最近發(fā)生了很多事，認(rèn)真連起來思考，還是值得頭皮發(fā)麻的。

首先是杭州，3天時間，捅破地王天花板。

3月25日，先是拍出了7.7萬/平米的樓面價，3月28日，緊接著又拍出8.8萬/平樓面價的土地。

難怪有些人又開始說土拍市場要失控了。

時間再往前點(diǎn)，3月初的時候上海也拍出了一塊全國地王，樓面價高達(dá)16萬/平米。

包括北京3月18日，在海淀樹村也拍出了樓面價10.23萬/平米的單價地王。

普通老百姓下意識的體感是，明明沒感受到樓市吹春風(fēng)，怎么土拍市場先火了。

而我的最直觀感受是：沒想到，樓市的雙軌制，來得這么猝不及防。

大家心里都有數(shù)，最近土拍的這些房子，注定是和大多數(shù)人無緣的。

杭州8.8萬/平米拍的地王，以后房子至少單價都是15萬以上的，而且容積率只有1.1，這基本就是別墅或是低密洋房了。

而且這地塊距離西溪濕地直線只有360米，這房子的稀缺景觀也提前就預(yù)訂了。

這樣的房子，未來大概率都是賣給富人的。

包括之前上海拍出的16萬/平米的全國地王，以后房價一定是往25萬去走的，這樣單價的房子，你說開發(fā)商不會用心做好房子嗎？

還有成都，土拍樓面價也刷新了歷史記錄，首破4萬/平米。

再把時間拉長，去年12月的深圳，今年2月份的上海、鄭州、天津，3月的北京、杭州、成都。

樓面價不斷刷新，顯然，他們拍下地塊的那一刻，就已經(jīng)知道自己的目標(biāo)用戶是誰了。

所以不是沒有需求了，只是需求發(fā)生變化了。

從老板確定要開始大量收房做保障房開始，也就知道會給樓市的需求分流了。

從老板不斷提從有房子到好房子過渡的時候，還有很多人沒有實(shí)感，但這幾個月多個城市不斷拍出新地王。

你再把這幾件事結(jié)合起來看，實(shí)感就更清晰了。

很多人到現(xiàn)在都覺得房子太貴，應(yīng)該還要降價。

卻不清楚，大家玩的市場早就不一樣了。

3月28日，廈門島內(nèi)出現(xiàn)了久違的搶房下現(xiàn)象，建發(fā)象嶼在酒店開盤，現(xiàn)場2棟樓的房子瞬間售罄，關(guān)鍵是總價不算低，最低483萬/套，這是在廈門。

