前灘的成交量暴漲300%，火爆能長(zhǎng)期持續(xù)嗎？會(huì)不會(huì)后面補(bǔ)跌？

　　929新政后，上海哪里的二手房成交量肉眼可見(jiàn)的爆發(fā)了？

　　答案無(wú)疑是前灘，量?jī)r(jià)齊漲。

　　2024年，929新政之前的接近9個(gè)月時(shí)間里，前灘二手房成交共74套；

　　929新政后，前灘直接爆發(fā)，三個(gè)月共成交了102套，平均每月成交30套。

　　3個(gè)月，就賣了之前一年的成交量：

　　2022年全年，前灘成交二手房101套，2023年成交88套。

　　2025年開(kāi)年至今，前灘繼續(xù)熱銷，1-3月累計(jì)成交81套。

　　3月份尤其火爆，截止到昨天（3月19號(hào)），已經(jīng)成交了31套。

　　而前灘的房?jī)r(jià)，也出現(xiàn)了明顯的回暖。

　　前灘近半年成交的主力戶型均為掛學(xué)區(qū)為主的一房?jī)煞繎粜停山蛔疃嗟木褪菛|方逸品、東方惠禮、東方悅耀幾個(gè)社區(qū)。

　　其中相對(duì)比較主流的產(chǎn)品，成交價(jià)都有了明顯的上揚(yáng)趨勢(shì)。

　　比如東方惠禮64平的一房，可以改兩房使用，是前灘掛學(xué)區(qū)一房中比較好的產(chǎn)品。

　　去年11月，我們的付費(fèi)客戶買入了一套前灘東方惠禮的64平高區(qū)大一房，成交價(jià)858萬(wàn)。

　　后面隨著前灘的火爆成交，今年2月份，同戶型中區(qū)的成交價(jià)已經(jīng)來(lái)到了896萬(wàn)，漲幅接近5%。

　　前灘東方惠禮實(shí)拍

　　前灘的三房改善戶型也迎來(lái)了明顯的價(jià)格回暖。

　　中糧前灘海景壹號(hào)一月份成交了四套三房。

　　其中92-94平中高區(qū)三房，成交單價(jià)15萬(wàn)、15.63萬(wàn)，15.95萬(wàn)（含車位），均在15萬(wàn)以上。

　　118平的大三房戶型，總價(jià)到了2000萬(wàn)左右，也出現(xiàn)了連續(xù)成交，價(jià)格表現(xiàn)也不錯(cuò)：

　　一月份成交一套中高區(qū)房源，成交單價(jià)16.35萬(wàn)；

　　二月份成交一套高區(qū)房源，單價(jià)16.52萬(wàn)2000萬(wàn)。

　　前灘的標(biāo)桿社區(qū)晶耀名邸一期的117平三房戶型，2月份中區(qū)成交一套，單價(jià)14.52萬(wàn)。

　　3月份成交一套同戶型，中高區(qū)，單價(jià)已經(jīng)來(lái)到了15.72萬(wàn)。

　　晶耀名邸實(shí)拍

　　而晶耀名邸的樓王大戶型154平三房也迎來(lái)了成交，成交總價(jià)2880萬(wàn)含車位，單價(jià)來(lái)到了17.4萬(wàn)。

　　前灘市場(chǎng)之火熱，與一年多以前“單月成交量為0”“價(jià)格持續(xù)陰跌”的光景，堪稱天壤之別。

　　橫向?qū)Ρ绕饋?lái)，相比于之前的月均成交量6-8套，前灘929之后的成交表現(xiàn)幾乎翻了300%。

　　不過(guò)，問(wèn)題也隨之而來(lái)：

　　前灘，到底為什么會(huì)成為929之后的大贏家？未來(lái)，這個(gè)熱度能夠持續(xù)嗎？

　　929新政后，前灘爆火，主要在于多重利好的疊加：

　　第一，前灘已經(jīng)全面建成，利好充分落地，迎來(lái)了歷史發(fā)展的最巔峰時(shí)刻。

　　前灘實(shí)拍

　　前灘所有寫字樓項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目都已封頂，濱江公園全面開(kāi)放，達(dá)到了板塊最頂峰的時(shí)期。

　　前灘的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的很好，在上海大量核心區(qū)寫字樓空置的情況下，前灘的寫字樓出租率超過(guò)90%。

