清朝最后一個宦官，忍痛“剁雞”后昏迷3天，醒來卻發現大清亡了，筆者無法想象到他心中的崩潰，只能默默說一句——“大人，你切的太晚，想進宮太遲了！”

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國資房企比民營房企牛逼在哪？想想“富二代”和“孤兒”的區別，一個在辦公司喝喝茶刷刷抖音毫無壓力，一個不拼命就要餓死，如果再具體一點——

近日，龍灣瑤溪南板塊一個名為“綠城·桂語青瀾”的新盤首開面世，雖然說是新盤，但其實項目早在2022年6月就已經被 溫州高新技術產業開發區投資建設開發有限公司、 浙建項目管理（杭州）有限公司 聯合拿地，距今已有近3年的時間。

如果按照正常的推盤節奏，其實桂語青瀾早就應該開盤，否則這么慢的進度不知道要虧多少錢，要是換做小一點的民營房企，都有可能被這個項目拖垮，但還好拿地的是兩家國企，背靠大樹倒也不慌，令人可惜的是，拖得太久，市場早已不是當初的樣子。

據溫州房管局公示，綠城·桂語青瀾（備案名： 青瀾軒 ）首開毛坯均價約1.63萬/㎡，公開優惠85折后，毛坯均價約1.39萬/㎡。

這個價格若是放在2022年，說不定真的能創出不錯的銷售成績，但放在現在就難說了，據朗兆數據研究院統計，2022年至2024年，龍灣新房明面上的成交價格跌去約14%，實際成交價還要算上開發商的折扣，如果按照當時普惠8折來算，實際房價跌幅要超過20%。

時至今日，這個數據可能還太保守，畢竟在2022年，蒲州的綠城·留香園“7.1折”都能引發轟動，而如今龍灣接近5-6.5折在售的盤都有出現，足以見得樓市相比前兩年更加萎靡。

而從土拍市場來看也是如此，從2022年開始，地方國企城投就已經是溫州土拍的成交支柱，尤其近兩年民營房企幾乎銷聲匿跡，絕大部分地塊皆是國資托底，各大板塊樓面價一跌再跌。

參考市場前后落差，如果綠城·桂語青瀾搶在兩年前就開盤，按照現在的售價，再與當時的市場均價相比，項目起碼少賣了以“億”為單位的貨值。

圖源朗兆數據研究院

私以為， 從當前市場行情來看， 綠城·桂語青瀾惠后 約1.39萬/㎡的毛坯均價還挺樂觀， 畢竟今時不同往日，如果項目想要維持正常的去化速度，或許還要對自己再狠一點。

為什么這么說？

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【是“龍地”還是“陰地”？】

再深入分析市場之前，先說一些關于綠城·桂語青瀾有意思的故事，項目雖然開盤較晚，但施工進度卻沒有停滯，甚至早在2023年10月就整盤封頂，如今面世就已經是準現房在售，品質“所見即所得”倒也是一大優勢。

而在建設期間，坊間有人流傳稱桂語青瀾是一宗“風水寶地”，其源頭在于項目毗鄰大羅山，有著所謂“龍王三太子駕祥云升天”的傳說，并且項目又與溫州龍頭企業“青山集團”的前身“青山特鋼”舊址僅一路之隔，因此被說是“沾染龍氣”。

關于這種說法，在項目前期的宣傳資料中也有隱晦提及——

項目前期宣傳資料

不過說到底，“風水”作為一種民俗文化，向來都是百家爭鳴，比如綠城·桂語青瀾位于大羅山的正北面，又在水心河的正南面，如果按照唐朝宰相李吉甫在其《元和郡縣志》中——“山之南，水之北，曰陽；山之北，水之南，曰陰”的說法來看，桂語青瀾南面是山、北面是水，那不是屬于妥妥的“雙陰之地”？

再比如，桂語青瀾正南面有著一座胡公廟，東南面還有一座覺善禪寺，兩者皆有香火供奉，如果按照部分民間流傳，住宅正南方若有廟宇，或會出現“災煞”；而東南方若有寺廟鎮壓，則可能影響氣脈走向。

