文/鄧浩志

廣州樓盤使用率從80%到140%的秘密

最近，廣州推出的所有樓盤都宣稱使用率超過100%，雖然都說是新規產品了，但差距還是比較大的，有說是110%、120%，也有說是130%甚至140%使用率的。既然都是新規產品，為什么有的樓盤“偷面積”多，而有的樓盤“偷面積”少呢？這既是設計上的區別，更有可能是宣傳口徑上的差別。今天就給大家科普一下。

目前“公攤”這個詞有幾個概念：

1. 公示的公攤面積。即按政府要求和算法計算的公攤比例，公攤范圍包括大堂、走廊、消防通道、電梯前室等。按這個算法，高層使用率在80%上下，小高層會高一點，但基本不會超過90%。
2. 開發商宣傳的公攤面積。這就是所謂的第四代住宅聲稱的“零公攤”，甚至“負公攤”，超100%使用率的房子。這是套內可使用面積和建筑面積之間的比值。注意，大堂、走廊、走火通道、電梯前室這些公攤部分仍然存在。只不過陽臺、花池、飄窗臺這些“偷面積”擴大了套內使用面積而已。
3. 開發商口中的使用率也有差別。有些開發商只算套內的使用率，即關門后可使用空間和建筑面積的比值。但有些開發商會把門外的部分空間也計算在內，比如部分電梯前室和走廊，由于基本不會由其他業主使用，銷售人員會說這里可以放鞋柜、屏風等，宣傳口徑上會把這些門外的空間也算在“使用率”當中。再比如飄窗臺到底算不算入使用率中，各個樓盤也存在口徑上的差異。如果飄窗臺可以拆除的，基本都算作使用率擴大；如果不能拆除的，有些樓盤算，有些不算。

所以總的來說，目前樓盤使用率差別很大，就廣州而言，從80%到140%都有。但這些都是銷售口徑而已，標準各不相同。如果按統一的建筑規范標準，那基本都一樣，都是80%上下。

至于到底實用不實用，關鍵看的是“報規”的時間和開發商。以廣州為例，建筑規范中關于陽臺這種半敞開空間占比近期調整了3次。理論上越遲報規的產品，使用率越高，但也有一個特定時期，曾短暫允許陽臺占比達到25%，但后來又回到20%。另外，如果是廣州市屬企業的幾家大房企，他們的使用率總是比市場上同時期的其他房企要高一點，近些年一直如此。

廣州推出配售型保障房，成為國內第一個推出配售型保障房的一線城市

首批推出的兩個項目分別位于蘿崗和白云區，銷售基準價分別為15800元/平方米和17300元/平方米，都是地鐵盤，數量分別為936套和400套，全部為現房。配售型保障房是面向本市戶籍住房困難家庭和各類引進人才等工薪收入群體銷售的保障性住房，實施封閉管理，禁止變更為商品房流入市場，出售價格（面向符合條件的申購者）不得高于原購房價格，回購價格（面向建設運營機構）按照原購房價格每年扣減1%計算。

這個事情比較受關注，談幾點看法：

1. 這次兩個項目素質都非常高，分別位于白云和蘿崗非常核心的地段，非常繁華。周邊醫療、教育、商業等配套都完善，旁邊就是地鐵站，交通極為便利。而且都是現房，幾乎沒有風險，想買的人肯定不少。
2. 價格不高，目前兩個項目售價都在1萬多一平，基本是附近在售商品房價格的一半左右。性價比很高。
3. 這兩個項目是目前一線城市當中第一個推出的類似項目，具有示范效應。其他城市會不會效仿？什么時候推出？都值得期待。而對于廣州而言，這類配售型保障房將對降低在廣州的生活成本、吸引人才等方面起到積極作用。

最后強調一點，這類型項目暫時不會對商品房市場產生影響。因為這類型房源完全立足于居住，不能以市場化方式交易，只能在特定領域流通，也不能以市場價格進行交易，也就是不能從中賺錢。所以和商品房差異還是很大的。