裁判要旨

1.違約行為認(rèn)定問題。行政機(jī)關(guān)交付的安置房面積不符合補(bǔ)償協(xié)議約定，其行為屬于未能全面履行協(xié)議，構(gòu)成了違約。在行政機(jī)關(guān)交付的安置房面積與協(xié)議約定面積的誤差比較小，且當(dāng)事人未對(duì)房屋質(zhì)量問題提出異議，也無證據(jù)證明房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或存在其他嚴(yán)重影響正常使用的情況，當(dāng)事人主張行政機(jī)關(guān)的履約行為構(gòu)成根本性違約與事實(shí)不符。

2.違約責(zé)任承擔(dān)問題。行政機(jī)關(guān)存在違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。法院以案涉小區(qū)門市房已成交價(jià)格作為參照，酌定房屋面積差價(jià)和損失補(bǔ)償數(shù)額，并無明顯不當(dāng)。當(dāng)事人拒絕受領(lǐng)行政機(jī)關(guān)交付安置房行為，其主張的租賃收益等損失系其自行擴(kuò)大的損失，不應(yīng)由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。

案例詳情

中華人民共和國最高人民法院

行 政 裁 定 書

（2019）最高法行申10357號(hào)

再審申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）：商麗莉，女，1972年8月1日出生，漢族，住吉林省遼源市龍山區(qū)。

被申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人）：吉林省遼源市龍山區(qū)人民政府。住所地：吉林省遼源市龍山區(qū)遼河大路139號(hào)。

法定代表人:李**飛，該區(qū)人民政府區(qū)長。

第三人：吉林省遼源中興建設(shè)有限公司。住所地：吉林省遼源市龍山區(qū)福鎮(zhèn)大街。

法定代表人：劉學(xué)峰，該公司總經(jīng)理。

再審申請(qǐng)人商麗莉因訴吉林省遼源市龍山區(qū)人民政府（以下簡稱龍山區(qū)政府）房屋征收補(bǔ)償協(xié)議一案，不服吉林省高級(jí)人民法院（以下簡稱二審法院）（2019）吉行終4號(hào)行政判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹阂婪ㄓ蓪徟袉T梁鳳云、審判員張艷、審判員張劍組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

商麗莉向吉林省遼源市中級(jí)人民法院（以下簡稱一審法院）提起行政訴訟，請(qǐng)求龍山區(qū)政府繼續(xù)履行《遼源市國有土地上房屋征收工企戶貨幣補(bǔ)償協(xié)議書》（以下簡稱《補(bǔ)償協(xié)議》）并賠償其租賃收益損失40萬元。

一審法院查明：2013年1月26日，商麗莉與龍山區(qū)政府設(shè)立的房屋征收辦公室(以下簡稱征收辦)簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》，約定：1.(征收辦向商麗莉支付)租賃收益每年10萬元，一次性支付叁年(即2013年1月26日至2016年1月26日)總計(jì)30萬元整；2.經(jīng)與開發(fā)商協(xié)商同意，商麗莉原房屋產(chǎn)權(quán)面積為105.99平方米(有照房屋面積)+8平方米＝113.99平方米，原地原面積回遷，回遷時(shí)保障門臉寬度約5.3米左右，樓房南北長度約23.5米左右，回遷房屋面積超過原面積113.99平方米時(shí)，商麗莉不負(fù)責(zé)任何費(fèi)用(所超面積全部屬于贈(zèng)送)。現(xiàn)在交付的房屋坐落于頤和上書園C座137號(hào)（以下簡稱137號(hào)房），面積是113.16平方米，比原回遷面積小0.83平方米。其中，北面門臉寬4.45米，南面門臉寬4.65樓，南北長度27.12米，房屋內(nèi)東西位置占有樓體公共設(shè)施的面積。