說起來玄乎瘆人，但一座大山和兩座宗教建筑，真的能有這么嚴重的影響嗎？

因此，有關風水的說法，不管是“龍地”還是“陰地”亦或者是“災煞”，都毫無科學依據，不可盲目相信，更不能做為選房的依據。

真正從選房的角度考慮，樓盤南面如果存在高山——

一方面，山體可能會遮擋大量陽光，尤其在太陽高度角較低的冬季，山脈的陰影或許會長時間覆蓋樓盤的部分區域，且由于山脈阻隔，冷空氣會在山岳北麓（暨樓盤方位）堆積，再加上山體比熱容較小，夜間降溫迅速，樓盤周邊氣溫會快速向溫度更低的山體傳導熱量，居住環境相對于陰冷，這也許就是古人說“山北為陰地”的科學解釋。

大羅山水汽形成的煙霧繚繞|圖源才發傳媒

另一方面，溫州夏季盛行東南季風，南面山脈會阻礙季風進入，造成樓盤周邊的熱量以及水汽難以發散，并且山體在白天吸收大量太陽輻射后升溫，山中植物還會在蒸騰作用下產生大量水汽，再加上山體帶來的氣流閉塞，極為容易形成“熱島效應”，致使周邊居住環境悶熱潮濕。

尤其對于綠城·桂語青瀾而言，據天地圖測距，項目與大羅山脈的直線距離甚至只有百米左右，這么近的距離，不僅可能出現“冬陰冷、夏悶熱”的現象，而且大山所帶來的壓迫感更加明顯。

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言歸正傳，綠城·桂語青瀾的入市時機太晚，導致項目當前的售價定位非常艱難，當下溫州樓市的新盤競爭力無非是在“價格”以及“品質”上做文章，而桂語青瀾首先要面對的“強敵”，就是項目周邊的競品——南洋未來社區！

【競品強勢，壓迫感極大】

作為省級未來社區，南洋未來社區于2024年1月開盤，相比綠城·桂語青瀾領先足足一年多時間的先機優勢，尤其在以屬地客群為主的瑤溪南板塊，購房意愿較強的客群都已經被南洋未來社區不斷刷洗，剩余客群普遍存在觀望情緒極重、預算有限、眼界更高等問題，對于桂語青瀾而言成交難度較大。

南洋未來社區實拍

從產品來看，南洋未來社區面積段覆蓋89㎡-143㎡，且戶均享受約5%的空中花園面積贈送，相比普通住宅的同面積段產品得房率更高，而項目外立面采用“全鋁板+大玻璃+陽臺全封窗+首層局部石材”的改善型配置，在剛需市場認可度極強。

相比之下，綠城·桂語青瀾的面積段在89㎡-139㎡，與南洋未來社區客群高度重合，已經失了先機，而在配置方面，僅采用“部分鋁板線條+涂料”的外立面，這樣的外墻配置放在當前市場競爭力實屬一般。

如果考慮到周邊配套的成熟度，南洋未來社區的優勢更加明顯，不僅與S1線輕軌站近在咫尺，而且自帶約2.34萬平方米的九大場景；約4萬方即將招商的南洋商業水街、D綜合鄰里MALL；已動工的浙師大附屬南洋中學……豐富完善的配套對于購房者需而言相當加分。

南洋未來社區實拍

最后看價格方面，南洋未來社區明面上的毛坯均價約1.5萬/㎡，如果算上折扣、返現等優惠方案，再折算空中花園面積贈送，項目實際的購房成本約在1.35萬+/㎡左右，相比桂語青瀾惠后約1.39萬/㎡的毛坯均價而言，南洋未來社區的性價比更為明顯。

【板塊房價深跌，次新房壓價巨猛】

近幾年，溫州新房價格狂瀉，很大程度是由于“二手房、次新房降價倒逼”引起。

據安居客數據，目前綠城·桂語青瀾周邊住宅房價普遍較低，其中卓越維港（次新房）掛牌均價約1.45萬/㎡；祥生睿城（商品房）掛牌均價約1.5萬/㎡；鳳凰城（商品房）掛牌均價約1.2萬/㎡；瑤溪住宅區（安置房）掛牌均價約在7000-9000元/㎡。

另據屬地中介反饋，目前該區域的實際成交價格，一般在掛牌價的8折上下，以對比性較強的卓越維港為例，實際成交價約在1.1萬-1.3萬/㎡左右，價格相比綠城·桂語青瀾約1.39萬/㎡的惠后毛坯均價而言便宜許多，但整體成交量也依舊疲軟。