　　新建成的前灘匯實(shí)拍

　　近些年前灘吸引了近300家企業(yè)入駐，其中約七成為外企，跨國(guó)公司地區(qū)總部達(dá)到31家。

　　前灘太古里成功成為除了恒隆和國(guó)金之外，上海頂奢商場(chǎng)第三只角。

　　前灘太古里的愛(ài)馬仕實(shí)拍

　　前灘的新房項(xiàng)目也全部銷售完畢，對(duì)區(qū)域內(nèi)的二手房，再無(wú)分流作用。

　　世紀(jì)前灘共倉(cāng)進(jìn)度實(shí)拍

　　相比于五年前、三年前還未完全落地大家對(duì)前灘的質(zhì)疑時(shí)期，如今的前灘可謂神功大成。

　　第二，929新政讓前灘的次新房直接無(wú)稅了。

　　前灘大部分社區(qū)房齡都很新、幾乎都沒(méi)滿五，之前交易涉及到比較高的稅費(fèi)。

　　929直接滿五變滿二，前灘大部分可交易的社區(qū)都符合條件，買房可以直接把稅費(fèi)都省掉了。

　　隨著買房首付門檻的下降，買入前灘學(xué)區(qū)房的門檻也隨之下降，前灘的學(xué)區(qū)房不再變得如原來(lái)一般高不可攀。

　　第三，前灘的學(xué)區(qū)確定性，極大增強(qiáng)。

　　華二的成績(jī)很好，成為浦東“新三杰”。

　　前灘華二實(shí)拍

　　前幾年，大家都擔(dān)心前灘的華二名不副實(shí)成績(jī)一般，但是華二的成績(jī)一年比一年好。

　　2022年（首屆）：招生58人，中考52人，8人錄取華二，1人錄取交大附中，四校共錄取9人，錄取率14%，四校八大合計(jì)錄取率42%，市重錄取44人，錄取率71%；

　　2023年：7人錄取華二，四校錄取率14%，四校八大合計(jì)錄取率37%，市重率超過(guò)70%；

　　2024年：公民同招后第一批畢業(yè)生，穩(wěn)居浦東前二（第一是張集）。

　　華二前灘2024年中考710+共2人，700+共12人，四校錄取率10%，四校自招7人（上中2人、華二3人、交附1人、復(fù)附1人），四校八大錄取率40%，市重點(diǎn)比例72%，

　　而之前大家擔(dān)心的學(xué)位不夠用的問(wèn)題，也因?yàn)槌踔械臄U(kuò)建得以解決。

　　隨著前灘學(xué)區(qū)的各方面確定性增強(qiáng)，前灘的學(xué)區(qū)房自然而然的火爆起來(lái)。

　　疊加每年的學(xué)區(qū)房熱銷期：

　　由于小學(xué)和初中報(bào)名時(shí)間大多在4-5月，每年的年底12月到第二年的春天，都是學(xué)區(qū)房的熱銷期，前灘華二的報(bào)名要求產(chǎn)證時(shí)間是4月28日之前。

　　在全市的學(xué)區(qū)房老破小都爆火回暖的行情下，前灘的學(xué)區(qū)房自然也不會(huì)例外，一房和兩房產(chǎn)品自然火爆成交：

　　從數(shù)據(jù)上看，近期前灘成交的房源中，一房和二房的比例高達(dá)70以上。

　　（3月份的31套里，1一房14套，兩房8套，3房7套，4房2套）

　　綜上所有原因，才有了前灘樓市的爆火。

　　前灘的市場(chǎng)如此火爆，房?jī)r(jià)有機(jī)會(huì)繼續(xù)上漲回到2022年高位嗎？

　　這種火爆可以長(zhǎng)期持續(xù)嗎？

　　對(duì)于這兩個(gè)問(wèn)題，我的答案都是no。

　　這幾年說(shuō)是前灘跌了，其實(shí)客觀來(lái)說(shuō)應(yīng)該是前灘的價(jià)值回歸，回到他本該在的位置上。

　　前灘的板塊能級(jí)我們之前多次發(fā)文分析過(guò)，前灘一定不是豪宅區(qū)。

　　相比于黃浦、陸家嘴的成片富人區(qū)，這里的認(rèn)可度、資源稀缺性、產(chǎn)品都有一定差距。

　　除了三湘和格力這幾種有江景、有大戶型的項(xiàng)目，可以憑借著產(chǎn)品力、江景資源踏入豪宅圈層，前灘大部分社區(qū)的能級(jí)都只是中產(chǎn)及以下。

