自于房貸啊。而房貸，就是住戶中長期貸款的主要組成部分。

　　按照國際通行慣例，居民杠桿率=居民貸款余額÷GDP X100%

　　于是，我查找了一番歷年的深圳市統計年鑒，看到了住戶中長期貸款余額數據是這樣的：

　　但是，2025年的深圳統計年鑒尚未發布，所以我們無法直接得到2024年的住戶中長期貸款余額。

　　因此，我又到人民銀行深圳市分行里查找了一番，終于找到了這樣一組數據：

　　2024年12月末，深圳住戶部門，中長期貸款增加了765.71億元。

來源：中國人民銀行深圳市分行

　　因此，2024年，深圳住戶的中長期貸款，應該是2023年的25893.72億元+765.71億元≈26659.43億元。

　　而2024年，深圳GDP規模約為36801.87億元。

　　因此，我們就可以測算出，2024年深圳住戶中長期貸款杠桿率：

　　26659.43億元÷36801.87億元≈72.44%

　　72.44%，這個數字到底屬于什么水平？

　　我在央行的官網里，找到了2024年《金融機構人民幣信貸收支表》。

　　在這份報表里，我看到了全國住戶中長期貸款余額約616471.63億元，按照全國GDP規模1349084億元測算，

　　2024年全國住戶本幣中長期貸款杠桿率，應該是

　　616471.63億元÷1349084億元≈45.7%

　　顯然，深圳住戶中長期貸款杠桿率72.44%，已經超過了全國平均水平。

　　但是，我們再把上面這一組組長長的數據，做成趨勢圖，大家就會發現深圳住戶的中長期貸款杠桿率走出了一條“拋物線”。

　　這條“拋物線”的峰值出現在2020年，隨后便一直緩慢下降。

　　這個過程，本質上也是順應了上層的意志，推動“去杠桿”的過程。

　　2024年，深圳住戶中長期貸款杠桿率，已經回落到接近“口罩”前的2019年水平。

　　從這個數據趨勢來看，如今深圳住戶繼續加杠桿的空間，反而變大了。

　　但是，判斷未來繼續加杠桿的“余力”，不能僅看居民的中長期貸款余額，還要看深圳住戶整體的杠桿情況。

　　沒錯，我又雙叒叕根據深圳統計月報的數據，再次測算了一遍深圳住戶的整體杠桿率：

　　字很多，我們把上面的數據弄成下圖，大家可以看到，深圳住戶的杠桿率有兩個峰值。

　　一個出現在2020-2021年，深圳樓市瘋狂的時期；另一個峰值，出現在2023年。

　　但是，到了2024年，深圳住戶杠桿率（87.05%）已經下降到接近“口罩”前2019年的水平（82.62%）。

　　87.05%的杠桿率，是什么概念？高了，還是低了呢？

　　根據央行公布的2024年《金融機構人民幣信貸收支表》，住戶貸款余額828297.41億元，按照全國GDP規模1349084億元測算，

　　2024年，全國居民的平均杠桿率約為61%。

　　顯然，深圳87.05%的居民杠桿率，已經超過了全國平均水平。

　　但是，我們把視野放到全球，我發現，深圳87.05的居民杠桿率并不算高。

　　根據國際組織數據顯示，截至2023年，全國42個國家樣本中，瑞士居民杠桿率最高，達到126%。

　　其次是澳大利亞、加拿大，最低是墨西哥和印尼，僅16%。

　　整體來看，發達國家和地區，居民杠桿率都比較高；而發展中國家的杠桿率都比較低。

　　這也恰恰說明，越是經濟發達的區域，越愛上杠桿，在某種程度上看，杠桿率也成為了一個地區經濟的晴雨表。

來源：老楊地產邏輯

　　同屬儒家文化圈，我們兩個鄰居，一個日本，一個是韓國，最值得我們參考。

　　首先看日本，在上世紀，日本擠破了地產泡沫后，日本居民杠桿率一路下滑至60%。

　　但是，2017年之后，日本經濟開始回暖，樓市持續回升，杠桿率重回上升區間，目前已經上升至68%左右。

　　而韓國杠桿率更加可怕，自2005年之后，便一路增長。

　　哪怕是2008年和2020年，這兩大特殊時期，都無法阻擋韓國人民加杠桿的熱情。

　　2021年，韓國居民杠桿率一度沖破100%，比日本的杠桿率還要高。

　　而深圳87.05%的居民杠桿率，剛好卡在日本和韓國之間。

　　所以，我認為深圳目前的杠桿率處于相對合理的水平。

　　因此，我們也看到，最近深圳人似乎又在上杠桿了。

　　杠桿率都已經這么高了，為什么深圳人還能繼續加杠桿？

　　我們繼續往下看。

　　03

　　第三維度：購買力

　　大家想想看，能夠長期維持“高杠桿”，其實這也是一種能力的體現，這種能力就是“購買力”。

　　只要有購買力支撐，就能夠維持高杠桿。

