今天繼續更新城市系列文章，講講西北第一城：

西安。

西安的基本盤很大，甚至某種意義上，輻射人口范圍超過1億多，因為中國整個西北地區，和西安有競爭力的同級城市，基本沒有。

國家級中心城市、一帶一路支點、古城文旅破圈，還有高校云集的科教基因，多元概念合力，讓西安強勁有力，源源不斷虹吸著陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆等省份的人口。

七普數據顯示，2010年至2020年十年間，西安常住人口增加了448.5萬人，增幅高達52.97%，增量位居全國第四。

我記得西安人口增速最猛的是2017年，西安打響搶人大戰第一槍，那時候很多年輕人本來去西安旅游，結果被帶到派出所，莫名其妙落了戶。

2017至2018 兩年，西安凈遷入人口達 88.79 萬人，占新中國成立以來全市凈遷入人口的三成以上……

但后來，西安人口凈流入量開始慢慢衰減了。22年是12萬，2023年只剩下了8萬多…

人口降速，一方面源于疫情的阻斷，另一方面，我認為更重要的是，西安GDP增速有些跟不上人口增速。

2017-2018年，西安經濟增速都在7-8%左右，還是比較亮眼的，但從2019年以后，直接跌到了4-5%。

這幾年倒是有疫情影響，可以理解，但2022年疫情結束后，在同級別城市，都在加速騰飛的時候，2023年西安的經濟增速只有5.2%，2024年更是跑輸全國大盤，只有4.6%。

這是讓人很詫異。

要知道，排名西安前面的合肥、福州都在6%以上，鄭州都達到了5.7%，而后面的泉州、南通、常州、煙臺也都在6%以上。

別看這些枯燥的數據，事實上，每一個小數點背后都是成千上萬的就業機會和創業機會。

那么西安經濟增速為什么會持續下降？跑輸全國大盤？

首先第一個原因是工業結構失衡，工業增長依賴少數龍頭企業，如比亞迪、三星等百億級企業貢獻顯著，但部分傳統行業表現疲軟。例如，電氣機械和器材制造業產值同比下降1.7%，傳統工業轉型升級壓力較大。

第二個是區域經濟失衡。

西安呈現“一超多強”格局，雁塔區（含高新區）GDP占比超30%，而外圍區縣如周至、藍田經濟總量較低，城鄉融合和縣域經濟發展滯后。例如，鄠邑區受比亞迪項目帶動成為“黑馬”，但多數外圍區域仍依賴主城區產業外溢，自身造血能力不足，外圍區域（如臨潼、灞橋）工業占比低，未能有效承接主城區的產業外溢，導致“廣域主城經濟”格局下區域發展失衡。

第三個是新興產業培育和創新轉化不足。

雖然西安在像光子技術、人工智能、氫能這些具有戰略性的新興產業方面，已經很積極地進行了規劃和布局，做了不少工作。但是，現在存在一個問題，就是很多科研上取得的成果，在西安本地真正能轉化成實際產業應用、帶來經濟效益的比例還不高。

比如說，西安有很多高校和科研院所，人才和知識儲備特別豐富，可這些豐富的科教資源，沒有很好地變成實實在在的產業上的優勢，沒有充分發揮出它們應該有的作用。這方面可以借鑒長三角區域的， “一院一所一校一港一企” 這種模式，讓科研和產業之間的融合變得更深、更好，把那些科教資源更好地利用起來，轉化成產業優勢。

講這些，并不是說看空西安的未來。

我認為西安已經非常不錯了，如果把它放在長三角或者珠三角，哪怕是中原地帶，西安經濟增速肯定會更高。

但地處西北，交通不便，物流成本高，也沒有成熟配套的上下游產業鏈，西安的游戲難度，就從正常模式成為困難模式。

不過對于西安來說，挑戰大，機遇也大。一個是接住沿海城市對西北地區產業的轉移，另一個是打造好一帶一路概念，進出口到中亞、歐洲那邊，最后是一個把科教這張王牌打好，讓更多研究性質的戰略產業，在西安生根發芽，實現錯位競爭。