　　前灘豪宅實(shí)拍

　　但是憑借著嶄新的界面、CAZ的地位、全新的產(chǎn)品，前灘也是中產(chǎn)社區(qū)的第一梯隊(duì)，豪宅區(qū)之下的第一層級(jí)板塊。就是一個(gè)頂級(jí)中產(chǎn)社區(qū)。

　　整個(gè)浦東的樓市格局里，前灘是和聯(lián)洋并列，唯二可以吸納1500-2500萬(wàn)總價(jià)高層改善需求的地方。

　　不過(guò)既然達(dá)不到豪宅，前灘的房?jī)r(jià)就有了天花板：

　　單價(jià)最高也就是中產(chǎn)社區(qū)的頂峰，15-17萬(wàn)的水平，和瑞虹新城的價(jià)格水平接近。

　　如今前灘主打改善的三房大概單價(jià)也就是這個(gè)區(qū)間，基本就是他的合理價(jià)值。

　　而隨著上海新房豪宅的大量供應(yīng)，大量豪宅社區(qū)的單價(jià)都已經(jīng)回歸了20萬(wàn)以下，前灘向上漲的空間已經(jīng)非常狹窄，未來(lái)只能隨著大盤繼續(xù)上漲。

　　前文也說(shuō)過(guò)，隨著前灘的開(kāi)發(fā)完畢，前灘已經(jīng)達(dá)到了輝煌頂峰——

　　未來(lái)內(nèi)部增量有限，面臨的就是外部分流，很難再有跨越式的發(fā)展。

　　因此，短期內(nèi)，前灘的價(jià)格最多就是回穩(wěn)微漲，很難繼續(xù)向上進(jìn)一步爬升。

　　至于由學(xué)區(qū)房爆火帶熱的成交量，本就是階段性的需求暴漲。

　　未來(lái)，大概率會(huì)在在4月份、5月份報(bào)名結(jié)束期之后自然，成交量會(huì)慢慢歸于平淡，難以長(zhǎng)期維持。

　　當(dāng)然，前灘學(xué)區(qū)的優(yōu)越性體現(xiàn)出來(lái)后，前灘的鴿子籠們成交量自然會(huì)放大。

　　相比于之前幾年月均6-8套的水平肯定會(huì)有所增長(zhǎng)，未來(lái)應(yīng)該惠長(zhǎng)期維持在10-15套的區(qū)間。

　　價(jià)格，也不會(huì)有太大的飛躍——畢竟總價(jià)已經(jīng)很貴。

　　再貴，前灘學(xué)區(qū)房的性價(jià)比就很低了。

　　結(jié)語(yǔ)

　　綜合來(lái)看，我們還是比較看好前灘的長(zhǎng)期發(fā)展：

　　上海城市建設(shè)歷史上的奇跡，少有的優(yōu)質(zhì)成片開(kāi)發(fā)社區(qū)，產(chǎn)業(yè)、配套無(wú)短板。

　　但是相對(duì)來(lái)說(shuō)，我們更看好板塊內(nèi)符合板塊定位的三房及以上產(chǎn)品，這類房子在浦東的改善房源里是比較稀缺的。

　　相比之下，前灘的鴿子籠產(chǎn)品，如果只是階段性的需求邪氣滿足沒(méi)有問(wèn)題。

　　但是不建議追漲太多，主要關(guān)注房源的性價(jià)比，高位進(jìn)入很容易站崗。

　　更不建議長(zhǎng)期持有這種房子，和現(xiàn)在樓市的大趨勢(shì)：

　　全面改善化、少子化、教育平權(quán)化的大方向相悖，隨著房齡老化，很容易被拋棄。

　　本輪樓市的整體回暖，也是分化上漲的態(tài)勢(shì)，不過(guò)細(xì)節(jié)和2022年的暴漲有所不同：

　　部分區(qū)域仍未跌出性價(jià)比，部分區(qū)域卻被低估了。

　　篇幅有限，關(guān)于本輪行情各板塊的估值問(wèn)題，關(guān)于前灘周邊板塊，前灘南、后灘等正在開(kāi)發(fā)區(qū)域的價(jià)值分析問(wèn)題，我們后續(xù)再聊。