在剛剛過去的兩會(huì)，住建部宣布了一個(gè)重磅消息：住宅層高標(biāo)準(zhǔn)將調(diào)整為不低于3米。

這次調(diào)整，是“好房子”首次被寫入政府工作報(bào)告，既蘊(yùn)含著居住理念的變革，也標(biāo)志著地產(chǎn)市場(chǎng)從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)型。

據(jù)住建部數(shù)據(jù)，超60%購房者將層高列為影響居住體驗(yàn)的重要因素。

即將出臺(tái)的新規(guī)范，意味著什么？又會(huì)給開發(fā)商和購房者帶來哪些影響？

Part.1

“層高”，并不等于“凈高”

很多人買房時(shí)，會(huì)誤以為 “層高”就是“凈高”，等收房測(cè)量時(shí)，才發(fā)現(xiàn)“買家秀”和“賣家秀”相差甚遠(yuǎn)。

實(shí)際上， “層高”和“凈高”是兩個(gè)概念。

層高，從字面上理解就是每一層的高度。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，層高是指“上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離”，包括保溫層和樓板厚度。簡單來說，層高不是從地板到天花板的高度，而是從地板到樓上地板高度。

而所謂室內(nèi)凈高，是人在空間中直觀感受到的尺度，指“樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離”。

這兩年，還流行“挑高”的說法，指層高較高的戶型，高度約在3.8~4.9米之間。

一般來說，凈高=層高-樓板厚度-裝修厚度，即凈高通常小于層高。比如層高3米，實(shí)際凈高在2.8米左右。

凈高很好測(cè)量，直接用卷尺就能測(cè)。層高則相對(duì)復(fù)雜，最靠譜的方法，是找到對(duì)應(yīng)的圖紙，看上面的標(biāo)注。如果沒有圖紙，也可以估算。一般樓板厚度（包括面層）為100-120毫米。

如果不知道這兩者的區(qū)別，就很容易被糊弄。個(gè)別售樓處的銷售，會(huì)用層高來代替凈高，混淆概念，導(dǎo)致客訴產(chǎn)生。

我國現(xiàn)在執(zhí)行的層高標(biāo)準(zhǔn)，是2011年版的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定“住宅層高宜為2.80米”。因?yàn)檫@份標(biāo)準(zhǔn)距今已較為久遠(yuǎn)，不再匹配人們的居住需要。2022年，中華人民共和國住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（征求意見稿），建議層高不應(yīng)低于3米。

除此以外，這份征求意見稿還提到了不少細(xì)節(jié)，比如：

臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40米，局部凈高不應(yīng)低于2.10米，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。

利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時(shí)，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10米。

廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20米。

廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低于1.90米，且不得影響門、窗扇開啟。

住建部此次提出要修訂住宅項(xiàng)目規(guī)范，是層高，而不是凈高。我們買房時(shí)《商品房買賣合同》中約定的，也是層高。

官方文件之所以按照層高來算，是因?yàn)椴煌瑯前搴穸炔煌⒎课萁ú牟煌瑑舾邥?huì)存在施工誤差，難以統(tǒng)一。

現(xiàn)行上海市工程建設(shè)規(guī)范《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：“住宅層高宜為2.80m，且不應(yīng)大于3.60m。”上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)表示，房屋供應(yīng)主體根據(jù)住宅產(chǎn)品的不同定位，制定具體的層高。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，2.8米是上海市住宅層高的最低要求，不過上海很多改善型項(xiàng)目的層高，基本都達(dá)到甚至超過了3米的標(biāo)準(zhǔn)，所以新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)它們的影響微乎其微。至于上海部分經(jīng)濟(jì)性和對(duì)節(jié)能要求高的項(xiàng)目，層高約在2.8米-2.85米之間，標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后影響較大。

上海部分在售/待售項(xiàng)目層高數(shù)據(jù)如下：

Part.2

層高提高后，會(huì)帶來哪些影響？

對(duì)購房者而言，層高從之前的2.8米，上升到3米，居住舒適度會(huì)明顯提升。

一方面，房屋的窗戶面積可以做得更大，室內(nèi)通風(fēng)、采光條件都能優(yōu)化。

另一方面，層高增加后也可以給室內(nèi)裝修和空間布局提供更多可能性，方便安裝智能化設(shè)備，進(jìn)行個(gè)性化裝修改造。但也有人擔(dān)心，“未來房子變高了，老破小會(huì)更難賣了。”

有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士指出，層高標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，以剛需、剛改項(xiàng)目為主的開發(fā)商也會(huì)面臨一定壓力。

以上海地區(qū)的項(xiàng)目為例，假設(shè)用地4萬平方米，限高60米，根據(jù)建筑防火規(guī)范要求，實(shí)際消防高度按54米控制。層高2.8米時(shí)，最高可建19層住宅，容積率約2.2。

如果把層高提至3米，最多只能建17層住宅，容積率會(huì)降至2.0左右。當(dāng)然，通過增加樓棟、減少間距等措施，可以保證容積率不降低，但在綠地率、建筑間距、通風(fēng)采光等方面會(huì)大打折扣。

另外，房屋建安成本也會(huì)增加。因?yàn)閷痈咴黾雍螅瑢?dǎo)致對(duì)應(yīng)混凝土和鋼筋用量增加。按行業(yè)慣例，層高每增加10厘米，造價(jià)約上漲3%。假設(shè)從2.8米增加至3米，增加20厘米，造價(jià)會(huì)增加6%。

以500萬元的房價(jià)來算，光層高這一項(xiàng)，成本就增加了30萬元。羊毛出在羊身上，這些成本都可能體現(xiàn)在未來的房價(jià)上。

當(dāng)然，層高也不是越高越好，過高會(huì)讓房子有空曠感，制冷和取暖支出水漲船高。地產(chǎn)專家田華提到：“住宅層高在3.1米到3.3米即可，改善型的大平層或者別墅類房子，層高不宜超過3.6米。層高過高會(huì)導(dǎo)致造價(jià)浪費(fèi)，不利于減少能耗，還可能出現(xiàn)人為增設(shè)夾層的問題，造成安全隱患。”

從行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展看，我國正從“住有所居”向“住有優(yōu)居”轉(zhuǎn)變，人們對(duì)房子的高度、溫度、濕度、凈度、亮度等指標(biāo)越來越關(guān)注，好房子是大勢(shì)所趨。

正如上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)所言，“此次調(diào)整對(duì)標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展新模式，也契合了好房子的建造標(biāo)準(zhǔn)。更高的層高，符合現(xiàn)代人的居住習(xí)慣和心理需求，是好房子舒適標(biāo)準(zhǔn)的重要體現(xiàn)。”