但這就要考驗當地運營團隊的真正實力了。

經濟和人口，影響著一個城市的房價周期。

西安當初很出圈，是因為房價連漲了70多個月，從2018年漲到2023年才結束。房價先從2015年大約8000左右，跳漲到2017年的1.6萬/平米。

然后回落到1.3萬/平米，此后連續震蕩上行，又回到1.6萬/平米。在全國范圍內真正實現了“慢牛周期”，但從2023年年底開始，西安房價就扛不住了，開啟一路下跌模式，直至現在。

其實2020年左右西安經濟下滑，房價就有了下跌的苗頭，但硬是頂住了。之前我還專門寫過文章，夸過當地的操盤團隊的思路。

先是不斷釋放優質土地，穩住地價，后強調開發商大量開發高溢價產品，結構性拉高房價，同時節奏性出讓土地，控制供應量，不至于庫存太過突出。

大家都知道第四代住宅，是最近半年才興起的概念，但事實上，西安是去年推出第四代新一代住宅數量最多的城市，共推出了39個，明年預計還將推出14個第四代住宅樓盤。

用稀缺土地+高溢價產品，結構性拉高房價，以對沖房價下跌效應，就是西安琢磨出的思路。

但沒辦法，再高超的手藝，也抵不住大經濟不行+西安經濟受挫，本地需求嚴重收縮，出現的拋盤效應。

最敏感的就是前些年在西安炒房的西北區域業主。

這些人當初就是想去西安賺一筆跑路的，結果房價開始下跌后，都慌了，紛紛拋盤離手，以至于西安二手房掛盤量一度最高達到17萬套。。。

這個量級，對于西安這樣級別的城市來說，說實話，沖擊力算是非常大的。這就導致一個非常明顯的現象：

西安樓市陷入流動性困境。

說實話，西安房價從最高1.6萬/平米，跌到1.3萬/平米，房價跌的并不算太多，回調只有不到20%。表現已經非常好了。

而且，1.3萬/平米的房價，對于一個國家級中心城市，1300多萬人口的西北龍頭大城來說，貴嗎？

真的不算貴。

畢竟除了核心區域，西安郊區存在大量1萬/平米以下的房子。

但西安的問題就在于這里，房價不貴，但就是不好賣。歸根結底其實是，整體庫存較大，去化較慢，經濟下行，導致新增購買力有限。

說人話就是，大量區域持續性“有價無市”。

我們根據以上線索，基本可以得出一些結論，以下，是2025年，西安最真誠的買房建議：

1、西安是一個超級分化城市，經濟結構失衡導致貧富差距較大，區域產業結構，導致大部分區域長期陷入經濟停滯。這也跟西安“攤大餅式”發展的結果有關。

2、西安買房，考慮投資屬性，就買城六區，沒有什么秦漢新城，涇渭新城，西咸新區，記住只認城六區。別小看行政區界限劃分和渭河的阻礙。高陵臨潼西咸就別考慮，直接屏蔽，別擾亂了心神。西安城六區里新房、次新房等優質房源不多，掛網上的全是老舊小區家屬樓或者城改安置回遷房和經濟適用房。

3、西安城六區：1.未央區 2.新城區3.灞橋區4.蓮湖區5.雁塔區6.碑林區。后面的高陵區，臨潼區，鄠邑區都是撤縣設區的新區，不容易拿到資源，還會被“抽血”。另外長安區部分區域可以考慮。

4、西安買房四要素：一是位置，二是學區，三是地鐵，四是戶型。當然前提是新房次新房，房齡5年以內，因為房子最短置換周期是5年，還有機會轉讓個兩次，10年還行，但如果超過15年房齡住進去就是接別人的盤。

5、能貸款買房齡5年以內的新房和次新房，就不要全款買老舊小區家屬樓或者城改安置回遷房，住著也安心體驗好，還能保值隨時出手，不擔心降價不好出售。

6、不買閣樓躍層大露臺，因為你不知道什么時候會漏雨毀裝修，墻面發霉是常有的事，買閣樓露臺完全是開盲盒，隨時隨機隨地點漏雨，產權糾紛和違搭違建的整改煩不勝煩。能接受復式躍層大露臺的是部分需求的人，再賣是不是還是小部分人的需求，不好出手，畢竟對老人小孩不友好，寧愿花錢買的面積是房間也不能是功能性的露臺。

