原創 劉博團隊

上海易居房地產研究院長丁祖昱，今天在公眾號上發布了一篇題為《從“一棟難求”到“鮮有問津”，老洋房走下“神壇”？》的深度調查，揭示了上海老洋房如今的尷尬。

尷尬主要體現在：租金和售價都出現了大幅下滑。

下圖是文章列舉的部分老洋房的叫價和成交情況，可以看到，降幅大多超過了25%。

1套原來報價1.5億的老洋房，在降價到9800萬之后成交；另外一套原來叫價4億元的老洋房，如今報價2.78億元，降了1.22億元。

上海老洋房雖然很多，但經過了計劃經濟年代的“產權洗禮”，目前產權清晰、可以自由上市買賣、租賃的，面積較大的，不過幾百棟（套）。

有關注老洋房業務的中介就表示：在他從業的十幾年中，見到和聽到的買賣成交量，每年基本都在個位數。

CRIC城市租售系統數據則顯示，2024年全年掛牌的老洋房，面積在100平方米以上的戶型，只有126套。

所以，老洋房在上海是“神一樣”的存在，非常小眾，價格昂貴。往往出來一套，很快就能賣出或者租出去。

但如今卻出現了批量掛牌出租、出售的現象，接盤人卻非常難找。

這跟上海1年多來的豪宅市場，形成了鮮明的對比。

2024年上海均價10萬元/平方米的豪宅盤有17個實現“日光”。2024年，全國一共賣出了總價3000萬以上的新建商品住宅4307套，上海就獨占了60.4%；去年，全國3000萬以上二手住宅成交了1477套，上海獨占了43%。

上海新房、次新房豪宅的火爆，跟老洋房的崩盤同時發生，這種怪現象是如何產生的？

原因大概有以下幾個：

第一，上海對外資的吸引力有所下降，尚未完全恢復到疫情之前。

外資企業投資中國主要有兩個“入口”，一個是香港，另外一個就是上海。而上海吸引的外資，有65%左右是通過香港“轉口”的。

當一家跨國公司準備設立中國區總部、面向內地開展業務的時候，有三分之二的幾率選上海。

所以，上海一直都是外企之都。外企可能把工廠放在蘇州、東莞、寧波，但區域總部往往選上海。

跨國公司往往給中高級職員提供高額的住房補貼，鼓勵你在當地租房而不是買房。一般來說，如果你買了房子，公司就會取消住房補貼。

所以上海高檔住房租賃市場，老外占比非常高。以90年代紅極一時的“芝大廈”為例，當時住戶基本上都是老外，為了服務好他們，管理處一度聘用了9個國家的員工，提供各種語言服務。至今，這個有點過氣了的“老網紅”，仍然每平米每月管理費30元。

上海數量不多老洋房，此前的租戶往往就是跨國公司的高管，每月租金動輒10到20萬元人民幣，但他們全額報銷，根本不在乎價格。

上圖來自上海統計局，可以看到，去年全年上海實際利用外資同比下降了26.6%。

今年1月，又同比下降了10.3%。

去年中國出臺了一系列單邊免簽證和支付便利措施，來華外國人大幅反彈。但這些人多是游客，而不是長期來華工作的商務人士。

第二，網紅工作室、設計類企業收入普遍下滑。

上述兩類企業非常喜歡租老洋房，因為老洋房自帶流量，可以彰顯公司的網紅氣質、設計感、文化內涵。過去兩年，這些企業收入普遍下降，很難撐住每月10到20萬的租金。

第三，風貌別墅、新一代豪宅跟老洋房爭奪頂級買家。

上海過去1年多豪宅市場的火爆，分流了老洋房的潛在客戶。比如上海在核心區搞了很多低密度舊改項目，產品以石庫門風格的聯排別墅為主，也就是所謂的風貌別墅。下圖是部分項目的位置示意：

這些聯排別墅上證面積大多在200到300平方米，但有比較多的贈送，比如地下室、天臺、花園等。其發售單價往往在每平米20萬以上，總價在大幾千萬到1億左右。

這些鋪天蓋地的風貌別墅，收割了很多頂級買家。此外，過去1年多上海大平層豪宅也賣得非常好，其中有很多總價5000萬元以上的產品。

老洋房雖然逼格高，但總價動輒上億，主體結構、外觀不能更改，戶型偏舊，還可能返潮、漏雨。再加上歷史悠久，不知道房子里發生過什么故事，受眾群體比較狹窄。一旦出現集中拋售，市場往往無力承接。有點類似小盤高價、超低成交量的莊股。

第四，上海頂級商務活動減少，也間接影響老洋房這種奢侈品的估值。

中國有三大頂級商務活動中心城市——北、上、港。過去幾年，它們的住宿餐飲業，以及社會消費品零售總額都增長乏力，甚至大幅下滑。

出現這種局面的重要原因，是頂級的商務活動減少了。外國商人、外地商人到北上港一擲千金消費的情況減少了。

下圖是2024年上海的消費數據，下滑非常明顯。

上海住宿餐飲業2024年的利潤下滑更為明顯，同比跌幅32.6%（下圖）。

今年1到2月，這種情況仍在延續。

注意上圖中的文化辦公類用品，同比下降了14.5%。這類商品對應的，主要是學生和企業。學生數量是穩定的，所以文化辦公用品下降，主要是企業規模縮小、新設立企業減少造成的。

看到這里，估計有不少朋友變得悲觀起來。

其實也沒有必要太悲觀。上海經濟里也開始出現了積極因素。比如去年房地產市場就明顯回暖了，豪宅賣得非常好。

今年1到2月，上海出口一掃去年的頹勢，1到2月出口同比大增了12.7%，固定資產投資同比增長了8%，工業也恢復了正增長。

上海是金融中心。今年1到2月人民幣計價資產價值重估，尤其是科技股表現很好，這讓上海金融業也收獲頗豐。

如果上海做好以下三件事，未來仍然值得看好：

第一，加大開放力度，鞏固外資之都的地位，增加對外資吸引力。

第二，加大科技創新投入，目前上海R＆D投入、發明專利新增授予量都已經下滑為第三（第一北京，第二深圳），這方面要有緊迫感。身邊的杭州，科技創新也正在趕上來。

如果未來真的形成京津冀科技創新中心是北京，大灣區是深圳，長三角是杭州，那上海就麻煩了。所以杭州六小龍威脅的恐怕主要不是深圳，而是上海。

第三，繼續放松名校畢業生落戶上海的門檻，不能再搞什么減量發展了。減量發展，就是自我閹割、自我束縛。