卓越維港實景|圖源卓越集團

【地價近乎腰斬，產品斷代】

當前溫州樓市絕大部分拿地較早的項目，或多或少都經歷過土拍市場的背刺，而在瑤溪板塊中，這種背刺更為慘烈，甚至能達到“掀桌子”的地步。

綠城·桂語青瀾于2022年拿地，當時樓面價高達約9000元/㎡，而在去年年底，桂語青瀾隔壁的【永強北片區瑤溪南單元12-G-03地塊】成功出讓，該地塊不僅屬于“第四代住宅”，還享受溫州“高品質住宅”標準加持，但成交樓面價僅約5120元/㎡，相比桂語青瀾拿地價格近乎腰斬！

此前，本平臺曾多次強調“第四代住宅”對于溫州市場前期產品的碾壓優勢，并且在成交樓面價差距極大的情況下，該地塊的價格預期擁有充分的遐想空間，更何況該地塊距離桂語青瀾太過相近，一旦入市就是殘酷的白刃戰，僅從先天條件來看，對于綠城·桂語青瀾而言極為不利。

不僅如此，2024年6月，曾推廣名為“翡翠半島”的【瑤溪南單元12-E-08地塊】在法拍市場低價成交，該項目在所有樓幢均已結頂的情況下，成交樓面價卻僅約5621元/㎡，低廉的樓面價和建設成本，足以讓該項目擁有寬裕的定價空間，如果接盤的開發商舍得讓利，無疑將對綠城·桂語青瀾產生較大威脅。

【浙南科技城新盤降價，板塊承壓巨大】

可以預見，未來瑤溪南區域內的新盤傾軋必然非常殘酷，但相比于板塊之間的碰撞而言，這種程度最多只能算是“小打小鬧”。

在龍灣大部分購房者眼中，置業的優先級綜合房價、板塊前景、城市界面、區域發展成都等方面，可以籠統按照“蒲州≈龍灣中心區＞浙南科技城＞永中＞瑤溪南＞其它”的排序，最后以自身條件不同進行選擇。

其中，瑤溪南處于這條置業鏈的末尾，板塊的去化支撐絕大部分來自于屬地客群，除去小部分因情懷置業的購房者外，有相當占比的購房者置業瑤溪南的原因，都是由于預算有限而沒有太多選擇。

然而，隨著樓市下行市場愈發低迷，龍灣整體房價出現明顯跌幅，其中浙南科技城由于近幾年供應量龐大，新房價格一路狂瀉，次新房價格也出現顯著回落，部分新盤房源價格甚至跌到與瑤溪南板塊相當。

目前，浙南科技城的云創未來社區、龍湖攬境、四季宸章等樓盤，有相當一部分房源的實際成交價已經跌至1.2萬-1.4萬/㎡，而在今年中旬就會有項目開始交付，到時候大量次新房撲入市場，板塊房價很可能將再次跌底。

另外有傳聞稱，浙南科技城某新盤將以5折左右打包轉讓，屆時重新定價后，可能還有不小的下降空間。

浙南科技城某新盤樣板間

無論是板塊前景、未來發展還是城市界面都要優于瑤溪南的浙南科技城，如今的新房價格卻與瑤溪南相差不大，這無疑解放了相當一部分因為預算有限而無法進階浙南科技城板塊的屬地購房者。

綜合區域競品、周邊二手市場、地價腰斬、板塊虹吸等多方面考慮，私以為，位于瑤溪南的綠城·桂語青瀾如果想要正常去化，毛坯均價應該在1.2萬/㎡左右才算中規中矩。

要是想銷售流速快一點，毛坯均價設置在1-1.1萬/㎡的價格，可能還能在當下的瑤溪南市場快速分一杯羹，否則一旦拖到樓面積更低的“第四代住宅”入市，或者傳聞中的浙南科技城新盤5-6折價格入市，到那時候整盤將近900套的體量，毛坯均價1萬/㎡都未必擋得住。

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其實從某種程度來說，“國企兜底土拍市場”的策略真的很難適應當下的市場。

為什么說“窮人家的孩子早當家”？綠城·桂語青瀾就是個明顯的例子，如果換做民企，項目根本拖不起這么久，而根據近幾年的樓市行情，如果項目早兩年開盤，肯定能比如今的售價每平方要多賣幾千塊。

這算不算虧損？筆者不好說，但這筆帳總是要有人算，近段時間溫州接連出現國企退地，甚至部分國企僅在土地出讓金這一項就血虧超2億，出現這種跡象，就已經說明僅靠地方國企和城投已經無法托底溫州樓市，真正的出路還需要在市場上尋找，與其想著找哪家單位救急，不如趁著今年溫州土拍尚未開始，多想想辦法如何讓本地民營房企和品牌房企參與拿地。

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