文｜鄧浩志

多地堅持限售，真能降二手供應(yīng)，促市場回暖？

近日，南京取消樓市“限售”政策受到媒體和市場的關(guān)注。所謂取消“限售”，就是業(yè)主取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之后即可上市交易，無需等待若干時間。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，去年全國超30座城市取消或優(yōu)化了“限售”政策。業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，這有助于改善住房置換流通，對于改善型住房需求釋放有一定助力效果。

但我請大家注意，目前全國仍有包括北京、上海、成都、蘇州、無錫等地一大批城市還在執(zhí)行“限售”政策。而相比較之下，仍有“限購”的城市明顯少得多。目前，限購的城市只剩北上深和海南，但仍有限售的城市則多得多，為什么會有這種情況？

其中一個解釋是，限售取消未必屬于刺激樓市的利好。有可能因為限售解除，二手房上市的房源大增，從而讓市場供大于求的情況更加嚴(yán)重，樓市復(fù)蘇更加困難，所以有些城市一直不肯松綁限售。如果真的是基于這種考慮而不敢取消“限售”，那問題就來了。因為就算維持“限售”避免了短期供應(yīng)增加，市場復(fù)蘇困難，但也暴露出某些城市的樓市政策還是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的老問題。

而要實現(xiàn)政策的連貫性和連續(xù)性，關(guān)鍵還是讓市場建立起自我調(diào)節(jié)的能力，重點是把調(diào)節(jié)功能還給市場。“裁判”做好引導(dǎo)工作就好，要給予市場一定的寬容度和一定的容錯空間，市場調(diào)節(jié)機(jī)制才可能建立起來，才可能實現(xiàn)自我調(diào)節(jié)。而頻繁直接下場干預(yù)，反而無法讓市場建立自我調(diào)節(jié)機(jī)制。過去20至30年強(qiáng)干預(yù)樓市的結(jié)果也是有目共睹的。市場只會來回波動，而且幅度一次比一次大。

跑馬拉松送8萬購房券？救市是急病亂投醫(yī)

近日，無錫宣布對完成馬拉松全馬、半馬項目的選手發(fā)放8萬元購房券。這能拉動樓市嗎？顯然不能。買房和跑步毫無關(guān)聯(lián)，甚至難以產(chǎn)生任何聯(lián)想。煙臺、臨安直接贈送購房優(yōu)惠券能刺激樓市嗎？同樣無效，這種簡單粗暴的方式與街頭派發(fā)小廣告無異于。長沙推出“七天無理由退訂”購房政策能提振市場嗎？效果依舊有限。此前多個城市嘗試類似政策，雖然短期內(nèi)提高了簽約量，但冷靜期后退訂率同樣居高不下。

近期全國各地為穩(wěn)定樓市，陸續(xù)出臺了不少令人啼笑皆非的政策。這種現(xiàn)象既反映出地方政府急于穩(wěn)住房地產(chǎn)市場、緩解經(jīng)濟(jì)和財政壓力的迫切心態(tài)，更與高層罕見強(qiáng)調(diào)“要堅決穩(wěn)住樓市”的指示密切相關(guān)。這一要求絕非空談，相關(guān)目標(biāo)已被寫入政府工作報告，各地必須全力落實，執(zhí)行不力者將面臨問責(zé)。由此可見，穩(wěn)樓市對地方政府而言是何等重大的政治任務(wù)和壓力。在這種背景下，各種“病急亂投醫(yī)式”的政策層出不窮，已成為當(dāng)前各地普遍的應(yīng)對策略。

作為一名房地產(chǎn)從業(yè)者，無論是從國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度還是行業(yè)利益出發(fā)，我都衷心希望樓市能盡快企穩(wěn)回升。但必須清醒認(rèn)識到，“亂開藥方”不僅無助于解決問題，過多花哨操作反而可能導(dǎo)致市場陷入信息混亂和管理失控的困境。更值得警惕的是，矯枉過正的調(diào)控手段可能使市場在短暫回暖后，再次陷入另一個極端的暴漲暴跌循環(huán)。過去二十年的房地產(chǎn)市場波動已經(jīng)多次驗證了這一規(guī)律，我們應(yīng)當(dāng)深刻汲取歷史教訓(xùn)。

房地產(chǎn)市場本質(zhì)上是一個受客觀規(guī)律支配的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，任何調(diào)控政策都必須尊重和敬畏市場規(guī)律。當(dāng)前最需要的是準(zhǔn)確把握市場核心矛盾，避免用力過猛或施策偏差。同時，也要給予市場充分的自我修復(fù)時間和空間，讓供需關(guān)系在合理范圍內(nèi)自然調(diào)整。