3月21日，北京和樾望云開盤，不到1分鐘，線上選房成交超過85億+，和樾玉鳴開盤呢，線上飛速成交405萬，這都是單價超過1000萬/套的房子。

3月30日， 龍華 中建鵬宸云筑 二期開盤， 1個多小時去化約98% 。

感受到變化了嗎？

大家不是不買房，也不是沒錢買房，是等著好產(chǎn)品出來去買。

對中產(chǎn)和富人來說，房子依然是最好的保值增值資產(chǎn)。

為什么大家好像也沒有感受到全國樓市的大反轉(zhuǎn)，或者說價格的上漲，但有些城市的土拍卻那么火。

我認(rèn)為2點(diǎn)原因吧：

一方面老板穩(wěn)樓市的決心很大，這一次允許地價不斷創(chuàng)新高，也就暗示了以后新房的價格可以很貴。

也想通過土拍的火熱，進(jìn)而給大家傳遞點(diǎn)信心。

其實(shí)還是那句話，止跌回穩(wěn)這四個字的含金量在今天還在繼續(xù)上升。

如果沒有漲的苗頭，如何穩(wěn)呢。

另一方面，市場的共識確實(shí)也發(fā)生了變化。

都2025年，我相信大家不會再有以前那種房產(chǎn)小白的理念了。

我們公眾號剛開始還會給大家做科普，什么公寓、小產(chǎn)權(quán)、遠(yuǎn)郊房不能買，但這幾年大家被市場教育的多了，共識也開始起來了。

大家也都知道，未來的房地產(chǎn)，一定是玩高品質(zhì)、稀缺性那一套了。

你說都2025年了，大家還缺房子嗎？既然不缺，那就說明房子的功能性價值在減少，相反情緒價值+資產(chǎn)價值的需求性在增加。

也就是說房子是不缺了，但好房子還缺。

這就是為什么地價在破新高，豪宅在被瘋搶的原因。

我最近剛好在看一本書，叫做《真需求》，還沒看完，但卻明顯感覺和現(xiàn)在的樓市現(xiàn)狀驚人的一致。

今天的用戶真正需要什么？

之前黑神話悟空發(fā)布，開售10小時，超過400萬人付費(fèi)，交易額超過15億元人民幣。

開年哪吒2爆火，票房突破150億。

這就是市場的聲音，市場在告訴你，它缺什么。

很多人說游戲行業(yè)不行，電影行業(yè)不行，不是不行，是缺好的內(nèi)容。

其實(shí)樓市也一樣，廈門、北京、深圳、上海、廣州、杭州等一批城市，只要是好地段的好房子，一樣被搶。

不用陰陽怪氣，也不用懷疑數(shù)據(jù)。

商業(yè)社會，人們用付費(fèi)表示認(rèn)同。

任何行業(yè)，任何東西，只要我們需要，就會一直存在，只不過換了一種方式而已。

所以2025年，就是樓市加速進(jìn)行重新調(diào)整和整合的關(guān)鍵一年。

從今年開始，大家的共識也會發(fā)生變化。

未來的樓市格局，已經(jīng)非常清楚。

1、房子不再是奢侈品了，好房子才是。

哪怕是一線城市的房子，也不見得就是奢侈品了，要留下來難度沒有那么大了。

不買商品房可以買保障房，不買保障房也可以租。

總之，留下來的成本不高，但想要住的更中心，住的更好，那是另外的加錢。

2、不是所有的房子都能漲。

這2年算是給大家上了一課，過往好用的藥效今年放在樓市上，效果不大了，產(chǎn)生耐藥性了。

這是因為以前大家缺房子，以前大家負(fù)債低，現(xiàn)在條件和以前都不一樣了，藥效自然不大了。

既然房子不再是奢侈品，那就自然不是所有房子都稀缺，那就不是所有房子都漲價了。

所以你們的感覺是對的，有些房子不降價，確實(shí)不好賣。

3、不必看空房地產(chǎn)。

當(dāng)你把房地產(chǎn)看成一個行業(yè)的時候，每個行業(yè)都會波動期。

房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，他就是一個成熟的行業(yè)了。

成熟的行業(yè)，就不可能一直漲，如果房價是一直漲的，其實(shí)投資買房就沒什么邏輯，你買了，就持有5年10年就好了，反正總會漲的。

但未來的房地產(chǎn)，顯然進(jìn)入了有贏有輸?shù)木置妫驗樾枨笞銐蝻柡土恕?/strong>

房價有漲有跌很正常，也沒必要去看空，現(xiàn)在老板對樓市的態(tài)度足夠清晰，止跌回穩(wěn)。

其次，現(xiàn)在核心城市的土拍火熱，加上改善豪宅房的瘋搶，也足夠說明問題了。

一二線城市的資產(chǎn)，一定是安全的，好房子更是能保值也能持續(xù)增值的。

我之前就說過，其實(shí)從你擁有一套房子開始，如果你是抱著住的心態(tài)，那么這套房子你可以住一輩子，但如果你是抱著這套房子能賺錢，能升值的想法。

那就是一直不斷置換的，需求在變，產(chǎn)品在變，憑什么你做的投資策略不變呢。

越是房價下跌的這2年，其實(shí)北上廣深的豪宅房反而是過去幾年中賣得更好的？

因為對于有錢人來說，房子的價值，一定會比市面上的大多數(shù)資產(chǎn)更安全和更保值。

而且他們的需求永遠(yuǎn)不是為了買一個房子來住，而是為了下一代去保管他。

所以還是那句話，換房，換到大城市去，換到市區(qū)去，換到有價值的好房子去。

房價還能漲，關(guān)鍵是你能不能買到能漲的房子。

現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)加速進(jìn)入到雙軌制的時代，這意味著，你也要加速做好你房子去留的決策。

有些房子不僅會跌，關(guān)鍵還會賣不出去。

而有些房子會持續(xù)被保障房沖擊，未來依然很難漲。

還有些房子，是能吃到下一輪樓市行情回暖的紅利。

至于是不是你的房子，有沒有判斷的標(biāo)準(zhǔn)，普通人如何做好樓市新規(guī)則下的應(yīng)對，大家可以掃碼加我微信。

我們在閉門直播中，都深入聊聊對近期市場變化的一些看法。

未來房地產(chǎn)的投資邏輯，已經(jīng)發(fā)生變化了，不管你過去有沒有因為買房賺過錢，或者虧過錢，在新的樓市規(guī)則下，你都要知道如何去應(yīng)對。