裁判要旨

1.違約行為認定問題。行政機關交付的安置房面積不符合補償協議約定，其行為屬于未能全面履行協議，構成了違約。在行政機關交付的安置房面積與協議約定面積的誤差比較小，且當事人未對房屋質量問題提出異議，也無證據證明房屋主體結構質量不合格或存在其他嚴重影響正常使用的情況，當事人主張行政機關的履約行為構成根本性違約與事實不符。

2.違約責任承擔問題。行政機關存在違約行為，應承擔違約責任。法院以案涉小區門市房已成交價格作為參照，酌定房屋面積差價和損失補償數額，并無明顯不當。當事人拒絕受領行政機關交付安置房行為，其主張的租賃收益等損失系其自行擴大的損失，不應由行政機關承擔賠償責任。

案例詳情

中華人民共和國最高人民法院

行 政 裁 定 書

（2019）最高法行申10357號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：商麗莉，女，1972年8月1日出生，漢族，住吉林省遼源市龍山區。

被申請人（一審被告、二審上訴人）：吉林省遼源市龍山區人民政府。住所地：吉林省遼源市龍山區遼河大路139號。

法定代表人:李**飛，該區人民政府區長。

第三人：吉林省遼源中興建設有限公司。住所地：吉林省遼源市龍山區福鎮大街。

法定代表人：劉學峰，該公司總經理。

再審申請人商麗莉因訴吉林省遼源市龍山區人民政府（以下簡稱龍山區政府）房屋征收補償協議一案，不服吉林省高級人民法院（以下簡稱二審法院）（2019）吉行終4號行政判決，向本院申請再審。本院依法由審判員梁鳳云、審判員張艷、審判員張劍組成合議庭，對本案進行了審查，現已審查終結。

商麗莉向吉林省遼源市中級人民法院（以下簡稱一審法院）提起行政訴訟，請求龍山區政府繼續履行《遼源市國有土地上房屋征收工企戶貨幣補償協議書》（以下簡稱《補償協議》）并賠償其租賃收益損失40萬元。

一審法院查明：2013年1月26日，商麗莉與龍山區政府設立的房屋征收辦公室(以下簡稱征收辦)簽訂《補償協議》，約定：1.(征收辦向商麗莉支付)租賃收益每年10萬元，一次性支付叁年(即2013年1月26日至2016年1月26日)總計30萬元整；2.經與開發商協商同意，商麗莉原房屋產權面積為105.99平方米(有照房屋面積)+8平方米＝113.99平方米，原地原面積回遷，回遷時保障門臉寬度約5.3米左右，樓房南北長度約23.5米左右，回遷房屋面積超過原面積113.99平方米時，商麗莉不負責任何費用(所超面積全部屬于贈送)。現在交付的房屋坐落于頤和上書園C座137號（以下簡稱137號房），面積是113.16平方米，比原回遷面積小0.83平方米。其中，北面門臉寬4.45米，南面門臉寬4.65樓，南北長度27.12米，房屋內東西位置占有樓體公共設施的面積。

一審法院認為：本案被訴行政行為是龍山區政府履行涉案行政協議的行為。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(含3％)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人。”本案中，龍山區政府交付給商麗莉的房屋，面積小于合同約定面積，面積誤差比為0.73％，在3％以內，符合上述規定，該0.83平方米誤差的房價款及利息應當返還給商麗莉。房價款以商麗莉主張的每平方米3.88萬元計算，共計3.2204萬元。該房北面門臉寬與《補償協議》差0.85米，但增設了南面門臉，實現了雙方協議的目的。綜上，商麗莉與龍山區政府簽訂的《補償協議》合法有效，應當繼續履行，商麗莉拒絕回遷的理由不能成立，損失自負。故商麗莉的訴訟主張，不予支持。一審法院于2018年9月29日作出（2018）吉04行初14號行政判決：一、遼源市龍山區人民政府于本判決生效后將頤和上書園C座137號房屋交付商麗莉并返還商麗莉3.2204萬元及相應利息。利息自2016年1月27日起至實際給付之日止，按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算。二、駁回商麗莉的其他訴訟請求。