一審法院認(rèn)為：本案被訴行政行為是龍山區(qū)政府履行涉案行政協(xié)議的行為。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)(含3％)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人。”本案中，龍山區(qū)政府交付給商麗莉的房屋，面積小于合同約定面積，面積誤差比為0.73％，在3％以內(nèi)，符合上述規(guī)定，該0.83平方米誤差的房價(jià)款及利息應(yīng)當(dāng)返還給商麗莉。房價(jià)款以商麗莉主張的每平方米3.88萬元計(jì)算，共計(jì)3.2204萬元。該房北面門臉寬與《補(bǔ)償協(xié)議》差0.85米，但增設(shè)了南面門臉，實(shí)現(xiàn)了雙方協(xié)議的目的。綜上，商麗莉與龍山區(qū)政府簽訂的《補(bǔ)償協(xié)議》合法有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，商麗莉拒絕回遷的理由不能成立，損失自負(fù)。故商麗莉的訴訟主張，不予支持。一審法院于2018年9月29日作出（2018）吉04行初14號(hào)行政判決：一、遼源市龍山區(qū)人民政府于本判決生效后將頤和上書園C座137號(hào)房屋交付商麗莉并返還商麗莉3.2204萬元及相應(yīng)利息。利息自2016年1月27日起至實(shí)際給付之日止，按照中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算。二、駁回商麗莉的其他訴訟請(qǐng)求。

商麗莉不服，向二審法院提起上訴，請(qǐng)求撤銷一審判決或改判支持其一審訴訟請(qǐng)求。二審法院認(rèn)可一審法院查明的事實(shí)。

二審法院認(rèn)為：本案中，商麗莉的訴訟請(qǐng)求是要求龍山區(qū)政府繼續(xù)履行《補(bǔ)償協(xié)議》向其交付符合約定面積的原址回遷商業(yè)用房，給付租賃收益損失40萬元，故其提起的是履責(zé)之訴。在二審上訴理由中商麗莉稱，龍山區(qū)政府交付的137號(hào)房不符合《補(bǔ)償協(xié)議》中的各項(xiàng)約定，不能實(shí)現(xiàn)合同目的，已構(gòu)成根本違約，而構(gòu)成根本違約的情形下，其應(yīng)當(dāng)主張解除合同，故商麗莉的訴訟請(qǐng)求與上訴理由二者存在矛盾。

(一)關(guān)于龍山區(qū)政府交付的137號(hào)房是否構(gòu)成根本違約問題。2013年1月26日的《補(bǔ)償協(xié)議》系雙方在自愿、協(xié)商一致的情況下簽訂，符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，協(xié)議內(nèi)容不違反法律法規(guī)及規(guī)章等規(guī)范性文件的強(qiáng)制性規(guī)定，該《補(bǔ)償協(xié)議》合法有效，雙方都有義務(wù)依照約定履行。當(dāng)時(shí)有效的《最高人民法院關(guān)于適用 <中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第十四條規(guī)定:“人民法院審查行政機(jī)關(guān)是否依法履行、按照約定履行協(xié)議或者單方變更、解除協(xié)議是否合法，在適用行政法律規(guī)范的同時(shí)，可以適用不違反行政法和行政訴訟強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律規(guī)范。”本案中，《補(bǔ)償協(xié)議》中關(guān)于商麗莉有照房屋的面積已經(jīng)有明確約定即“105.99平方米+8平方米＝113.99平方米”且該《補(bǔ)償協(xié)議》中約定“回遷房屋面積超過原面積113.99平方米時(shí)，乙方（商麗莉）不負(fù)責(zé)任何費(fèi)用”，故可以認(rèn)定商麗莉在簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》時(shí)對(duì)其回遷房屋面積113.99平方米是認(rèn)可的，《補(bǔ)償協(xié)議》中關(guān)于“回遷時(shí)保障門臉寬度5.3米左右，樓房南北長度約23.5米左右”的約定，系對(duì)回遷房屋門臉及長度的大致約定，而非對(duì)回遷房屋面積的約定。商麗莉稱原回遷房屋的面積為5.3米乘以23.5米等于124.55平方米，沒有事實(shí)依據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、第十三條、第十四條的規(guī)定，龍山區(qū)政府交付的137號(hào)房面積為113.16平方米與《補(bǔ)償協(xié)議》約定的113.99平方米面積差為0.83平方米，面積誤差比絕對(duì)值未超過3％，且無證據(jù)證明該房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，故商麗莉認(rèn)為龍山區(qū)政府交付137號(hào)房構(gòu)成根本違約的主張不成立。<>

