以史為鑒，知板塊興替。

今天，我們開門見山，從2022~2025年廈門島外各區的土拍樓面價看未來各區的房價走勢。而近年的走勢，對于買房人而言，確實是贏麻了。

1、廈門2022~2025年島外土拍匯總：

①、海滄土拍：

海滄東嶼：2022年5月，樓面價：2.8萬/㎡；而2024年11月，東嶼樓面價2萬/㎡。

海滄哈啰小鎮：2023年11月，樓面價2.69萬/㎡；

樂活島：2022年5月，樓面價2.3萬/㎡；2023年12月，樓面價2萬/㎡；2024年4月，樓面價2.32萬/㎡；

其中，最為特殊的是，2023年12月22日，海滄東嶼、馬鑾灣樂活島、集美西亭、集美橋頭，官方制定的起拍樓面價均為2萬/㎡，最終由幾家本土房企分食領走，從當前的售價看，海滄東嶼的最終可溢價率較高，其他三個板塊售價相近。

而這幾個核心區的位置，幾乎也代表當時島外最高地價的上限。

而到了2024年11月15日，樓面價再次分化：海滄東嶼起拍樓面價2萬/㎡，集美西亭1.8萬/㎡，翔安彭厝1.2萬/㎡。

②、集美土拍：

2022年，集美左岸瀾庭、保利聯發錦上的土拍樓面價均為2.4萬/㎡；

2023年12月，集美西亭、集美橋頭的嘉悅里、鯉悅樓面價均為2萬；

2024年11月，西亭樓面價1.8萬/㎡；2024年12月，集美橋頭，樓面價1.7萬/㎡；

自此，2024年底，廈門島外樓面價的天花板，上限為2萬/㎡。

集美最核心的板塊為西亭，配套的成熟度、規劃的量級，無疑是集美最頂配。

而集美新城當前的房價高點卻不在集美西亭，而是亭北，有人說是因為外國語集美校區，但是翔安東山片區更是集中了廈門實驗小學和雙十中學校區，在學校量級上無疑更高。

可是，2020年，翔安東山的一手房價雖然高于當時同期的亭北，如今二手房卻弱于亭北，根本原因其實并非在于學區，而是在于集美亭北臨近軟件園三期，產業集聚，大量的外來人口導入，提供較大的居住需求，職住平衡優勢。

此外，西亭、亭北在未來兩三年，將會持續加大土拍供應量，留給集美亭北三盤出逃的時間不多了。

③、同安土拍：

從總的庫存量來說，同安的樓盤不少，而從環東海域的庫存量而言，目前主要以七星灣tod·璞盛為主，截至上周末，整個環東海域的剩余未網簽庫存套數為3013套，而銀城智谷一帶的庫存套數僅余不到百套。

同安上一次土拍成功出讓要追溯到2022年，最高樓面價1.5萬/㎡。

鑒于2023、2024年同安的幾次提前中止出讓，2幅地塊的最終起拍價調整為1萬/㎡，給足了誠意。

也恰是因為環東核心區的樓面價調整為1萬/㎡，將導致同期整個島外的樓面價重塑，畢竟，環東核心區1萬，其他島外區域再牛，不至于2倍以上的溢價率，況且，還有海滄東嶼、哈啰小鎮的樓面價上限。

④、翔安土拍：

2022年5月，翔安彭厝起拍樓面價1.5萬/㎡，后村1.8萬/㎡；而體育會展新城的樓面價2.2萬/㎡。

2023年5月，彭厝依舊1.5萬/㎡，而12月，體育會展新城1.8萬/㎡，差距幅度縮小。

2024年，翔安東山（廈門實驗小學、雙十中學翔安校區旁）1.79萬/㎡，彭厝1.2萬/㎡，體育會展新城1.5萬/㎡。

這3個板塊的起拍樓面價排序，未來也將轉化到實際房價中。

后序：

《三國演義》第五回，“發矯詔諸鎮應曹公，破關兵三英戰呂布。”

汜水關，華雄逐一誅殺鮑忠、俞涉和潘鳳等大將，讓各路諸侯束手無策。

這一回，關云長溫酒斬華雄，初露鋒芒，關羽名揚天下。不僅讓“劉關張”三兄弟嶄露頭角，更為后面“三英戰呂布”做鋪墊。這也是為何呂布無需誅殺名將，武力值卻一躍成為了東漢末年的第一戰神。

同理，所有的性價比都需要通過參照物、對比來體現，廈門的任何一個區域，價格對標體系已然形成，甚至無關島內外，都會牽一發而動全身，任何一座新城的興榮都將產生諸多連鎖反應，幾乎不可能有其他區域可以作壁上觀。