前灘的成交量暴漲300%，火爆能長期持續嗎？會不會后面補跌？

　　929新政后，上海哪里的二手房成交量肉眼可見的爆發了？

　　答案無疑是前灘，量價齊漲。

　　2024年，929新政之前的接近9個月時間里，前灘二手房成交共74套；

　　929新政后，前灘直接爆發，三個月共成交了102套，平均每月成交30套。

　　3個月，就賣了之前一年的成交量：

　　2022年全年，前灘成交二手房101套，2023年成交88套。

　　2025年開年至今，前灘繼續熱銷，1-3月累計成交81套。

　　3月份尤其火爆，截止到昨天（3月19號），已經成交了31套。

　　而前灘的房價，也出現了明顯的回暖。

　　前灘近半年成交的主力戶型均為掛學區為主的一房兩房戶型，成交最多的就是東方逸品、東方惠禮、東方悅耀幾個社區。

　　其中相對比較主流的產品，成交價都有了明顯的上揚趨勢。

　　比如東方惠禮64平的一房，可以改兩房使用，是前灘掛學區一房中比較好的產品。

　　去年11月，我們的付費客戶買入了一套前灘東方惠禮的64平高區大一房，成交價858萬。

　　后面隨著前灘的火爆成交，今年2月份，同戶型中區的成交價已經來到了896萬，漲幅接近5%。

　　前灘東方惠禮實拍

　　前灘的三房改善戶型也迎來了明顯的價格回暖。

　　中糧前灘海景壹號一月份成交了四套三房。

　　其中92-94平中高區三房，成交單價15萬、15.63萬，15.95萬（含車位），均在15萬以上。

　　118平的大三房戶型，總價到了2000萬左右，也出現了連續成交，價格表現也不錯：

　　一月份成交一套中高區房源，成交單價16.35萬；

　　二月份成交一套高區房源，單價16.52萬2000萬。

　　前灘的標桿社區晶耀名邸一期的117平三房戶型，2月份中區成交一套，單價14.52萬。

　　3月份成交一套同戶型，中高區，單價已經來到了15.72萬。

　　晶耀名邸實拍

　　而晶耀名邸的樓王大戶型154平三房也迎來了成交，成交總價2880萬含車位，單價來到了17.4萬。

　　前灘市場之火熱，與一年多以前“單月成交量為0”“價格持續陰跌”的光景，堪稱天壤之別。

　　橫向對比起來，相比于之前的月均成交量6-8套，前灘929之后的成交表現幾乎翻了300%。

　　不過，問題也隨之而來：

　　前灘，到底為什么會成為929之后的大贏家？未來，這個熱度能夠持續嗎？

　　929新政后，前灘爆火，主要在于多重利好的疊加：

　　第一，前灘已經全面建成，利好充分落地，迎來了歷史發展的最巔峰時刻。

　　前灘實拍

　　前灘所有寫字樓項目和住宅項目都已封頂，濱江公園全面開放，達到了板塊最頂峰的時期。

　　前灘的產業發展的很好，在上海大量核心區寫字樓空置的情況下，前灘的寫字樓出租率超過90%。

　　新建成的前灘匯實拍

　　近些年前灘吸引了近300家企業入駐，其中約七成為外企，跨國公司地區總部達到31家。

　　前灘太古里成功成為除了恒隆和國金之外，上海頂奢商場第三只角。

　　前灘太古里的愛馬仕實拍

　　前灘的新房項目也全部銷售完畢，對區域內的二手房，再無分流作用。

　　世紀前灘共倉進度實拍

　　相比于五年前、三年前還未完全落地大家對前灘的質疑時期，如今的前灘可謂神功大成。

　　第二，929新政讓前灘的次新房直接無稅了。

　　前灘大部分社區房齡都很新、幾乎都沒滿五，之前交易涉及到比較高的稅費。

　　929直接滿五變滿二，前灘大部分可交易的社區都符合條件，買房可以直接把稅費都省掉了。

　　隨著買房首付門檻的下降，買入前灘學區房的門檻也隨之下降，前灘的學區房不再變得如原來一般高不可攀。

　　第三，前灘的學區確定性，極大增強。

　　華二的成績很好，成為浦東“新三杰”。

　　前灘華二實拍

　　前幾年，大家都擔心前灘的華二名不副實成績一般，但是華二的成績一年比一年好。

　　2022年（首屆）：招生58人，中考52人，8人錄取華二，1人錄取交大附中，四校共錄取9人，錄取率14%，四校八大合計錄取率42%，市重錄取44人，錄取率71%；

