2023年4月，北京樓市剛開始走下坡路，劉阿姨那時剛把房子掛牌出售，報價900萬，由于房子的品質不錯，很快就吸引了一個買家約她面談，出價860萬，劉阿姨心氣很高，說頂多意思一下，少了898萬不賣，談了不到10分鐘，見買家加不上價，就急著要走，最后買家加到880萬，劉阿姨說現在這價他不買，過幾天就漲價，最終雙方沒能談成。

劉阿姨錯過那個買家后，之后出價的越來越低，880萬都沒賣，低了更不會賣了，隨著市場下行，劉阿姨的預期開始下降，但一直堅持住880萬的底線。劉阿姨賣房是為了換一套郊區帶電梯的次新房，如果一直堅持價格，換房就遙遙無期，到了2024年3月，劉阿姨終于扛不住了，報價下調到820萬，可是這個價格，依然還是高，到了7月，沒有一個意向買家。8月初，劉阿姨再次下調報價到750萬，到了中旬，買家徐哥出價700萬約了劉阿姨面談。

這次談判，劉阿姨吸取了上次的教訓，態度緩和了不少，表示價格好商量，經過2個多小時的磋商，雙方以716萬的價格成交，等了1年4個月，房子少賣了164萬。幾天后，劉阿姨定了一套620萬的精裝次新房，付給房主張叔100萬定金，等著售房款到位，就可以過戶搬家了。9月中旬，徐哥資金出現問題，和劉阿姨協商延期過戶，可張叔不同意延期，徐哥只能解約，劉阿姨收的定金20萬不退。

劉阿姨非常著急，因為和張叔約定最遲11月底過戶，100萬定金的損失是她所不能承受的，只能再次降價，找付款快的買家。9月底，買家小青以全款15天過戶為條件，和劉阿姨談價，經過4個多小時艱難的談判，劉阿姨迫于形勢，含淚685萬成交，算上徐哥的賠償，又賠了11萬，這次劉阿姨要了100萬定金，以防重蹈覆轍。經過這1年多的折騰，劉阿姨終于在12月份搬進了新家，原本以為能在新環境中重新開始新生活，但隨后房價的分化，讓劉阿姨再受打擊。

2024年10月，市場開始回暖，時至今日，劉阿姨賣掉的城區房子價格反彈明顯，同戶型成交價漲到了740萬，而劉阿姨買的郊區房子，價格卻變化不大，同戶型最新成交價626萬，如果晚半年換房，能省幾十萬。這種冷熱不均，源于前期市場下行時，城區深跌，郊區跌幅小些，此次反彈，超跌區域反彈幅度普遍都大，而郊區普遍動靜不大，這種分化比較常見，總體而言，城區表現要好于郊區。

換房要控制風險，時效銜接要穩妥，買和賣的定金差距不能太大，為能想得到的可能發生的事情做好預案，讓改善住房的過程更加順利，不要讓“劉阿姨們”的歷史重演。

關注我，19年房產經驗的從業者，從此買賣房屋不迷茫！