7、西安城六區里目前只有國際港務區的新房和次新房性價比最高了，目前港務區兌現能力強，有地鐵，有學區，市政設施和配套基本建設完成了。

8、就算西安要北跨，也繞不過西安國際港務區，西安港務區才是北跨東拓的橋頭堡，畢竟周圍一圈都屬于西安市，是親兒子，發展帶動起來都是自己鍋里的肉。現在城市收縮，不像以前跨越式大躍進式發展，西安只能自己顧自己了，沒閑工夫管咸陽。

9、選區域，選對區域，就成功了一大半，也就是地段，這個區域指的是行政區或者開發區，比如高新區，港務區，雁塔區等等。如果你考慮投資，你得研究未來買你房子的客群，像高新區，110萬人口，而且很多都是以高收入的白領和藍領構成，未來的購買力就有保障。

10、選板塊，比如已經確定了買高新區，那就是要選小板塊，如軟件新城軟西和軟東哪個好，形成對比選擇。

11、選配套，五大配套：教育，交通，醫療，商業，環境，其中最重要的就是交通和教育，比如你這個小板塊是鐵一中陸港校區，他旁邊是高新一中陸港校區，那按照今年的普高線，鐵一比高新一中高5個百分點，從而說明你選擇的小板塊的教育配套比他更具優勢，那未來的房屋溢價或者教育水平的能級，就比他高。

12、新城區

新城區是西安的政治、文化中心，主城之一，核心區在胡家廟

●板塊梯度

●第一梯隊：胡家廟，大明宮

●第二梯隊：石家街

●第三梯隊：東二環，東元西路

13、碑林區

碑林區應該是文化核心，城墻里的基本都是碑林區，除了西大街往西屬于蓮湖區。作為老西安的主城區，各種有年代的老店就在什么什么巷子里，小巷子都不太好走，西安最中心，出城太難了，本地年輕人基本都搬到浐灞曲江高新了，老房子留著老人住，或者租給陪讀的，因為學校比較多。

碑林區應該是中小學最多的區了，不過確實人不多了，商場死了一個又一個，南門世紀金花，東大街民生百貨，前兩年才開的群光廣場也不太行了，騾馬市感覺也撐不了幾年了，也就是80 90后鉆回來找找童年，居住屬性已經不太強了

●板塊梯度

●第一梯隊：太乙路，邊家村

●第二梯隊：含光路，文藝北路

●第三梯隊：長安北路，建設西路，友誼東路，雁塔北路

14、蓮湖區

蓮湖區和新城區差不多，基本都是安排以前各種廠的老職工，各種老破小家屬院，房租也較為便宜，服務行業的打工人住的比較多，生活氣氛比較濃厚，有各種批發市場，蓮湖區核心土門

●板塊梯度

●第一梯隊：土門，大唐西市

●第二梯隊：棗園，豐慶公園，大興新區

●第三梯隊：紅廟坡，昆明路，城西，勞動南路

15、雁塔區

雁塔區是重點了，南二環往南，全是雁塔區，又從東往西分別是曲江新區，城南居住區，高新區。

小寨屬于雁塔區，附近的音樂學院、美院、長安大學等，包括與碑林區接壤二環附近，各種高校，養活了小寨這幾個商場，西邊就是西工大西北大什么的，這里算雁塔區的一個大核

雁塔南路往東是曲江，西邊是城南居住區，可以用電視塔做地標。曲江和浐灞定位差不多，但是更突出鬧中尋靜的感覺，大小公園比較多，還有個曲江池，也可以叫富人區，樓盤看著高大上，豪車遍地，也有一些工薪階層趁房價不高的時候定居了這里。怎么說呢，公交不太方便，還堵。因為連著幾個核心旅游區，大雁塔，大唐芙蓉園。偏一點的地方人就少了。而且感覺曲江的路特別奇怪，不像西安那種橫平豎直的風格

城南居住區就是長延堡，電子城，一直到太白南路西灃路，這邊基本都是居住區，世家星城，明德門，電子正街周邊，全部都是住人的，這邊城中村也比較多，城中村+小區，生活比較方便。高新區就主要是程序猿聚集地了，這邊基本都是幾個到十幾個小區圍著一個核心小商圈，比如高新四路，科技六路，萬達，科技路西口，丈八三路，陽光天地，近幾年比較成熟了，現在高新區正在往西走，灃東也慢慢在發展