　　“杠桿率”是一把雙刃劍，適度的杠桿率有利于經濟的良好運行。

　　如果低于60%，說明這個區域的經濟比較羸弱，因為大家沒有能力或者意愿繼續上杠桿。

　　如果高于這一水平，就意味著經濟充滿活力，大家愿意繼續有能力維持杠桿。

　　顯然，深圳87.05%的居民杠桿率，間接印證了這座城市的經濟活力。

　　最近，深圳房地產中介協會數據顯示，深圳二手房錄得量，已連續5周上升。

來源：證券時報

　　不過，雖然深圳看房及成交回暖，但是更多數據顯示，主要還是前期以價換量的結果。

　　換句話說，業主們降低了總價，為購房者“加杠桿”打開了空間，所以才有近期深圳二手房成交量的“五連漲”。

　　另外，深圳人敢于“加杠桿”，還有來自“人均收入增長”所帶來的勇氣。

　　數據顯示，2024年深圳人均可支配收入81123元，同比增速為5.48%，而居民本幣貸款余額增速為2.41%。

　　收入的增長，也為部分深圳人“加杠桿”帶來了底氣。

　　另外，從深圳近年的結婚對數，我們還看到了深圳人“愛的勇氣”。

　　根據深圳民政局的數據，

2020年，深圳結婚對數6.76萬對；

2021年，深圳結婚對數7.64萬對；

2022年，深圳結婚對數8.54萬對；

2023年，深圳結婚對數10.85萬對；

2024年，深圳結婚對數9.19萬對；

　　所以，從過去五年的結婚對數看，潛在的購買力大概有42萬。

　　這種潛在的購買力，也推動深圳新房的庫存急速下降。

　　截至2025年2月底，深圳樂有家數據顯示，深圳新房住宅預售庫存量約30385套。

　　去化周期，從2024年5月的高峰（26個月），下降到如今的7個月。

　　很明顯，深圳的新房庫存，已經開始嚴重不足。

來源：樂有家

　　而且可以預見，深圳未來的新房庫存還會減少。

　　為什么呢？

　　因為2024年全年，這座常住人口超過1798萬的深圳，僅成交了6宗宅地啊。

　　現在的深圳新房，確實已經有了漲價的壓力。

　　另外，在二手房方面，我們也看到了深圳二手房掛牌量在快速減少，業主已經出現惜售的情緒。

來源：搜狐焦點深圳

　　惜售的結果是什么？我們看到了深圳二手住宅成交均價已經連續4個月，維持在6.3萬元每平方米左右。

來源：搜狐焦點深圳

　　而從統計局里得到的數據，去年整個四季度，深圳新建商品住宅價格，月度環比分別連續上漲了0.1%、0.3%、0.2%。

　　文章至此，我們終于明白，現在的深圳無論是新房，還是二手房，價格都已經出現了上漲的跡象。

　　這一組組數據，讓我們再次看到了這座城市的購買力，正在快速回歸，也讓我看到，深圳樓市“小陽春”已經有點熱了。

　　深圳樓市回暖，是深圳購買力的結果，其最根本的原因，還是在于深圳這座城市獨特的活力，讓深圳人有了加杠桿的勇氣。

　　是的，在當下這個時代敢于買房，真的需要莫大的勇氣。

　　04

　　最后，簡單說幾句，

　　搞錢，需要“勇氣”

　　深圳，從原來的“小漁村”，一路拼殺出來，才成為如今的中國經濟第三城。

　　上海、北京，都是帶有歷史商業文化作為支撐的，而當時的“小漁村”深圳，可是一片商業文化荒漠啊。

　　1979年，小平說，“中央沒錢，可以給些政策，你們自己去搞，殺出一條血路來”。

　　換句話說，深圳這種“搞錢”勇氣，在1979年，就已經刻在這座城市的基因里。

　　這種精神，讓深圳走出了騰訊、華為、大疆等巨頭，述說著這座城市的傳奇故事，也就吸引著更多人來到深圳。

　　負債，也需要“勇氣”

　　深圳，一座曾經“一無所有”的漁村，也是不斷通過負債走過來的。

　　當初，依靠三來一補，引進外資和產業，本身就帶有“負債”的原始沖動。

　　當其他城市還在糾結“道路主義”的時候，深圳卻敢于走在全國前面，足以體現深圳這座城市巨大的創新勇氣。

　　而這座城市的勇氣，就是深圳最大的精神資產，它鐫刻在每一位深圳人的身上。

　　來了，就是深圳人，來了就是“搞錢”。

　　搞錢需要勇氣，負債也需要勇氣。

　　說得更直白點，搞錢，就是負債；負債，也是為了搞錢。

　　搞錢和負債，看似兩件事，其實就是一件事，兩者并不沖突。

　　現在看來，這座最愛搞錢的城市，人均負債17.8萬，一點也不意外了。

　　這種固有的城市勇氣，也讓我更加堅信，深圳的資產永遠都是最好的標的物。

　　老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

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