昨天一個客戶說：不得了了環二老師，漕河涇要完了。

客戶看了一份權威報告，漕河涇的企業都搬到了徐家匯，但是流入漕河涇的企業很少。

前幾年就有人說漕河涇不行了，現在實錘了嗎？

這份報告澄清了一個謠言。

之前都說漕河涇企業外流，搬到了楊浦、搬到了徐匯濱江。

這份報告顯示，漕河涇企業流向最多的竟然是徐家匯。

搬遷原因報告都寫了。

漕河涇建成40多年了，辦公樓老了，大家換新一點很正常。

企業搬離原因調研中，很多企業表示設備老舊、空調性能欠佳。

新辦公室選址時，大家希望周邊餐飲配套、商業配套發達，這些徐家匯都符合。

漕河涇產業強勢，有30萬人在這里辦公，匯集了全市四分之一的人工智能重點企業、貢獻了全市60%的游戲產業產值。

但是漕河涇沒有生活氣息。

到處都是產業園、辦公樓，漕河涇內部小區都沒幾個。

至少漕河涇搬到徐家匯，印證了仲量聯行的調研結果。

唯一的問題是，這些企業為什么之前不搬到徐家匯？為什么現在才搬？

因為徐家匯最近租金暴跌。不僅暴跌，空置率也很高。

房齡老一些的標桿中金國際廣場，某平臺有近百套房源招租。

漕河涇的企業稍微夠一夠就能租到徐家匯，升級一下很正常。

都在徐匯區員工不用搬家，地段、交通、商業都提升了。

徐家匯為什么空置率高？因為徐家匯企業搬到了徐匯濱江。

徐匯濱江遷入企業來源最多的地方就有徐家匯。

跟徐家匯比，徐匯濱江整體都新。板塊新、辦公樓新、住宅新。

其實徐匯濱江的定位高過徐家匯。

徐家匯一直是二線辦公市場，不管是租金、企業類型，都明顯低于南京西路、陸家嘴。

現在西岸金融城落地，徐匯濱江要沖擊最核心的金融行業、沖擊一線辦公市場。

現在徐匯濱江租金沒那么高，是因為落地的都是二線項目，一線領頭羊還沒來。

住宅市場更明顯，徐匯濱江已經成為著名的富人區，單價高達20萬。

徐家匯最高到過15萬，現在降到了11萬。

徐家匯的高端客群，不少都搬到了徐匯濱江。

現在徐匯形成了清晰的置換鏈條：徐家匯的企業搬到徐匯濱江，空出來的辦公樓由漕河涇企業填滿。

講到這，漕河涇企業外流的現實必須承認。

誰不承認自己去走訪走訪。

不過當地居民也不用過多擔心，徐匯是肉爛在鍋里，企業都還在徐匯。

漕河涇、徐家匯的企業搬到外區的很少。

其實徐匯居民本來就走不出去，大家換房子也不想往外區換，徐匯區什么都有了。

老破小、商品房、豪宅，多少錢都能買到房子。

公辦學區房、民辦學區都有。

想看江景去徐匯濱江，想體驗文化沉淀的去衡山路。

通過這番折騰，其實企業變多了。

漕河涇、徐家匯企業凈外流，但是留在本區。

徐匯濱江企業凈流入，流入企業可不全來自本區。

虹口北外灘、浦東世博、浦東金橋、上海火車站、陸家嘴都有不少企業流入徐匯濱江。

過去四年企業流入速度，只有前灘可以媲美徐匯濱江。

與前灘不同的是，徐匯濱江未來五年還有大量供應。

還要收割全市。

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徐匯真是太能折騰了，這些年一直沒停過。

1993年1號線通車時，徐家匯就開始起飛。建現代化辦公樓、建商場。

當時普陀長壽路、武寧路正在計劃建大片小區。

徐家匯當然也建了不少小區，萊詩邸、東方曼哈頓都是那個年代的地標。

通過這番折騰，徐家匯成為上海唯一晉升中央活動區的副中心。

1997年的第八屆全運會在上海舉辦，首次有香港隊參加領導非常重視。

選址又落在徐匯，興建了萬體館等設施，把那一片全帶起來了。

后來又搞世博，2001年世博選址在南浦大橋-盧浦大橋之間的黃浦江兩岸。

徐匯濱江的工業區必須全部拆除，要徹底改變城市觀感。

當時徐匯濱江到處都是工地，建了濱水步道、很多文化設施以及豪宅。

徐匯濱江早就取代了徐家匯，成為徐匯區最好的居住區。

后來徐匯濱江不止建豪宅，還要建商業、建辦公，分流徐家匯的核心資源。

這一折騰，徐匯濱江也成了中央活動區。

徐家匯感到了壓力，也得被迫升級，東方商廈、太平洋百貨只能關掉翻新。

現在徐家匯ITC的地標辦公樓馬上落地，徐匯區陷入巨大內斗。

徐匯濱江都沒填滿，徐匯又要搞華涇。

華涇還沒建好，西岸金融城還沒建好，徐匯濱江還要擴容，把東安一二村并入。

上海還能找到比徐匯更能折騰的區域嗎？

漕河涇的企業跑了，你以為漕河涇不急？

漕河涇的一些辦公樓很老，設計的像動畫片里奧特曼踢倒的大樓一樣。

他們早就預料到有這一天，早就在布局升級。

現在鑫耀中城項目、越界錦和尚城項目部分建成，航天城項目馬上落地。

三個項目加起來超過150萬方，有辦公、有商業、有住宅、有公寓。

漕河涇的企業們，這三個項目不老了吧、空調夠用吧、商業夠用吧，你們不用跑了吧。

這兩年米哈游在漕河涇拿地，吉利汽車拿地，都要建自己新的辦公大樓。

這些項目全部建成了，漕河涇可能又會成為企業凈流入。

通過不斷的折騰，徐匯區經濟增速一直高居上海前三。

通過不斷折騰，徐匯經濟總量排名不斷上升。

陸續超過了楊浦、超過了嘉定、超過了靜安、超過了黃浦。

通過不斷折騰，徐家匯由邊緣地帶成為二線CBD，現在徐匯濱江又沖擊頂級CBD。

在辦公樓搬遷租賃熱力圖上，徐匯濱江、徐家匯都走在全市前列。

楊浦五角場、大連路也有不少優質企業，搬遷意愿好像不高，整體“不想折騰”。

2025年徐匯還要折騰，動遷預算全上海最高。

折騰的過程中有些板塊短期受到傷害，比如現在的漕河涇。

長期來講，整個區域都變得更加強大。

連莘莊的企業都開始往徐家匯搬了。