●板塊梯度

●第一梯隊：青龍寺，太白南路

●第二梯隊：南二環，西部大道

●第三梯隊：等駕坡，科技路電視塔，城南

16、未央區

未央區現在作為西安市門面，馬路修的大又寬，各個政府機關單位都在這。

屬于年輕群體，完全成熟的區域，沒有什么太多講的，差異大的，是經開一校的兩個校區房子，和這兩個區域之外的，差距非常大，在北郊的都知道經發系的含金量，非常優質的教育資源，區域內各種配套完善，不考慮學校的，想在未央區看的，未央路以東選擇會多一點，主城區不用說太多，眼見為實。

草灘區域也是未央區的一個新起點，生活配套暫時弱，環境是很好臨近西安湖，臨近渭河。

●板塊梯隊

●第一梯隊：大明宮，太華路

●第二梯隊：未央湖，鳳城二路，浐灞生態區，三橋新街

●第三梯隊：太元路，大興新區

17、曲江新區

高端聚集地，現在分為曲江一期、二期、三期(杜陵板塊)曲江的特殊性，在于一開始定位就處于巔峰，以南湖為中心，臨近大唐笑蓉園，大唐不夜城，在2018年之前，曲江不堵車，但是在那一輪漲價之后，曲江開始大量涌入，為了滿足更多人享受曲江的感覺，二期開始延生，逐漸邊緣化，向外圍拓展。

這三個區域的價值，目前就在于一期環境很好，正兒八經的曲江，很有面，二期一是因為新，二是因為一期沒有地，或者價格貴，只能買二期，但是二期依舊沒有一期那么聚攏，資源都在一期，現在的杜陵板塊，自打鐵一進入以后，瞬間和二期拉開差距，并且被多數人關注。

這三個區域很好選擇，手上東西夠，單純要環境，就一期，想住曲江不想要房子太舊，就二期，三期就是學校。豪宅那曲江玫瑰園、雁棲瑰園鳳凰池，選就行了。

●板塊梯度

●第一梯隊：曲江 CCBD ，南湖芙蓉園，杜陵

●第二梯隊：文化科教園

●第三梯隊：金浮沱，電競茶園，創意五道

18、高新區

高新區是西安的經濟核心區域，產業發達，就業機會多，配套設施相對完善。但不同區域的發展程度和環境也有所差異，例如，高新一期開發較早，配套成熟，但可能房屋相對老舊；高新二期有較多的新建樓盤，規劃和設施較新，但部分區域的配套還在不斷完善中

當下在高新買房，一定得挑，挑板塊、挑配套、挑項目。高新的王牌是教育，所以買房教育可以不強，但一定不能差。

●板塊梯度

●第一梯隊：軟東、軟西

●第二梯隊：高新三期

19、長安區

長安區是個特殊的區域，因為“長安”在好多人眼里還依舊是長安縣但是認可的人熟悉的人，認可度還是很高的，畢竟實際情況在那放著。

長安區是西安郊縣，被西安各種蠶食，近水樓臺了但卻有一丟丟不爭氣。這里大學林立，大學數量很多。但是交通卻不是很發達。道路一般都是西安放射線的延長線。像子午路，西太路，之類的。公交車很慢。靠近西安的村子大多被拆了。未來這里的高新區應該又是西安發展的一顆新星。此外，斗門水庫的建設緩解西安的用水問題，這個水庫建成后不出意外會面積巨大，有點人造奇觀的意思。

●板塊梯隊

●第一梯隊：航天基地，西長安沿線

●第二梯隊：大學城，子午大道沿線，常寧新區

●第三梯隊：韋曲北，學府大道

20、港務區

港務區在認可度上和不認可度上，如果高新是7/3開的話，港務區到6/4開，港務區早一批進入的人群，很多是在曲江走過一輪了，港務區和高新區類似的點在于，把教育配套落地得及時，這個就匹配到那些想要房子新點的，環境好點的，居住舒適度高，不吵不鬧，還能上個好學校的人群，在這個區域，綠城可謂是功不可沒。

整個區域的商業配套逐漸在完善，基本成型，目前的鐵一陸港、高新一中陸港、交大陸港之中，鐵一已經遙遙領先。但是在鐵一的區域上學需要注意：目前是9年一輪回制，上一任業主家里有上鐵一的，接手的這一任，必須等到上一任畢業否則上不了的，國際港務區，也是因為距離的原因勸退了一部分人。