(二)關(guān)于龍山區(qū)政府是否按照約定履行《補(bǔ)償協(xié)議》問題。《中華人民共和國行政訴訟法》第七十八條規(guī)定:“被告不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除本法第十二條第一款第十一項(xiàng)規(guī)定的協(xié)議，人民法院判決被告承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等責(zé)任。”2013年1月26日，龍山區(qū)政府與商麗莉簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》時(shí)并未附有戶型圖，系對(duì)戶型約定不明，現(xiàn)有證據(jù)無法認(rèn)定龍山區(qū)政府交付的137號(hào)房與《補(bǔ)償協(xié)議》簽訂時(shí)約定的戶型不符。在國有土地上房屋征收中，回遷房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)以絕大多數(shù)回遷戶的房屋面積及需求為準(zhǔn)，而非針對(duì)某一人的需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。龍山區(qū)政府在與被拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)向被拆遷人出示規(guī)劃設(shè)計(jì)圖。在沒有規(guī)劃設(shè)計(jì)圖的情況下，龍山區(qū)政府即在簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》時(shí)與商麗莉?qū)ζ浠剡w房的門臉寬度及房屋長度進(jìn)行約定，該約定缺乏履行的現(xiàn)實(shí)可能性。且在2013年7月規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙出來后，龍山區(qū)政府未及時(shí)與商麗莉協(xié)商調(diào)整安置補(bǔ)償問題，導(dǎo)致交付房屋時(shí)發(fā)生爭議。龍山區(qū)政府交付的137號(hào)房的北面門臉寬4.45米，南面門臉寬4.65米，南北長度27.12米，與協(xié)議中“回遷時(shí)保障門臉寬度約5.3米左右，樓房南北長度約23.5米左右”的約定相比，存在一定誤差，該誤差雖不能導(dǎo)致房屋無法使用，但案涉房屋系門市房，其門臉寬度對(duì)于門市房的實(shí)際價(jià)值具有一定影響，故龍山區(qū)政府的履約行為存在瑕疵，并在一定程度上給商麗莉的補(bǔ)償利益造成損失。龍山區(qū)政府交付的137號(hào)房與《補(bǔ)償協(xié)議》約定不符，在沒有符合約定的房屋且雙方未對(duì)違約金進(jìn)行約定的情況下，龍山區(qū)政府應(yīng)當(dāng)采取補(bǔ)救措施，給子商麗莉適當(dāng)補(bǔ)償以彌補(bǔ)其損失。一審法院僅以商麗莉主張的38800元作為每平方米房屋的價(jià)格，證據(jù)不足。參照案涉頤和上書園小區(qū)門市房已成交房屋的銷售合同記載價(jià)格，二審法院酌定137號(hào)房的價(jià)格為每平方米36000元，并以此價(jià)格作為計(jì)算房屋面積差價(jià)和補(bǔ)償金額的標(biāo)準(zhǔn)。137號(hào)房的面積為113.16平方米，與約定面積差0.83平方米，龍山區(qū)政府應(yīng)當(dāng)給付商麗莉房屋面積差價(jià)29880元，137號(hào)房總房款為4073760元，二審法院酌定龍山區(qū)政府按照總房款10％的比例給付貨幣補(bǔ)償。

(三)關(guān)于商麗莉主張的租賃收益損失40萬元問題。本案中，龍山區(qū)政府已按約定時(shí)間交付回遷安置房屋137號(hào)房，但商麗莉拒絕接受。根據(jù)前述法律規(guī)定，在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用這兩種情形下，購房者可以拒絕收房。現(xiàn)龍山區(qū)政府交付的137號(hào)房并不存在上述情形，商麗莉拒絕收房沒有事實(shí)及法律依據(jù)，故龍山區(qū)政府不存在延遲交付房屋的行為，對(duì)商麗莉拒絕收房導(dǎo)致的收益損失不予支持。二審法院于2019年4月24日作出（2019）吉行終4號(hào)行政判決：一、撤銷遼源市中級(jí)人民法院作出的（2018）吉04行初14號(hào)行政判決；二、遼源市龍山區(qū)人民政府在本判決生效后十五日內(nèi)向商麗莉給付房屋面積差價(jià)人民幣29880元及利息。利息自2016年1月27日起至實(shí)際給付之日止，按照中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算;三、遼源市龍山區(qū)人民政府在本判決生效后十五日內(nèi)給付商麗莉人民幣407376元;四、駁回商麗莉其他訴訟請(qǐng)求。

