南京1字頭容積率地塊扎堆出讓，四代宅遍地開花已經(jīng)不稀奇了。

就在最近，軟件谷的骨灰級老盤翠島花城三期最新規(guī)劃出爐，23棟2-7層低密住宅，有打造洋房、疊墅甚至聯(lián)排的想象力。而大面積玻璃+錯層露臺的設(shè)計，直指四代宅。

誠然，軟件谷的能級、地段、配套，對改善買房人的殺傷力很強。但翠島花城三期的產(chǎn)權(quán)畢竟縮水超20年，迭代改善新盤選擇面大幅增加的當(dāng)下，南京人愿意為翠島花城買單嗎？

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上周，中國（南京）軟件谷官網(wǎng)發(fā)布了一則《NO.2002G23地塊項目規(guī)劃設(shè)計方案調(diào)整》，在小區(qū)一期、二期已建成超20年后，翠島花城三期，終于姍姍來遲。

小區(qū)北至郁金香路、西至舜天集團(tuán)、南至軟件大道、東至玉蘭路，花神湖、地鐵1號線花神廟站、雨花客廳、宜悅城、中興、華為等配套、產(chǎn)業(yè)都在周邊。

整個小區(qū)總用地面積328651.4平方米，容積率≤1.19，建筑高度限制在35米內(nèi)。剩余用地（三期）地上建筑面積約4.62萬方，主要建設(shè)住宅、物業(yè)配套用房、養(yǎng)老服務(wù)用房、社區(qū)中心等。

看看規(guī)劃詳情。

被已建成交付的薔薇苑、水芙苑、菊香苑等組團(tuán)包圍，翠島花城三期規(guī)劃建設(shè)23棟低密住宅。具體來看，有2棟7層住宅、12棟5層住宅、5棟4層住宅、4棟2層住宅，業(yè)態(tài)很有想象力。

整體鳥瞰圖如下，由于大部分樓棟的樓間距多在20米內(nèi)，建筑顯得有些擁擠。

4層的多層住宅效果圖，倒是非常驚艷。從外立面來看，是一層兩戶的設(shè)計，四開間朝南，大面積落地玻璃+錯層露臺的四代宅Buff，也疊滿了！

注意看，4層是不是還有局部5層挑空+屋頂花園？

2層的低層住宅效果圖如下，同樣是大面積落地玻璃，但風(fēng)格偏中式，2樓設(shè)置了露臺，并有隱私遮擋板。從布局來看，很像是聯(lián)排墅類。

從建筑本身的設(shè)計來看，翠島花城三期的低密度、四代宅等當(dāng)下改善元素拉滿，疊加軟件谷的主城區(qū)位、成熟配套，改善買房人很難不動心。

不過，從鳥瞰圖來看，三期建筑排布較密，除了單一的喬灌木組合裝飾，幾乎沒什么進(jìn)階的中央景觀、分景觀組團(tuán)設(shè)計。此外，也沒能看到健身跑道、兒童游樂園、中央會客廳等改善住區(qū)里常見的設(shè)施。

注意沒？翠島花城三期的規(guī)劃中，13號樓北側(cè)規(guī)劃了配電房，19號樓南側(cè)也有社區(qū)中心+配電房。

其中，13號樓北側(cè)的規(guī)劃配電房，與翠島花城菊香苑3號樓的間距小于20米，這引發(fā)了業(yè)主們的反對：“根據(jù)原先規(guī)劃，我們3棟南側(cè)是花園，如今花園變配電房，無法接受。”

目前，翠島花城三期規(guī)劃設(shè)計方案尚在公示中（公示截止時間為3月27日），開發(fā)商是否會充分考量小區(qū)前期業(yè)主們的心聲與建議，對設(shè)計方案進(jìn)行更改，銳評君將保持關(guān)注。

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事實上，這并非翠島花城三期首次出規(guī)劃。

我們知道，項目所在地塊于2002年被南京市雨花臺城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)有限公司收入囊中。

小區(qū)一期、二期建成于2004年，由萬科物業(yè)提供日常服務(wù)。

圖片來源于鏈家網(wǎng)

由于是還不錯的雨花外國語小學(xué)+雨花臺中學(xué)學(xué)區(qū)配置，翠島花城的次新房價一度水漲船高。高峰時期，小區(qū)的水芙苑組團(tuán)，最高成交單價能逼近5.8萬/㎡。

那么，翠島花城三期為何遲遲不啟動？

公開信息顯示，項目涉及到未按土地出讓合同相關(guān)要求建設(shè)等情況，開發(fā)進(jìn)度嚴(yán)重受影響。

最早在2013年，項目三期已進(jìn)行了首次規(guī)劃設(shè)計方案公示。隨后，2014年、2017年又進(jìn)行了兩次公示。

其中，2014年公示方案在雨花街道和屬地社區(qū)的充分協(xié)調(diào)下，已基本取得業(yè)委會及業(yè)主同意，但開發(fā)公司并未按此方案實施建設(shè)，此后一拖就是10多年。