●板塊梯度

●第一梯隊：奧體

●第二梯隊：政經

●第三梯隊：保稅區

21、高陵區

俗稱關中白菜心。靠近西安，地勢平坦，規劃地鐵10號線，自主尚可。

●板塊梯度

●第一梯隊：核心區域

●第二梯隊：涇渭新城

●第三梯隊：渭陽大道

22、經開區

西安的工業重鎮，工業基礎雄厚，近年來生活配套設施逐步完善，有大型的商業綜合體、醫院等。交通便利，有多條主干道和地鐵線路，與其他區域的連接較為緊密。隨著城市的發展，經開區的發展潛力也在不斷提升。

部分區域的城市建設和環境還需要進一步改善，教育資源相對不如高新區和雁塔區豐富。

●板塊梯度

●第一梯隊：高鐵新城，市政府

●第二梯隊：中心區

●第三梯隊：草灘

23、灞橋區

這個區域，包含了紡織城區域、世博園區域，區域選擇比較多，區域內產品系列豐富，從剛需到改善應有盡有，生態環境好，配套完善，比較宜居。

●板塊梯度

●第一梯隊：灞河沿線，紡織城

●第二梯隊：唐都醫院，國際港務區

●第三梯隊：洪慶

24、臨潼區

臨潼區以旅游業為主，還盛產石榴

●第一梯隊：臨潼旅游度假區，鳳凰大道沿線

●第二梯隊：文化中路，鳳凰大道與芷陽五路

●第三梯隊：臨潼新區，港務區立交以東

25、鄠邑區

鄠邑區的平原地區很平整，沒有土塬。這里北邊接咸陽和西咸新區，東邊挨著長安區，也有西高新的規劃部分。鄠邑區也是西安的副中心城市，道路規劃8橫9縱，但又坑坑洼洼。有工業區但有待開發。

●板塊梯度

●第一梯隊：核心城區

●第二梯隊：渼陂湖，

●第三梯隊：灃京工業園，余下鎮

26、航天基地（西安國家民用航天產業基地）

主要以航天產業集群為主，基地及周邊聚集了航天科技五院西安分院、六院 11 所、九院 711 所等科研院所及包括西北工業大學在內的 40 余所高校

●板塊梯度

●第一梯隊：航天核心區

●第二梯隊：攬月閣

●第三梯隊：京東云谷

27、浐灞生態區

位于西安東郊，從南到北正好填補了軍工城與紡織城之間的連接空白。從世界園藝博覽會到浐灞國家濕地公園，再到千古情，以及西安國際會展中心，浐灞生態區因為它的優美環境代替日益擁擠的曲江逐漸成為西安大型會展項目的舉辦地

●板塊梯度

●第一梯隊：浐灞總部經濟區，西安金融商務區

●第二梯隊：世園園區，浐灞半島

●第三梯隊：雁鳴湖

28、西咸新區

西咸整體前幾年被捧得太高了，很多基礎設施沒有落地，導致缺乏人氣再加上后面雷點比較多，好多人害怕了，畢竟大家錢不是大風刮來的。

目前處于停滯階段，唯獨交大創新港和能源金貿區這兩個地方，區別其他比較大，一個是管委會在那，一個是交大在那，另外一個就是因為學校，能源金貿區的鐵一和創新港的交大本部中小學，這兩個區域基本的配套也基本都有。但是人氣目前還不是很高，一是因為距離西安城區太遠，二是因為價格不是特別的有吸引力，三是被西咸這個字勸退了，其實這兩個地方更適合咸陽的人群，或者咸陽西安來回跑的人群，種種原因勸退的也不少，但是依然有價值。

西安西咸新區包括灃東新城、灃西新城、秦漢新城、空港新城、涇河新城五個新城。

●板塊梯度

●第一梯隊：灃東新城

●第二梯隊：灃西新城，秦漢新城

●第三梯隊：空港新城，涇河新城

29、閻良區

閻良區是飛機城，有眾多院所和試飛基地，是一個特殊的區域。

●板塊梯度

●第一梯隊：航空新城核心居住區，航空基地

●第二梯隊：航空三路，民西路與高科路

●第三梯隊：藍天路，航空二路，新華路

篇幅有限，今天先講到這里，想把西安講透一篇文章不夠，起碼得好幾萬字，所以更多是每個人帶著自己的問題，尋找準確的答案。

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