剛剛，成都城投置地集團(tuán)有限公司以起拍價(jià)16800元/㎡的價(jià)格，拿下東一環(huán)旁、成華區(qū)雙橋子街道新鴻路187號約28畝住宅用地。

區(qū)別于普通地塊，按照出讓規(guī)定，該地塊返遷安置比例達(dá)40%，但相較近年推出的同區(qū)域地塊，規(guī)模更大、容積率更低，產(chǎn)品上有一定發(fā)揮和想象空間。

成都城投置地以16800元/㎡的價(jià)格拿下該地塊，在主城核心地塊和較為嚴(yán)苛的競買條件之間，展示了品牌房企對主城核心區(qū)域的價(jià)值判斷。

競得者：成都城投置地集團(tuán)有限公司

宗地位置：成華區(qū)雙橋子街道新鴻路187號

用地性質(zhì)：純住宅

面積：18538.17㎡，合27.8073畝

容積率：2.5

計(jì)容總建面：不小于18539㎡且不大于46345㎡

建筑密度：不大于25%

建筑高度：住宅主體建筑高度不大于80米

起拍樓面價(jià)：16800元/㎡

成交價(jià)：16800元/㎡

成都城投置地拿下東一環(huán)稀缺地塊

該地塊位于成華區(qū)成華大道新鴻路與東一環(huán)路交界處，是近年土拍市場少有的主城核心區(qū)域地塊。地塊不臨主干道，周圍被老小區(qū)所包圍，城市界面不算新，但煙火氣十足。

地塊周邊交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。毗鄰地鐵 6 號線新鴻路站，距地鐵 4 號線雙橋路站僅 800 米，步行 15 分鐘可達(dá)建設(shè)路商圈，形成雙軌交匯的便捷通勤體系。區(qū)域內(nèi)公交線路密集，直達(dá)春熙路、成都東客站等城市核心區(qū)。地塊門口就是一環(huán)路，東側(cè)1公里就是二環(huán)。

新鴻路周邊實(shí)拍圖

地塊周邊教育資源豐富。成華小學(xué)、列五中學(xué)等省級示范校環(huán)伺，步行 5 分鐘可達(dá)成都市雙語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、成華區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)等優(yōu)質(zhì)小學(xué)，3 公里范圍內(nèi)匯聚電子科技大學(xué)、四川音樂學(xué)院等高校，形成從基礎(chǔ)教育到高等教育的完整鏈條。醫(yī)療配套同樣完善，成都市第六人民醫(yī)院、成華區(qū)婦幼保健院等三甲醫(yī)院均在 1 公里半徑內(nèi)。

SM廣場實(shí)拍圖

商業(yè)配套方面，地塊 10 分鐘生活圈內(nèi)聚集 SM 廣場、優(yōu)客城市奧萊等大型購物中心，成都 339 廣場、建設(shè)路商圈等多種消費(fèi)場景。值得一提的是，新鴻路 363 號綜合商業(yè)體項(xiàng)目正在推進(jìn)，未來將新增超 12 萬平方米商業(yè)空間，涵蓋酒店、寫字樓、影院等多元業(yè)態(tài)，進(jìn)一步提升區(qū)域商業(yè)能級。

新華公園實(shí)拍圖

生態(tài)休閑方面，新華公園、猛追灣濱河公園等城市綠肺環(huán)繞，步行即可享受綠意盎然的休閑空間。隨著小龍橋市井文化特色街區(qū)建設(shè)推進(jìn)，老廠區(qū)改造的文創(chuàng)園區(qū)、特色商業(yè)街區(qū)將成為區(qū)域文化新地標(biāo)，為居民提供更豐富的生活場景。

低密規(guī)劃與嚴(yán)苛競買條件

新鴻路28畝作為城市更新地塊，因足夠的稀缺性引發(fā)了關(guān)注：一方面，作為主城低密地塊，給到開發(fā)商在主城核心區(qū)域打造標(biāo)桿項(xiàng)目的可能；但另一方面，地塊較為嚴(yán)苛的競買條件，也讓部分開發(fā)商對舉牌有所保留。???????????????????????????????????????

根據(jù)出讓文件，該宗地凈用地面積 18538.17 平方米（約 27.8 畝），容積率≤2.5，建筑密度≤25%，規(guī)劃為二類住宅用地，計(jì)容建筑面積約 4.63 萬平方米。

按照地塊的配建要求，該地塊有40%返遷，真正可推向市場銷售的商品房面積僅為2.8萬㎡。

據(jù)了解，該地塊要求配建18905㎡的安置房，面積段在52–75㎡小戶型，一共263套。同時(shí)“該宗地回購房屋由成都市躍華房屋經(jīng)營開發(fā)有限公司回購，回購房屋單價(jià)按照’成交樓面地價(jià)＋10000元/㎡’的單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。”

成都市躍華房屋經(jīng)營開發(fā)有限公司是一家負(fù)責(zé)房屋經(jīng)紀(jì)、房屋拆遷、房屋拆除、土地整理、棚戶區(qū)改造、舊城改造等城鎮(zhèn)化建設(shè)的國有企業(yè)，該公司回購這些房源后，將用于安置該宗地原地返遷安置對象。

有業(yè)內(nèi)人士透露，18905㎡的安置房以16800元/㎡的土地款+10000元/㎡的建安成本，相當(dāng)于約26800元/㎡的價(jià)格開發(fā)商手上返購。“我們對該地塊測算的正常售價(jià)基本在這個(gè)范圍內(nèi)，所以這部分安置房對樓面價(jià)沒得太大影響。”

近年主城區(qū)核心區(qū)域拍出的大多為袖珍地塊，今日拍出的28畝地塊周圍有卓越云門望古、深業(yè)泰樾府等項(xiàng)目，都是小地塊項(xiàng)目。在如今市場環(huán)境下，面積袖珍的小地塊對開發(fā)水平要求更高，特別是現(xiàn)在產(chǎn)品力爆發(fā)的時(shí)代，開發(fā)商要有精湛的技藝才能在小地塊上搶得市場話語權(quán)。

邦泰11畝地塊，據(jù)已公布的控規(guī)圖顯示：為保障居住的改善舒適度，項(xiàng)目綠化率為35%，預(yù)計(jì)僅修2棟高層住宅，層高22F、23F，首層架空，2T2的產(chǎn)品預(yù)計(jì)面積段在200㎡左右。雖然項(xiàng)目暫未亮相，已有不少人關(guān)注。

但與邦泰11畝不同的是，新鴻路28畝是按照新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行的地塊，且容積率2.5比邦泰11畝地塊容積率3.0更低密，在產(chǎn)品上有更多的發(fā)揮空間。在主城核心區(qū)土地供應(yīng)持續(xù)收緊的背景下，此類低密住宅將成為市場抗跌的 “硬通貨”。

地塊所在的新鴻路片區(qū)正處于 35.1 億元小龍橋市井文化特色街區(qū)改造范圍內(nèi)，未來將通過老舊小區(qū)拆遷、產(chǎn)業(yè)升級打造復(fù)合型城市空間。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“地塊價(jià)值不僅體現(xiàn)在當(dāng)下的成熟配套，更在于城市更新帶來的界面升級。隨著成華區(qū)城市更新的進(jìn)一步落地，板塊宜居屬性將得到強(qiáng)化，為項(xiàng)目長期持有提供基本面支撐。”

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報(bào)資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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