　　2023年：7人錄取華二，四校錄取率14%，四校八大合計錄取率37%，市重率超過70%；

　　2024年：公民同招后第一批畢業生，穩居浦東前二（第一是張集）。

　　華二前灘2024年中考710+共2人，700+共12人，四校錄取率10%，四校自招7人（上中2人、華二3人、交附1人、復附1人），四校八大錄取率40%，市重點比例72%，

　　而之前大家擔心的學位不夠用的問題，也因為初中的擴建得以解決。

　　隨著前灘學區的各方面確定性增強，前灘的學區房自然而然的火爆起來。

　　疊加每年的學區房熱銷期：

　　由于小學和初中報名時間大多在4-5月，每年的年底12月到第二年的春天，都是學區房的熱銷期，前灘華二的報名要求產證時間是4月28日之前。

　　在全市的學區房老破小都爆火回暖的行情下，前灘的學區房自然也不會例外，一房和兩房產品自然火爆成交：

　　從數據上看，近期前灘成交的房源中，一房和二房的比例高達70以上。

　　（3月份的31套里，1一房14套，兩房8套，3房7套，4房2套）

　　綜上所有原因，才有了前灘樓市的爆火。

　　前灘的市場如此火爆，房價有機會繼續上漲回到2022年高位嗎？

　　這種火爆可以長期持續嗎？

　　對于這兩個問題，我的答案都是no。

　　這幾年說是前灘跌了，其實客觀來說應該是前灘的價值回歸，回到他本該在的位置上。

　　前灘的板塊能級我們之前多次發文分析過，前灘一定不是豪宅區。

　　相比于黃浦、陸家嘴的成片富人區，這里的認可度、資源稀缺性、產品都有一定差距。

　　除了三湘和格力這幾種有江景、有大戶型的項目，可以憑借著產品力、江景資源踏入豪宅圈層，前灘大部分社區的能級都只是中產及以下。

　　前灘豪宅實拍

　　但是憑借著嶄新的界面、CAZ的地位、全新的產品，前灘也是中產社區的第一梯隊，豪宅區之下的第一層級板塊。就是一個頂級中產社區。

　　整個浦東的樓市格局里，前灘是和聯洋并列，唯二可以吸納1500-2500萬總價高層改善需求的地方。

　　不過既然達不到豪宅，前灘的房價就有了天花板：

　　單價最高也就是中產社區的頂峰，15-17萬的水平，和瑞虹新城的價格水平接近。

　　如今前灘主打改善的三房大概單價也就是這個區間，基本就是他的合理價值。

　　而隨著上海新房豪宅的大量供應，大量豪宅社區的單價都已經回歸了20萬以下，前灘向上漲的空間已經非常狹窄，未來只能隨著大盤繼續上漲。

　　前文也說過，隨著前灘的開發完畢，前灘已經達到了輝煌頂峰——

　　未來內部增量有限，面臨的就是外部分流，很難再有跨越式的發展。

　　因此，短期內，前灘的價格最多就是回穩微漲，很難繼續向上進一步爬升。

　　至于由學區房爆火帶熱的成交量，本就是階段性的需求暴漲。

　　未來，大概率會在在4月份、5月份報名結束期之后自然，成交量會慢慢歸于平淡，難以長期維持。

　　當然，前灘學區的優越性體現出來后，前灘的鴿子籠們成交量自然會放大。

　　相比于之前幾年月均6-8套的水平肯定會有所增長，未來應該惠長期維持在10-15套的區間。

　　價格，也不會有太大的飛躍——畢竟總價已經很貴。

　　再貴，前灘學區房的性價比就很低了。

　　結語

　　綜合來看，我們還是比較看好前灘的長期發展：

　　上海城市建設歷史上的奇跡，少有的優質成片開發社區，產業、配套無短板。

　　但是相對來說，我們更看好板塊內符合板塊定位的三房及以上產品，這類房子在浦東的改善房源里是比較稀缺的。

　　相比之下，前灘的鴿子籠產品，如果只是階段性的需求邪氣滿足沒有問題。

　　但是不建議追漲太多，主要關注房源的性價比，高位進入很容易站崗。

　　更不建議長期持有這種房子，和現在樓市的大趨勢：

　　全面改善化、少子化、教育平權化的大方向相悖，隨著房齡老化，很容易被拋棄。

　　本輪樓市的整體回暖，也是分化上漲的態勢，不過細節和2022年的暴漲有所不同：

　　部分區域仍未跌出性價比，部分區域卻被低估了。

　　篇幅有限，關于本輪行情各板塊的估值問題，關于前灘周邊板塊，前灘南、后灘等正在開發區域的價值分析問題，我們后續再聊。