隨著近日聯(lián)發(fā)嘉悅里、建發(fā)觀雲(yún)、建發(fā)閱海開盤，一夜之間不少人買房人傻眼了，紛紛咨詢：

①、為什么島內(nèi)東渡開盤熱度甚至高于五緣灣、思明的部分樓盤？

②、為什么將軍祠第一幅地價高達62671元/㎡，成為廈門單價地王；而今年這幅地塊更優(yōu)，卻止步于5.25萬/㎡，明明還有1萬/㎡的差價，但其他開發(fā)商不再跟進舉牌？

③、為什么環(huán)東海域前兩年配套落地加快，但幾次土拍都提前終止，甚至包括環(huán)東的核心地段？

④、為什么島外核心區(qū)（包括集美西亭、集美東方快樂島、翔安體育會展、翔安東山、馬鑾灣樂活島等）地價僅隔幾個月就逐步下行，而且均是底價成交？

⑤、為什么海滄哈啰小鎮(zhèn)地塊當(dāng)初土拍熱度高于海滄東嶼和集美西亭，而且，海上鳴樾的房價會大幅度高于東嶼、西亭？

1、廈門各地段新房的售價、地價的漲跌幅以及最終的銷量，與大家傳統(tǒng)認(rèn)知中的要素已經(jīng)發(fā)生較大的轉(zhuǎn)變，最核心因素并非學(xué)區(qū)、交通、商業(yè)、海景等因素。

而是片區(qū)內(nèi)的人口潛力+產(chǎn)業(yè)集聚（置換需求量、區(qū)域新盤的供求比例）、區(qū)域經(jīng)濟基本面，其次才是學(xué)區(qū)、交通、商業(yè)等配套資源。

例如，島內(nèi)東渡，島西近20年唯一推出的新盤，島西的大量置換需求的唯一選擇。產(chǎn)業(yè)：臨近東渡港、濱北超級總部等，這些能創(chuàng)造大量就業(yè)崗位，聚集了大量的高收入人口，形成穩(wěn)定的住房需求。這些形成了評估土地價值的底層邏輯。

再往前追溯，2019年~2021年的枋湖也是如此，此前島內(nèi)間隔了超5年以上未出讓新地，積蓄大量的購買力，中駿天盈、建發(fā)璽樾頂著最高限價，雙雙開盤，一房難求。

2、同樣是供求，去年將軍祠拍地，片區(qū)內(nèi)唯一新盤，可以消化板塊內(nèi)近二十年的供應(yīng)斷層，掌控片區(qū)定價權(quán)。而天樾云頌在產(chǎn)品設(shè)計上打磨了一年最終入市宣傳，與今年新推的將軍祠地塊剛好形成產(chǎn)品節(jié)奏的接力。

但對于其他開發(fā)商而言，如果追高拿地，會面臨第一波高凈值客戶搶先被天樾云頌消化，還要和天樾云頌競爭產(chǎn)品力和剩余的客群，成本與難度大大提升。

3、環(huán)東海域配套逐年落地，土拍卻流拍？環(huán)東核心區(qū)新盤回歸2萬/㎡以內(nèi)？

2023~2024年，同安處于去庫存態(tài)勢，2024年的供銷比僅為0.35，區(qū)域庫存量較大，競品項目眾多，尤其核心區(qū)內(nèi)仍有樓盤在售。

供求影響價格，鑒于九瓏岸、諾德逸都等均以價換量，所以，2025年3月第一場土拍，銀城智谷旁1萬/㎡地價。

4、島外核心區(qū)，例如集美東方快樂島、集美西亭10月初開盤均熱銷，直接躍升島外紅盤，3個月網(wǎng)簽615套和514套，位列年度第4、第6。

這般熱銷，照理說集美西亭、集美快樂島的利潤、去化非常可觀，但依舊鮮有開發(fā)商參與報名？

同樣是人口、需求、產(chǎn)業(yè)。西亭時隔近十年未出讓土地，加上西亭、亭北的拆遷，積蓄了大量的改善置換需求，而且臨近軟件園三期。需求+產(chǎn)業(yè)人口+五中集美校區(qū)，三重驅(qū)動。

集美東方快樂島，該板塊閑置了20年之久，再次迎來改善新盤，加上近年周邊村落拆遷，大量改善需求。同樣是積蓄已久的需求、人口、近島（島內(nèi)工作人群的外溢）。

同樣的，聯(lián)發(fā)、建發(fā)率先入場，其他開發(fā)商再次入局會面臨第一波客戶搶先被消化，還要和本土龍頭競爭產(chǎn)品力和剩余的客群，成本與難度大大提升。

馬鑾灣樂活島，落地了17萬㎡招商花園城、雙十海滄附屬庚西學(xué)校、地鐵2號線、一島3公園，三甲醫(yī)療，生活配套均成熟落地，反而地價與配套兌現(xiàn)不匹配？

供需+產(chǎn)業(yè)！2020年，建發(fā)和璽以4萬/㎡均價開盤熱銷20億，刷新島外紀(jì)錄，并躋身廈門全市年度銷售排行榜前十，而馬鑾灣1號、廈門中央公園也順勢熱銷快速去化。同年，樂活島相鄰板塊，新陽西的融創(chuàng)云潮府、龍湖春江天璽、建發(fā)海玥和鳴，廈門一中海滄校區(qū)板塊的建發(fā)文瀾和著，也均實現(xiàn)又貴又快的熱銷。

此后，建發(fā)·灣璟、建發(fā)·縵玥長灘、建發(fā)招商·璟云、象嶼·自在海幾乎一年一個項目的節(jié)奏頻繁現(xiàn)身樂活島。

在接踵而至的土拍供應(yīng)量下，馬鑾灣智慧產(chǎn)業(yè)園、馬鑾灣中心島的中央商務(wù)區(qū)，尚未修建完成。上一輪拆遷要追溯回2020年的后柯、鼎美、蕓美，而原計劃的許厝卻未能如約拆遷。

此外，馬鑾灣的樂活島、集美島、中心島均是填海造陸而成，沒有原住拆遷的先天條件。萬丈高樓平地起，最終馬鑾灣只能反其道而行，走了一條先快速拍地置業(yè)，完成人口導(dǎo)入，再吸引產(chǎn)業(yè)入駐中心島、智慧產(chǎn)業(yè)園的道路。最終反哺人口+產(chǎn)業(yè)驅(qū)動。

5、由以上幾點可知，同理，海滄哈啰小鎮(zhèn)地塊，當(dāng)初土拍熱度高昂，新房售價突破4萬/㎡，同樣是因為該板塊十年未有新地塊出現(xiàn)，積累了大量改善需求，加上雙十中學(xué)海滄附屬學(xué)校、海景資源，以及產(chǎn)品的定位。

后序：

廈門樓市，2025年的走勢如何？

回顧2024年的發(fā)展趨勢：以跌宕啟程，卻以“止跌回穩(wěn)”結(jié)尾。

“莫道春光難攬取，浮云過后艷陽天”。