上海近5年最火的板塊是哪里，徐匯濱江的名字絕對能有一席之地——

　　從2021年至今，徐匯濱江開盤19個項目，100%日光清盤，黃浦區都做不到這么猛，可謂真正流量密碼。

　　而據網友爆料，2025年徐匯濱江還藏有一塊超級重磅的全新住宅用地：

　　地鐵上蓋+云錦東方隔壁，這兩個概念足夠這塊地賣爆了。

　　（注：地塊具體信息請以官方公示為準）

　　我們一起來看看這塊地在哪——

　　新地塊預計位于11號線云錦路站上蓋位置，西南角是云錦東方住宅，目前單價穩定在20萬/平；

　　除了北邊有老破小之外，項目沒有什么硬傷：

　　參考周邊房價，目前龍華宸嘉地塊放風價18萬以上，云錦東方前兩年就批到16.5萬了，中海領邸14.2萬，綜合位置都不如這塊新地來得好，這也能說是徐匯壓箱底的好地塊。

　　在全上海新房價格都看多的情況下，這塊地賣15萬、16萬甚至17萬是不是都有可能了呢？火箭哥在群內不定時分享每日樓市最新消息，感興趣的同學可以進群了解更多：

　　在西岸能建譽府之后，龍華宸嘉項目將接棒下一個徐濱紅盤，但項目身上的優缺點都非常明顯——

　　項目容積率僅1.5，其中高層預計117套，疊加別墅預計54套，還有兩套掛耳的聯排2套，別墅占比48%。

　　宸嘉龍華項目打造出了「徐匯唯一的疊加別墅」，甚至市中心為數不多的稀缺疊加，主打的就是市場空白；

　　但空白市場，可不等于藍海市場。為什么市區很少有疊加產品，是其他開發商不想嗎？

　　疊加產品的出現核心邏輯是為了滿足中低收入人群的別墅夢，且面積基本都是110-160㎡之間。

　　上海第一代疊加出現在“泗涇、趙巷、新場、航頭、臨港”，隨后漸漸發展開始逐步進入到外環附近，“徐涇、華漕、南翔、高橋、唐鎮、馬橋”，但幾乎很少涉足中環以內。

　　為什么市中心不做疊加別墅呢？

　　核心原因就在于尷尬的產品力和尷尬的總價定位：

　　疊加單價基本是平層的1.3倍左右，為控制總價做的太小，舒適度完全競爭不過同面積的大平層；

　　做的太大，總價太高客戶覺得花這么多錢就買了個“入門款別墅”，畢竟從設計規范上看，疊加的學名叫「多層復式」。

　　宸嘉龍華項目沒有聯動價，按照火箭哥預估平層均價15.8萬/㎡、戶型117㎡，標準總價1800萬，這個價格相對合理。

　　目前，黃浦區目前總價地板項目為綠發浦江園在2300萬左右，均價16萬/㎡，最小面積143㎡，而且已經售罄。

　　徐匯區，想買個市區3房2衛的徐匯人除了宸嘉沒得選。

　　在房地產行業里有一句行話叫做：

　　高級的定價，就是讓客戶一邊罵一邊掏錢。

　　再來看疊加別墅：

　　按照預計單價20萬/㎡，主力300-310㎡，那主力總價6000萬左右。

　　目前客戶會面臨3個選擇：

　　綠城潮鳴東方大平層、黃浦/靜安大平層、加點錢直接買風貌別墅；我認為宸嘉的疊加排在最后。

　　但考慮到宸嘉一向較慢的開發節奏（長風22年6月拿地，24年6月開盤），預計今年年底入市的時候綠城徐濱清盤、黃浦大平層地板均價會提升至20萬/㎡左右、未來徐匯東安路地塊的高層也要賣到19萬/㎡以上；

　　這個時候，單價20萬/㎡的疊加也就有性價比了。

　　綜合來看，這個地塊無疑是很多硬傷的，價格也需要通過時間去換價格。但項目的產品力無疑是最值得期待的。

　　說了這么多，我們不是黑宸嘉龍華，宸嘉的賣點也不是價格，而是滲入到項目的整個細節，從大廳的弧形裝飾，以及最難的收邊、弧形石材打磨，甚至在客戶看不到的地庫采光景，都能采用弧形石材做貼面，體現出了對品質要求的一絲不茍。

　　業內常說，一個企業負責人的審美，決定了整個企業審美的上限；

　　所以我們要相信一個愿意花2.8億買茶杯的老板，不會做出爛東西來。