商麗莉不服，向二審法院提起上訴，請求撤銷一審判決或改判支持其一審訴訟請求。二審法院認可一審法院查明的事實。

二審法院認為：本案中，商麗莉的訴訟請求是要求龍山區政府繼續履行《補償協議》向其交付符合約定面積的原址回遷商業用房，給付租賃收益損失40萬元，故其提起的是履責之訴。在二審上訴理由中商麗莉稱，龍山區政府交付的137號房不符合《補償協議》中的各項約定，不能實現合同目的，已構成根本違約，而構成根本違約的情形下，其應當主張解除合同，故商麗莉的訴訟請求與上訴理由二者存在矛盾。

(一)關于龍山區政府交付的137號房是否構成根本違約問題。2013年1月26日的《補償協議》系雙方在自愿、協商一致的情況下簽訂，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定，協議內容不違反法律法規及規章等規范性文件的強制性規定，該《補償協議》合法有效，雙方都有義務依照約定履行。當時有效的《最高人民法院關于適用 <中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第十四條規定:“人民法院審查行政機關是否依法履行、按照約定履行協議或者單方變更、解除協議是否合法，在適用行政法律規范的同時，可以適用不違反行政法和行政訴訟強制性規定的民事法律規范。”本案中，《補償協議》中關于商麗莉有照房屋的面積已經有明確約定即“105.99平方米+8平方米＝113.99平方米”且該《補償協議》中約定“回遷房屋面積超過原面積113.99平方米時，乙方（商麗莉）不負責任何費用”，故可以認定商麗莉在簽訂《補償協議》時對其回遷房屋面積113.99平方米是認可的，《補償協議》中關于“回遷時保障門臉寬度5.3米左右，樓房南北長度約23.5米左右”的約定，系對回遷房屋門臉及長度的大致約定，而非對回遷房屋面積的約定。商麗莉稱原回遷房屋的面積為5.3米乘以23.5米等于124.55平方米，沒有事實依據。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、第十三條、第十四條的規定，龍山區政府交付的137號房面積為113.16平方米與《補償協議》約定的113.99平方米面積差為0.83平方米，面積誤差比絕對值未超過3％，且無證據證明該房屋主體結構質量不合格或房屋存在質量問題嚴重影響正常居住使用，故商麗莉認為龍山區政府交付137號房構成根本違約的主張不成立。<>

(二)關于龍山區政府是否按照約定履行《補償協議》問題。《中華人民共和國行政訴訟法》第七十八條規定:“被告不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除本法第十二條第一款第十一項規定的協議，人民法院判決被告承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等責任。”2013年1月26日，龍山區政府與商麗莉簽訂《補償協議》時并未附有戶型圖，系對戶型約定不明，現有證據無法認定龍山區政府交付的137號房與《補償協議》簽訂時約定的戶型不符。在國有土地上房屋征收中，回遷房屋的規劃設計應以絕大多數回遷戶的房屋面積及需求為準，而非針對某一人的需求進行規劃設計。龍山區政府在與被拆遷人簽訂安置補償協議時應當向被拆遷人出示規劃設計圖。在沒有規劃設計圖的情況下，龍山區政府即在簽訂《補償協議》時與商麗莉對其回遷房的門臉寬度及房屋長度進行約定，該約定缺乏履行的現實可能性。且在2013年7月規劃設計圖紙出來后，龍山區政府未及時與商麗莉協商調整安置補償問題，導致交付房屋時發生爭議。龍山區政府交付的137號房的北面門臉寬4.45米，南面門臉寬4.65米，南北長度27.12米，與協議中“回遷時保障門臉寬度約5.3米左右，樓房南北長度約23.5米左右”的約定相比，存在一定誤差，該誤差雖不能導致房屋無法使用，但案涉房屋系門市房，其門臉寬度對于門市房的實際價值具有一定影響，故龍山區政府的履約行為存在瑕疵，并在一定程度上給商麗莉的補償利益造成損失。龍山區政府交付的137號房與《補償協議》約定不符，在沒有符合約定的房屋且雙方未對違約金進行約定的情況下，龍山區政府應當采取補救措施，給子商麗莉適當補償以彌補其損失。一審法院僅以商麗莉主張的38800元作為每平方米房屋的價格，證據不足。參照案涉頤和上書園小區門市房已成交房屋的銷售合同記載價格，二審法院酌定137號房的價格為每平方米36000元，并以此價格作為計算房屋面積差價和補償金額的標準。137號房的面積為113.16平方米，與約定面積差0.83平方米，龍山區政府應當給付商麗莉房屋面積差價29880元，137號房總房款為4073760元，二審法院酌定龍山區政府按照總房款10％的比例給付貨幣補償。

