文｜鄧浩志

多地堅持限售，真能降二手供應，促市場回暖？

近日，南京取消樓市“限售”政策受到媒體和市場的關注。所謂取消“限售”，就是業主取得不動產權登記證書之后即可上市交易，無需等待若干時間。有機構統計，去年全國超30座城市取消或優化了“限售”政策。業內人士則認為，這有助于改善住房置換流通，對于改善型住房需求釋放有一定助力效果。

但我請大家注意，目前全國仍有包括北京、上海、成都、蘇州、無錫等地一大批城市還在執行“限售”政策。而相比較之下，仍有“限購”的城市明顯少得多。目前，限購的城市只剩北上深和海南，但仍有限售的城市則多得多，為什么會有這種情況？

其中一個解釋是，限售取消未必屬于刺激樓市的利好。有可能因為限售解除，二手房上市的房源大增，從而讓市場供大于求的情況更加嚴重，樓市復蘇更加困難，所以有些城市一直不肯松綁限售。如果真的是基于這種考慮而不敢取消“限售”，那問題就來了。因為就算維持“限售”避免了短期供應增加，市場復蘇困難，但也暴露出某些城市的樓市政策還是頭痛醫頭腳痛醫腳的老問題。

而要實現政策的連貫性和連續性，關鍵還是讓市場建立起自我調節的能力，重點是把調節功能還給市場。“裁判”做好引導工作就好，要給予市場一定的寬容度和一定的容錯空間，市場調節機制才可能建立起來，才可能實現自我調節。而頻繁直接下場干預，反而無法讓市場建立自我調節機制。過去20至30年強干預樓市的結果也是有目共睹的。市場只會來回波動，而且幅度一次比一次大。

跑馬拉松送8萬購房券？救市是急病亂投醫

近日，無錫宣布對完成馬拉松全馬、半馬項目的選手發放8萬元購房券。這能拉動樓市嗎？顯然不能。買房和跑步毫無關聯，甚至難以產生任何聯想。煙臺、臨安直接贈送購房優惠券能刺激樓市嗎？同樣無效，這種簡單粗暴的方式與街頭派發小廣告無異于。長沙推出“七天無理由退訂”購房政策能提振市場嗎？效果依舊有限。此前多個城市嘗試類似政策，雖然短期內提高了簽約量，但冷靜期后退訂率同樣居高不下。

近期全國各地為穩定樓市，陸續出臺了不少令人啼笑皆非的政策。這種現象既反映出地方政府急于穩住房地產市場、緩解經濟和財政壓力的迫切心態，更與高層罕見強調“要堅決穩住樓市”的指示密切相關。這一要求絕非空談，相關目標已被寫入政府工作報告，各地必須全力落實，執行不力者將面臨問責。由此可見，穩樓市對地方政府而言是何等重大的政治任務和壓力。在這種背景下，各種“病急亂投醫式”的政策層出不窮，已成為當前各地普遍的應對策略。

作為一名房地產從業者，無論是從國家經濟發展角度還是行業利益出發，我都衷心希望樓市能盡快企穩回升。但必須清醒認識到，“亂開藥方”不僅無助于解決問題，過多花哨操作反而可能導致市場陷入信息混亂和管理失控的困境。更值得警惕的是，矯枉過正的調控手段可能使市場在短暫回暖后，再次陷入另一個極端的暴漲暴跌循環。過去二十年的房地產市場波動已經多次驗證了這一規律，我們應當深刻汲取歷史教訓。

房地產市場本質上是一個受客觀規律支配的經濟領域，任何調控政策都必須尊重和敬畏市場規律。當前最需要的是準確把握市場核心矛盾，避免用力過猛或施策偏差。同時，也要給予市場充分的自我修復時間和空間，讓供需關系在合理范圍內自然調整。