商麗莉不服，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彛?qǐng)求撤銷一、二審判決；判決龍山區(qū)政府繼續(xù)履行《補(bǔ)償協(xié)議》，如無法履行則賠償其損失及租賃收益損失40萬元。主要的事實(shí)與理由為：一是其一審訴訟請(qǐng)求與二審上訴理由并不矛盾。二是龍山區(qū)政府交付的137號(hào)房屋與《補(bǔ)償協(xié)議》嚴(yán)重不符，構(gòu)成根本性違約，應(yīng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

本院認(rèn)為：本案的爭議焦點(diǎn)為龍山區(qū)政府的履約行為是否構(gòu)成根本性違約及二審法院確定的損失數(shù)額是否合理。

關(guān)于龍山區(qū)的履約行為是否構(gòu)成根本性違約問題。龍山區(qū)政府交付給商麗莉的137號(hào)房面積為113.16平方米，小于雙方簽訂的《補(bǔ)償協(xié)議》中約定的面積；且該房北面門臉寬4.45米，南面門臉寬4.65米，南北長度27.12米，與《補(bǔ)償協(xié)議》中約定的“保障門臉寬度約5.3米左右，南北長度約23.5米”的條款不符。案涉房屋系商用門市房，其面積大小、門臉寬窄等因素對(duì)其商用價(jià)值均有一定影響。因此，龍山區(qū)政府交付137號(hào)房的行為未能全面履行協(xié)議，構(gòu)成了違約。《中華人民共和國合同法》第一百二十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。”《補(bǔ)償協(xié)議》中關(guān)于137號(hào)房面積的約定為：“商麗莉原房屋產(chǎn)權(quán)面積為105.99平方米(有照房屋面積)+8平方米＝113.99平方米……回遷房屋面積超過原面積113.99平方米時(shí)，商麗莉不負(fù)責(zé)任何費(fèi)用(所超面積全部屬于贈(zèng)送)”。按照合同語境可以認(rèn)定雙方在簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》時(shí)對(duì)回遷房屋面積的預(yù)期是113.99平方米。該協(xié)議中約定的“門臉寬度約5.3米、南北長度約23.5米”，均為大致約定，且門市房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)各異，僅以門臉寬度和南北長度確定面積與實(shí)際不符。因此，商麗莉提出的房屋面積應(yīng)當(dāng)為124.55平方米（即5.3米乘以23.5米）沒有事實(shí)依據(jù)。在龍山區(qū)政府交付的137號(hào)房面積與協(xié)議約定面積的誤差比絕對(duì)值未超出3%，且商麗莉未對(duì)房屋質(zhì)量問題提出異議，也無證據(jù)證明案涉房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或存在其他嚴(yán)重影響正常使用的情況，商麗莉主張龍山區(qū)政府的履約行為構(gòu)成根本性違約與事實(shí)不符。

關(guān)于二審法院確定的損失數(shù)額是否合理問題。《中華人民共和國行政訴訟法》第七十八條規(guī)定：“被告不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除本法第十二條第一款第十一項(xiàng)規(guī)定的協(xié)議，人民法院判決被告承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等責(zé)任。”龍山區(qū)政府存在違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。二審法院以案涉小區(qū)門市房已成交價(jià)格作為參照，酌定房屋面積差價(jià)和損失補(bǔ)償數(shù)額，并無明顯不當(dāng)。商麗莉拒絕受領(lǐng)龍山區(qū)政府交付137號(hào)房行為，其主張的租賃收益等損失系其自行擴(kuò)大的損失，不應(yīng)由龍山區(qū)政府承擔(dān)賠償責(zé)任。

綜上，商麗莉的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條規(guī)定的情形。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一百一十六條第二款之規(guī)定，裁定如下：

駁回再審申請(qǐng)人商麗莉的再審申請(qǐng)。

審判長　　梁鳳云

審判員　　張　艷

審判員　　張　劍

二〇一九年九月二十五日

法官助理 趙 瑞

書記員 吳 冉

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