時間一晃來到了2024年，翠島花城業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)三期工地上出現(xiàn)了挖土機、渣土車，有動工的跡象。

如今，隨著最新版規(guī)劃設(shè)計方案的出爐，翠島花城三期是不是離開盤不遠(yuǎn)了？南京改善買家將面對的靈魂拷問是，這個項目值得買嗎？銳評君為大家客觀分析。

毋庸置疑，地段和配套是翠島花城的加分項。

翠島花城所在的軟件谷，是南京主城潛力值不斷上升的成熟板塊，商業(yè)、教育、交通、生態(tài)資源等豐富，且與市中心、河西、南部新城等核心板塊的親密值很高。

可以說，軟件谷不光能吸納地緣、IT產(chǎn)業(yè)精英購買力，也能承接河西、南部新城等外溢來的購買力。

但這并不意味著翠島花城三期開盤后可以閉眼買。純粹的同小區(qū)改善置換；精準(zhǔn)錨定新房+雨花外小和雨花臺中學(xué)學(xué)區(qū)房的少數(shù)情況外，買房人需要考慮幾個現(xiàn)實情況：

第一，產(chǎn)權(quán)縮水超20年是硬傷。

翠島花城所在地塊于2002年出讓，至今產(chǎn)權(quán)已縮水23年。有人也許會說，土地產(chǎn)權(quán)確實縮水了，但房子是新蓋的，看產(chǎn)品規(guī)劃也融入了不少流行元素。

這一點就見仁見智了，目前的政策來看，住宅用地的70年土地產(chǎn)權(quán)到期后可以續(xù)，不介意的買房人可以買。

第二，單看雨花，低密度四代宅新盤就有多個選擇，翠島花城三期并非單選項。

今年，安德門的頤居G79、小行的金基G12都要入市，兩家新盤的地段配套、產(chǎn)品規(guī)劃等指標(biāo)，都不遜色于翠島花城三期。

況且，深耕南京多年的頤居、金基，持續(xù)在土地市場嶄露頭角，操盤能力是經(jīng)過市場認(rèn)可的。目前來看，兩家純新盤的關(guān)注度都不小。

翠島花城三期呢？前面說了，項目的建設(shè)單位是南京市雨花臺城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)有限公司。

據(jù)了解，這家公司的前身是雨花臺區(qū)屬集體所有制企業(yè)，2006年進(jìn)行了改制，而

后被石林集團(tuán)并購。

石林集團(tuán)旗下的石林家樂家，名氣有多大南京人都知道，但地產(chǎn)條線開發(fā)的住宅顯然就小眾了些，大家的印象里，也僅有石林云城這樣的偏剛需盤。多年鮮在南京土地市場露面，石林地產(chǎn)的住宅開發(fā)經(jīng)驗，有待驗證。

銳評君建議大家等這些項目的展示面都做出來以后，去實地參觀感受后再做選擇不遲。

03

四代宅的風(fēng)越吹越猛，翠島花城三期并不是跟風(fēng)的老盤個例。

去年12月，邁皋橋板塊的金浦御龍灣，對I分區(qū)4棟住宅樓進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，增設(shè)露臺、更改外立面，城北老盤搖身變成四代宅。

主要變更內(nèi)容如下：

1、邊戶偶數(shù)層在臥室南側(cè)增設(shè)露臺、邊戶奇數(shù)層在陽臺增設(shè)露臺；

2、中間戶偶數(shù)層臥室南側(cè)增設(shè)露臺，兩戶設(shè)墻體分隔，奇數(shù)層不變；

3、邊戶奇數(shù)層南側(cè)飄窗開洞寬度減小250mm，位置向陽臺方向平移150mm，飄窗形狀由斜交于外墻改為垂直于外墻。

金浦御龍灣于2012年拿地，至今產(chǎn)權(quán)已縮水13年。這個超大體量住區(qū)，集高層、小高層、花園洋房等業(yè)態(tài)于一體。截至目前，項目I、A地塊尚有不少房源在售。

興智中心的璀璨云著，拿地5年，去年11月將A地塊的7棟住宅調(diào)整為四代宅。更改前后的效果圖如下，建筑分奇偶層，在南側(cè)或東（西）側(cè)增設(shè)露臺，顏值大幅提升。

當(dāng)然，也有拿地時間不算長、前期已開盤，后續(xù)爆改四代宅的樓盤。比如南站的悅著九章，去年8月，在小高層已入市的情況下，項目將3棟洋房改成四代宅，賣得還不錯。

銳評君認(rèn)為：買新房或二手房，買四代宅或普通住宅，在房子回歸居住屬性、買方市場的當(dāng)下，買房人有更充裕的空間綜合考量地段、配套、開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)品力、物業(yè)服務(wù)等全維度指標(biāo)，買到好房子的概率大幅提升。