(三)關于商麗莉主張的租賃收益損失40萬元問題。本案中，龍山區政府已按約定時間交付回遷安置房屋137號房，但商麗莉拒絕接受。根據前述法律規定，在房屋主體結構質量不合格或房屋存在質量問題嚴重影響正常居住使用這兩種情形下，購房者可以拒絕收房。現龍山區政府交付的137號房并不存在上述情形，商麗莉拒絕收房沒有事實及法律依據，故龍山區政府不存在延遲交付房屋的行為，對商麗莉拒絕收房導致的收益損失不予支持。二審法院于2019年4月24日作出（2019）吉行終4號行政判決：一、撤銷遼源市中級人民法院作出的（2018）吉04行初14號行政判決；二、遼源市龍山區人民政府在本判決生效后十五日內向商麗莉給付房屋面積差價人民幣29880元及利息。利息自2016年1月27日起至實際給付之日止，按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算;三、遼源市龍山區人民政府在本判決生效后十五日內給付商麗莉人民幣407376元;四、駁回商麗莉其他訴訟請求。

商麗莉不服，向本院申請再審，請求撤銷一、二審判決；判決龍山區政府繼續履行《補償協議》，如無法履行則賠償其損失及租賃收益損失40萬元。主要的事實與理由為：一是其一審訴訟請求與二審上訴理由并不矛盾。二是龍山區政府交付的137號房屋與《補償協議》嚴重不符，構成根本性違約，應承擔賠償損失的責任。

本院認為：本案的爭議焦點為龍山區政府的履約行為是否構成根本性違約及二審法院確定的損失數額是否合理。

關于龍山區的履約行為是否構成根本性違約問題。龍山區政府交付給商麗莉的137號房面積為113.16平方米，小于雙方簽訂的《補償協議》中約定的面積；且該房北面門臉寬4.45米，南面門臉寬4.65米，南北長度27.12米，與《補償協議》中約定的“保障門臉寬度約5.3米左右，南北長度約23.5米”的條款不符。案涉房屋系商用門市房，其面積大小、門臉寬窄等因素對其商用價值均有一定影響。因此，龍山區政府交付137號房的行為未能全面履行協議，構成了違約。《中華人民共和國合同法》第一百二十五條規定：“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。”《補償協議》中關于137號房面積的約定為：“商麗莉原房屋產權面積為105.99平方米(有照房屋面積)+8平方米＝113.99平方米……回遷房屋面積超過原面積113.99平方米時，商麗莉不負責任何費用(所超面積全部屬于贈送)”。按照合同語境可以認定雙方在簽訂《補償協議》時對回遷房屋面積的預期是113.99平方米。該協議中約定的“門臉寬度約5.3米、南北長度約23.5米”，均為大致約定，且門市房屋內部結構各異，僅以門臉寬度和南北長度確定面積與實際不符。因此，商麗莉提出的房屋面積應當為124.55平方米（即5.3米乘以23.5米）沒有事實依據。在龍山區政府交付的137號房面積與協議約定面積的誤差比絕對值未超出3%，且商麗莉未對房屋質量問題提出異議，也無證據證明案涉房屋主體結構質量不合格或存在其他嚴重影響正常使用的情況，商麗莉主張龍山區政府的履約行為構成根本性違約與事實不符。

關于二審法院確定的損失數額是否合理問題。《中華人民共和國行政訴訟法》第七十八條規定：“被告不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除本法第十二條第一款第十一項規定的協議，人民法院判決被告承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等責任。”龍山區政府存在違約行為，應承擔違約責任。二審法院以案涉小區門市房已成交價格作為參照，酌定房屋面積差價和損失補償數額，并無明顯不當。商麗莉拒絕受領龍山區政府交付137號房行為，其主張的租賃收益等損失系其自行擴大的損失，不應由龍山區政府承擔賠償責任。

綜上，商麗莉的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條規定的情形。依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一百一十六條第二款之規定，裁定如下：

駁回再審申請人商麗莉的再審申請。

審判長　　梁鳳云

審判員　　張　艷

審判員　　張　劍

二〇一九年九月二十五日

法官助理 趙 瑞

書記員 吳 冉

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