總價達523億元的徐匯東安舊改地塊，今年一面世就成了“全國總價地王”，打破了香港置地、恒基兆業曾經創下的土地交易紀錄。

然而，地塊最終開發者仍懸而未決。這個由三宗子地塊組成的"巨無霸"項目，前身為1950年代建設的首批工人住宅區，經上海史上最大單地塊征收后，現由上海國資企業持有。實力房企正摩拳擦掌，這場可能改寫上海高端住宅格局的"地王爭奪戰"，將在7月底揭曉最終答案。

攝影：第一財經記者 任玉明

樁機、挖掘機進場施工

近日，第一財經記者探訪了總起價高達523億元的新晉“全國總價地王”，這塊土地目前被拆分為“2宅地+1綜合用地”，正在等待最后的開發者。

攝影：第一財經記者 任玉明

記者在現場看到，盡管還沒有最終確定由哪家房企來開發，但在這塊接近16萬平方米的土地上，已經有不少長螺旋樁機、挖掘機和起重機進場施工了。

地塊位于內環內、徐匯核心區域，緊鄰地鐵7號線東安路站。地塊一側貼著內環線，另一側則有復旦大學附屬腫瘤醫院、上海音樂學院等單位，距離黃浦江畔直線距離約一公里。

攝影：第一財經記者 任玉明

該地塊距離“全國單價地王”項目綠城潮鳴東方的直線距離也僅約一公里，驅車只需幾分鐘即可到達。今年5月，綠城潮鳴東方開盤推出全部120套房源，“一把全清”，均價為19.5萬元/平方米，開盤當日售罄，總銷售額高達69.88億元。

今年3月開盤的能建西岸譽府，也在這一板塊，與“523億地王”僅相隔一條高架路，能建西岸譽府均價為14.3萬元/平方米，推出的312套房源也實現了“日光”，單日銷售額達到47.68億元。

綠城潮鳴東方的總建筑面積僅為5.7萬平方米，能建西岸譽府的建筑面積為18萬平方米，而“523億地王”的總建筑面積達到60萬平方米，其中住宅建筑面積為42萬平方米，兩個純住宅子地塊的出讓樓板價分別為12.41萬元/平方米和12.6萬元/平方米，相比于周邊新房近期的開盤價，這一樓板價為日后的住宅定價留下了空間。

若參考綠城潮鳴東方和能建西岸譽府的定價，未來“523億地王”僅住宅部分的貨值就達到六七百億元，未來這一大體量項目的產品若持續入市，毫無疑問在上海高端住宅市場是現象級的，將改變市場格局。

“全國地王”的前世今生

“523億地王”的前身是東安一村和東安二村，曾是中華人民共和國成立后首批建設的市直機關宿舍與工人合居住宅區，始建于1950年代。

2024年，徐匯東安片區舊城區改建項目啟動，這是上海史上最大單地塊一次性征收項目，涉及5個居委會、117幢居民樓、6057證住戶，但僅用了5天就實現99.95%的高比例生效。

從今年3月至5月，上述被征收地塊開始相繼協議出讓，拆分為三宗地塊，分別為徐匯區C030301單元125-31、127b-23、127b-24地塊。

127b-24地塊的出讓價格為98.18億元，樓板價為12.41萬元/平方米，意向使用者為上海新百安經濟發展有限公司，其背后是上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司和上海地產（集團）有限公司分別持股50%。

127b-23地塊的出讓價格為83.5億元，樓板價為12.6萬元/平方米，意向使用者為上海新楓安企業發展有限公司，該公司由上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司和上海地產（集團）有限公司分別持股40%和60%。

125-31地塊出讓價格為341.35億元，平均樓板價為7.5萬元/平方米，意向用地者為上海新東安企業發展有限公司，該公司由上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司持有50%的股權，上海地產（集團）有限公司則通過上海城市更新建設發展有限公司持有新東安公司另外50%的股權。

127b-24和127b-23是純住宅地塊，其樓板價超過了12萬元/平方米；而125-31則是住宅、商業、辦公、科研設計綜合用地，住宅占比為60%，其樓板價顯著低于純宅地，為7.5萬元/平方米。

東安片區舊改項目三宗地塊總出讓價達到了523億元，打破了香港置地2020年以310.5億元在徐匯濱江拿地時創下的中國內地土地交易總價紀錄，也超過了中國香港的最高土地總價出讓紀錄（2021年恒基兆業以508億港元拿下香港中環新海濱地塊），成為當之無愧的“全國總價地王”。

直至目前，“全國總價地王”由新百安、新楓安、新東安三家公司持有，其背后是上海國資。

不過，這并不是最終結果，“全國總價地王”究竟花落誰家、由哪家房企來開發，仍未塵埃落定。

今年7月初，上海公共資源交易中心發布兩則股權捆綁轉讓信息，涉及徐匯區東安舊改項目兩宗協議出讓地塊，兩個掛牌標的物分別為上海新百安經濟發展有限公司90%股權、上海新東安企業發展有限公司90%股權及相關債權，這兩家公司不久前剛以協議出讓的方式拿下127b-24地塊和125-31地塊。

這兩則股權捆綁轉讓的信息披露期滿日期為2025年7月29日，這意味著離答案揭曉的日子已經越來越近了。

目前，如中海、招商等大央企以及幾家深耕徐匯的房企都在業內猜測的名單中。有業內人士表示，這樣的“巨無霸”地塊，很難由某個開發商“獨吞”，大概率將是合作開發的模式。